房地產(chǎn)企業(yè)從開盤預(yù)售到竣工交付一般都要間隔幾年的時(shí)間，資金密集周期較長，因此封頂就可以采取“期房”預(yù)先售賣的方式預(yù)收房款，這些預(yù)先收取的房款是要繳納企業(yè)所得稅的，如何繳納企業(yè)所得稅看視簡單，其實(shí)雷區(qū)也不少。

一、預(yù)售收入被提前交稅

    既然房屋在未完工之前就可以出售，收取的房款非常如此之巨大，那么國家對這部分“預(yù)售收入”征收企業(yè)所得稅，視乎就合理了（只是視乎）。預(yù)售收入需要提前繳納企業(yè)所得稅，這是與一般企業(yè)所不一樣的。（本文不探討基于預(yù)定協(xié)議收取的定價(jià)、意向金、認(rèn)籌金這些口徑問題，法律載體不一樣，本就不算問題）

    銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入（當(dāng)然是不含增值稅），應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按期計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，扣繳已經(jīng)預(yù)繳的土地增值稅（預(yù)繳增值稅對應(yīng)的附加稅已經(jīng)當(dāng)期損益化），作為“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”。稅金是需要扣除的，因?yàn)椴豢郾厝辉斐赡杲K退稅。

    特別提示，別僅用預(yù)收賬款的貸方發(fā)生額計(jì)算預(yù)收收入，理論上是對的，但是實(shí)際上一定要結(jié)合企業(yè)核算的特點(diǎn)，不按實(shí)際財(cái)務(wù)處理一律用公式計(jì)算的都是錯(cuò)的。  

   二、被“視同完工“風(fēng)險(xiǎn)很大”

     既然銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，才是預(yù)

售收入，那么界定“完工標(biāo)準(zhǔn)”就很關(guān)鍵了，國稅發(fā)【2009】31號(hào)文，規(guī)定的三個(gè)條件，簡單說就是：竣工備案表，投入使用、大產(chǎn)權(quán)辦理，按孰先原則，而國稅函[2010]201號(hào)，再次強(qiáng)調(diào)了竣工交付和投入使用的，實(shí)質(zhì)重于形式原則。

那么問題來了，那些爭搶著把竣工備案證辦理在12月31日的公司是不是自己挖坑了？而對于毛坯報(bào)建，精裝交付是不是就是又一個(gè)大問題了，毛坯竣工時(shí)點(diǎn)要早于精裝交付時(shí)點(diǎn)，如果跨年（應(yīng)該是大概率），那么是否結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本呢，風(fēng)險(xiǎn)是不是很大？

三、現(xiàn)房銷售收入如何計(jì)算企業(yè)所得稅，也許是個(gè)迷

預(yù)售收入計(jì)算企業(yè)所得稅，應(yīng)該是清楚了，但是現(xiàn)房銷售的呢，既然是現(xiàn)房就是已經(jīng)完工了，就不應(yīng)該按未完工的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅了。那么如何計(jì)算呢，這個(gè)問題對年底未按揭回款的現(xiàn)房存在較大爭議，沒有回款正常是沒有交付，會(huì)計(jì)上沒有確認(rèn)收入，成本也沒有結(jié)轉(zhuǎn)，但是企業(yè)所得稅是要交的，如何交？

實(shí)踐中，很多稅務(wù)局要求按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率繳納，這樣倒是簡單了，但是不符合31號(hào)文的規(guī)定，也有要求按回款比例分段確認(rèn)應(yīng)收收入和對應(yīng)成本的，把一個(gè)房子在稅上給“瓜分”了，造成了繁雜的時(shí)間性差異。

一般情況下商品房回款周期不會(huì)超過幾個(gè)月，其實(shí)沒必要糾結(jié)，應(yīng)該以會(huì)計(jì)上收入為準(zhǔn)，真的沒必要折騰。