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《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第8條： 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 我國的懲罰性賠償制度最早見于消費者權(quán)益保護領(lǐng)域，商品房交易領(lǐng)域引入懲罰性賠償制度則是肇端于2003年《解釋》的出臺。一方面，源于開發(fā)商與購房者在合同簽訂過程中存在嚴(yán)重的信息不對等，購房者的利益容易收到侵害；另一方面，通過加重開發(fā)商的違約成本從而達到制約其違約行為的效果。 最高院在2003年出臺了《解釋》，第8條的規(guī)定引起了廣泛的關(guān)注，但該條文在理解與適用上卻并未達到統(tǒng)一，裁判實踐中也存在著不同的觀點，小編試著就當(dāng)中的一些問題進行探討。
節(jié)選自（2012）民抗字第24號判決書： 根據(jù)本院《解釋》第8條的規(guī)定............可見，只要出賣人在商品房買賣合同訂立后事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，且上述規(guī)定中并不存在此種賠償責(zé)任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規(guī)定。 分析：從規(guī)定本身的文義來看，規(guī)定并未明確必須以“惡意違約與欺詐”為適用前提條件，裁判中應(yīng)否考慮該主觀方面的因素，小編認為需要謹(jǐn)慎：一方面，在商品房買賣中，買賣雙方信息并不對等，要求購房者證明開發(fā)商存在“惡意違約與欺詐”，無疑加大了購房者的舉證難度，從而影響最終的裁判結(jié)果，該規(guī)定的實踐意義將受到極大限制；另一方面，如該案中，因開發(fā)商與案外人（委托代理機構(gòu)銷售房屋）之間的原因，盡管開發(fā)商并非故意，但客觀上導(dǎo)致了一房二賣的事實，該后果不應(yīng)由購房者來承擔(dān)，但開發(fā)商在履約過程中的主觀惡意程度可作為認定賠付已付購房款時的一個參考因素。（最高院民一庭就《解釋》答記者問：懲罰性賠償數(shù)額為不超過買受人已付購房款的一倍，即人民法院可根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內(nèi)確定賠償數(shù)額，最高賠償數(shù)額為買受人已付購房款的一倍。） 節(jié)選自最高院案例（“鄭國安與青海萬通物業(yè)發(fā)展有限公司其他買賣合同糾紛上訴案”）： 綜合本案中鄭國安已經(jīng)實際占有案涉房產(chǎn)并出租獲益6年多，以及萬通公司將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的背景、原因、交易價格等因素，一審判決以合同無法繼續(xù)履行時點的市場價與鄭國安購買價之間的差額作為可得利益損失，判令萬通公司賠償鄭國安11513700元，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間利益的顯失平衡，超出了當(dāng)事人對違反合同可能造成損失的預(yù)期，根據(jù)合同法第一百一十三條第一款規(guī)定精神，為了更好平衡雙方當(dāng)事人的利益，最高人民法院酌定萬通公司賠償鄭國安可得利益損失5035400元。 《解釋》第8條中的“賠償損失”不應(yīng)包括賠償可得利益損失
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