2015年4月，甲房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)2013-2014年度企業(yè)所得稅情況進(jìn)行自查

首先，制作了開發(fā)項(xiàng)目基本情況（表一）、開發(fā)成本明細(xì)帳（表二）、銷售情況情況表（表三）、銷售情況表（表四）如下：

一、土地成本的自查

（一）2012年競(jìng)拍取得該市A地塊80000平方米用于開發(fā)住宅，支付土地出讓金和有關(guān)費(fèi)用4000萬(wàn)元，土地出讓協(xié)議約定土地上的居民拆遷補(bǔ)償由土地受讓方承擔(dān)。取得該市土地管理部門的土地出讓金收據(jù)3800萬(wàn)元，契稅以及有關(guān)費(fèi)用票據(jù)200萬(wàn)元。

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 40000000

貸：銀行存款      40000000

自查：該業(yè)務(wù)處理正確。

（二）2012年7月，該市某房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所出具的土地評(píng)估報(bào)告，A地塊2010年7月1日的評(píng)估價(jià)為5000萬(wàn)元，企業(yè)做會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本—土地   10000000

貸：資本公積         10000000

自查：該業(yè)務(wù)錯(cuò)誤，土地成本應(yīng)以歷史成本入賬。土地成本應(yīng)調(diào)減1000萬(wàn)。

（三）甲公司與個(gè)人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，約定對(duì)拆遷居民進(jìn)行實(shí)物加貨幣的補(bǔ)償。共計(jì)需還原房屋建筑面積2萬(wàn)平方米，需貨幣補(bǔ)償300萬(wàn)元，約定2012年12月貨幣補(bǔ)償全部到位，實(shí)物補(bǔ)償2013年12月31日之前到位。

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3000000

貸：銀行存款       3000000

自查：根據(jù)國(guó)稅函【2002】172號(hào)文件規(guī)定，拆遷還原房應(yīng)按同期銷售價(jià)格確認(rèn)收入8000萬(wàn)元，同時(shí)將其計(jì)入土地成本。應(yīng)調(diào)增土地成本8000萬(wàn)。

自查后，總土地成本應(yīng)為4000+300+8000（拆遷還原20000×0.4）=12300萬(wàn)，一期2013年已完工，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?2300×40000/80000=6150 萬(wàn)。

二、其他開發(fā)成本的自查

2014年12月分?jǐn)偣才涮自O(shè)施成本，由于會(huì)所和地下車庫(kù)為一期、二期業(yè)主共用。企業(yè)賬上會(huì)計(jì)分錄如下：

借：開發(fā)成本一期-公共配套設(shè)施費(fèi) 4104400

開發(fā)成本二期-公共配套設(shè)施費(fèi) 5770600

貸: 開發(fā)成本-會(huì)所    4000000

開發(fā)成本-地下車庫(kù)   5875000

自查：錯(cuò)誤。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十七條第二項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理，屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。因會(huì)所可售，應(yīng)單獨(dú)核算其成本，不應(yīng)作為公共配套在一期二期分?jǐn)偂?nbsp;車庫(kù)可以作為公共配套分?jǐn)偂?/span>

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： 建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。車庫(kù)成本=587.5萬(wàn)，應(yīng)按建筑面積在一期、二期、會(huì)所三個(gè)成本對(duì)象分?jǐn)?，一期公共配套（車?kù)分配）：587.5×50500/（50500+71000+1200）=241.8萬(wàn)

確認(rèn)一期開發(fā)成本=土地成本6150+前期工程費(fèi)100+建筑安裝工程費(fèi)2700+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)589.56+公共配套建設(shè)費(fèi)241.8+開發(fā)間接費(fèi)350

=10131.36萬(wàn)

三、收入的自查

（一）2013年6月，市政府給該企業(yè)返還的土地款400萬(wàn)元（未指定資金用途）

借：銀行存款       4000000

貸：其他應(yīng)付款     4000000

自查：錯(cuò)誤。應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入400萬(wàn)。

（二）2014年將一期2000平米作價(jià)700萬(wàn)元出售給股東，發(fā)票已開，房產(chǎn)證已辦，款未收。企業(yè)未進(jìn)行帳務(wù)處理。

自查：應(yīng)補(bǔ)計(jì)銷售收入700萬(wàn)元。

（三）2013年拆遷還原房應(yīng)按同期銷售價(jià)格確認(rèn)收入8000萬(wàn)元

經(jīng)自查2013年收入應(yīng)為8000+8300=16300萬(wàn)，2014年收入應(yīng)為3200+700=3900萬(wàn)元。

四、銷售成本的自查

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

　　可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積 

　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（一）計(jì)算單位成本

=10131.36/(30000+20000）=0.2026

（二）計(jì)算已售面積

2013年：20000+20000=40000

2014年：8000+2000=10000

（三）銷售成本

2013年：2026*40000=8105.9萬(wàn)

2014年：2026*10000=2026.27萬(wàn)