2015年1月1日

進(jìn)賢縣劉某與被告某房屋開發(fā)商

簽訂了一份《房屋認(rèn)購協(xié)議書》

劉某交了5萬元定金

結(jié)果房屋完工后

開發(fā)商遲遲不簽正式的

《商品房屋買賣合同》

之后

劉某發(fā)現(xiàn)開發(fā)商已在   

2016年年底將該房屋備案到第三人名下

劉某到法院起訴

開發(fā)商被判雙倍返還定金10萬元

按道理來說

劉某賺了5萬元

但他卻也高興不起來

因?yàn)榉孔訚q了

隨著房價(jià)上漲

違約的情況越來越多

南昌一位法官介紹

（資料圖）

去年發(fā)生在南昌的一套二手房

在簽約時(shí)房價(jià)在1萬1左右

買房交付了5萬元定金

但這期間房價(jià)一直在上漲

在準(zhǔn)備過戶時(shí)

房價(jià)已經(jīng)在1萬5左右了

差價(jià)達(dá)到4000元

140多平方的房屋

就是五六十萬了

所以房東主動(dòng)違約

而且其本人也承認(rèn)自己不講信用

違約就是舍不得賣了

因?yàn)榉恐鳚q價(jià)了

那買家該怎么辦？

“當(dāng)前房價(jià)上漲，在房買賣過程中，為防止賣家坐地起價(jià)，買家可在合同中約定高額定金，這比高額違約金更容易獲得法院支持?！?/span>

江西久保律師事務(wù)所主任羅久保認(rèn)為，有些開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證之前，進(jìn)行的所謂的“認(rèn)籌”，雖然這一行為本已違法，但只要購房者一旦簽訂了《認(rèn)籌確認(rèn)單》，就購房意向、坐落、面積等均達(dá)成一致，此合同有效，開發(fā)商私自變更合同屬于違約，應(yīng)當(dāng)按照兩倍違約金支付。

（資料圖/圖文無關(guān)）

律師還提醒，在購買房屋時(shí)，購房者要及時(shí)簽訂購房合同。簽訂合同后，依據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。雖然房產(chǎn)公司總會(huì)以延期交房主動(dòng)構(gòu)成違約，但其無權(quán)解除合同，買方作為守約方有解除合同的權(quán)利。但買方并沒有提出解除合同，因此合同依然有效，買方可要求房產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，向買方交付約定的商品房，并要求其承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

若開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后未按法律規(guī)定和合同約定去辦理登記備案手續(xù)，也不提示合同相對(duì)人可去辦理登記備案，開發(fā)商的行為屬不正當(dāng)阻止合同生效條件的成就，應(yīng)視為該條件已成就，合同因此生效。

另外，購買人已交付了錢款的主要義務(wù)，且開發(fā)商已接受，故合同成立并生效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人一方違約給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)包括期待利益，即根據(jù)合同履行后獲得利益，應(yīng)賠償因合同不能履行所造成的損害。