《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）（以下簡稱《通知》）于2007年2月1日起執(zhí)行，主要明確了以下八個方面的內(nèi)容：

一、明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算單位

《通知》規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

這一規(guī)定是根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條 “土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行開發(fā)銷售的經(jīng)營特點，對清算單位進(jìn)一步明確，方便基層稅務(wù)機(jī)關(guān)操作。其中 “國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”，一般應(yīng)同時具備土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證。關(guān)于對分期項目的理解，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項目： 1、同一開發(fā)項目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項目的； 2、同一開發(fā)項目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。 對未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者政府各部門審批的項目不一致的，應(yīng)當(dāng)實地審核察看，結(jié)合企業(yè)財務(wù)核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位。

《通知》再次重申，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二、進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅的清算條件

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第三條第三款規(guī)定：對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。對房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅管理，一般采取先預(yù)征后清算的辦法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過按預(yù)征率征收的稅款與實際清算的應(yīng)納稅款對比，當(dāng)應(yīng)納稅款大于預(yù)征稅款時，納稅人往往采取拖延清算或故意不清算的方式占用稅款?！锻ㄖ愤M(jìn)一步明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)清算的情形： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。還明確規(guī)定了可以清算的情形：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。以上規(guī)定是對財稅[2006]21號文件規(guī)定的可清算條件進(jìn)一步補(bǔ)充和細(xì)化，這一規(guī)定可以防止房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目實質(zhì)上已經(jīng)具備清算條件的情況下，不辦理清算來拖延繳納土地增值稅的行為。

三、明確了視同銷售行為和自用房地產(chǎn)的計稅處理規(guī)定

《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

對視同銷售行為要確認(rèn)應(yīng)稅收入，確認(rèn)收入的方法為：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，既不作應(yīng)稅收入，也不扣除相應(yīng)的成本費用。

四、明確了扣除項目的五項規(guī)定

一是明確清算時對扣除項目須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般較長，企業(yè)由于種種原因或出于偷逃稅款的目的，出現(xiàn)因資金周轉(zhuǎn)困難而導(dǎo)致取得票據(jù)憑證不及時，甚至有取得假發(fā)票或真票假開的行為，這一規(guī)定對企業(yè)取得的扣除項目憑證管理提出了嚴(yán)格的要求，為此，企業(yè)必須加強(qiáng)對有效憑證的管理。

關(guān)于合法有效憑證，應(yīng)把握以下幾項原則：

（1）對方單位是經(jīng)營性質(zhì)企業(yè)，必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。

（2）對方單位是行政機(jī)關(guān)或政府行政管理機(jī)構(gòu)，屬于行政性收費的應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)，屬于服務(wù)性收費的應(yīng)提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票。

（3）對征地及拆遷補(bǔ)償費用，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證（如合同、協(xié)議、收據(jù)等），應(yīng)具備對方單位或個人簽章的要件（如相應(yīng)的收款專用發(fā)票、個人簽章的收條、身份證復(fù)印件等）。

（4）支付給境外的，支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。單位和個人從中國境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊會計師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。

（5）其他符合相關(guān)稅收政策的會計憑證。如企業(yè)支付的工資支出，應(yīng)根據(jù)工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動合同等進(jìn)行確認(rèn)。

二是規(guī)定可以核定“四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)”。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位聯(lián)合造假，虛增開發(fā)成本；企業(yè)將管理費用混入開發(fā)間接費用，由于項目開發(fā)涉及的業(yè)務(wù)量多，資金往來頻繁，稅務(wù)機(jī)關(guān)核實難度較大。為此，《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。按照《通知》規(guī)定，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)囟~標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為對四項開發(fā)成本不實的，就可以按照規(guī)定進(jìn)行核定，既解決虛列成本問題，又提高工作效率。

三是明確了特殊用途的配套設(shè)施征稅規(guī)定。對于與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等特殊用途的公共設(shè)施，按產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)進(jìn)行界定： 1.對于建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除，不計征應(yīng)稅收入。2.對于建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分配套設(shè)施，如車庫（位）、雜物間等，有的按照政策規(guī)定不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果轉(zhuǎn)讓不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的配套設(shè)施使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同，且使用者享有占有、使用、收益或處分的權(quán)利，其取得的收入應(yīng)一并計房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費用，按規(guī)定計算征收土地增值稅?！?/p>

四是明確了裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

五是明確了 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

關(guān)于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用分?jǐn)傄?guī)定，《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/p>

五、規(guī)定了清算應(yīng)報送的資料和清算期限

對于符合清算條件應(yīng)進(jìn)行清算的企業(yè)，在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；對于可以進(jìn)行清算的企業(yè)須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

六、明確了核定征收的五種情形

為進(jìn)一步強(qiáng)化土地增值稅清算管理，堵塞征管漏洞，防止納稅人采取不清算或故意拖延清算的行為，結(jié)合土地增值稅的管理特點，《通知》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

七、加強(qiáng)了對中介機(jī)構(gòu)參與清算工作的管理

一是對符合要求的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

八、明確了要求清算的開發(fā)項目后續(xù)管理規(guī)定

《通知》規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。