文/朱啟騫 江蘇三法律師事務(wù)所律師

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《房地產(chǎn)管理法》對(duì)二手房買賣并無強(qiáng)制備案要求，缺少監(jiān)管某種程度上導(dǎo)致這類房屋交易存在多重風(fēng)險(xiǎn)：買受人面臨著一房多賣、已抵押或已查封房屋出賣等情形，出賣人面臨著買受人借買受房屋借貸、買受人無能力履行買賣合同等情況，這些違約行為都導(dǎo)致守約方受損。尤其大城市房屋價(jià)格上升明顯，損失將隨時(shí)間延長(zhǎng)而擴(kuò)大。此外，房產(chǎn)新政等政策因素也給二手房交易帶來一定影響。

當(dāng)守約方主張房屋上漲部分的差價(jià)作為其損失要求對(duì)方賠償時(shí)能否得到支持？這是本文探討的核心。

一、賠償房屋價(jià)差的依據(jù)

在人口流入量、土地供給緊缺的城市，房屋價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較大，房屋價(jià)差數(shù)額較高。守約方要求對(duì)方賠償房屋價(jià)差時(shí)，違約方往往以房屋價(jià)格上漲是不可抗力和情勢(shì)變更抗辯賠償請(qǐng)求。從守約方的原告地位出發(fā)，其請(qǐng)求能否得到支持首先在于法律依據(jù)。

《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！?/span>

二手房買賣中當(dāng)事人一方違約時(shí)，守約方的損失為合同得到正常履行，即買受房屋或賣出房屋時(shí)的利益，這是前述規(guī)定的本質(zhì)。即使房屋價(jià)格上漲幅度很大，也系房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)所在，未超出當(dāng)事人預(yù)期，違約方不能主張不可抗力或情勢(shì)變更。

二、司法實(shí)踐現(xiàn)狀

（一）案例

案號(hào)：天津市第二中級(jí)人民法院（2017）津02民終2853號(hào)

案情：2016年4月24日，原被告簽訂二手房定金合同，約定原告購(gòu)買被告房屋，總房款為1530000元，同時(shí)約定被告收取原告定金100000元，且雙方約定2016年8月17日前簽訂正式買賣合同，否則構(gòu)成違約。原告主張被告因房?jī)r(jià)上漲不愿出售房屋，起訴要求解除合同，由被告雙倍返還定金和賠償因房屋上漲造成的損失。

要旨：雙方簽訂的合同因具備本約基本要素而被認(rèn)定為本約，法院以房屋價(jià)格漲跌差價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，考慮訴爭(zhēng)房屋目前市場(chǎng)價(jià)與約定的買賣價(jià)格差確認(rèn)違約造成的損失總額，并依《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條之規(guī)定，將返還的定金納入賠償總額。

2、案號(hào)：蘇州市中級(jí)人民法院（2017）蘇05民終3692號(hào)

案情：2015年10月30日，原被告經(jīng)中介簽訂購(gòu)房意向合同，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)為233.2萬元，約定違約方按房屋擬轉(zhuǎn)讓價(jià)的10%向?qū)Ψ街Ц哆`約金，中途雙方因合同履行事宜未協(xié)商一致。2016年3月17日，被告與案外人經(jīng)中介將涉案房屋以372萬元轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)房屋權(quán)屬已變更轉(zhuǎn)移至案外人名下。原告起訴解除合同，主張被告按合同價(jià)的10%加上損失額40萬元進(jìn)行賠償。

要旨：法院認(rèn)為，被告已構(gòu)成根本違約，應(yīng)對(duì)合同解除承擔(dān)責(zé)任。原告主張依約定違約金加上因被告不履行合同義務(wù)增加賠償損失賠償額（合計(jì)63.32萬元）要求被告賠償，該數(shù)額低于被告轉(zhuǎn)讓他人房屋合同價(jià)與原告合同價(jià)間的差額，予以支持。

3、案號(hào)：吉林市中級(jí)人民法院（2014）吉中民一終字第469號(hào)

案情：2008年9月19日，原被告簽訂《二手房購(gòu)房合同》，被告以19萬元將爭(zhēng)議房屋出售給原告并交付，原告支付了購(gòu)房款并在房屋內(nèi)居住至今。因涉案房屋系集資建房，被告購(gòu)買爭(zhēng)議房屋前已領(lǐng)取房補(bǔ)款28800元，后再次享受相關(guān)房屋優(yōu)惠政策。如辦理產(chǎn)權(quán)證，被告必須將房補(bǔ)款退還。經(jīng)多次與被告協(xié)商要求其返還多得的房補(bǔ)款協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，被告拒絕。原告委托評(píng)估公司評(píng)估確定該房屋市場(chǎng)價(jià)值為281958元，起訴解除合同要求被告返還購(gòu)房款和賠償經(jīng)濟(jì)損失。

要旨：法院認(rèn)為被告的違約行為導(dǎo)致原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的，致使原告退還該房屋喪失了該房屋升值所帶來的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)確定原告的經(jīng)濟(jì)損失為房屋現(xiàn)值與房屋原值之差。

（二）評(píng)析

上述案例中，法院認(rèn)定因賣方違約導(dǎo)致合同解除給買方造成的損失為房屋價(jià)差，但損失確定標(biāo)準(zhǔn)和賠償數(shù)額存在差異。案例一是以房屋市場(chǎng)價(jià)和約定價(jià)之間的差價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，定金也被納入損失數(shù)額中不再另行賠償；案例二以原被告合同價(jià)與被告和案外人合同價(jià)差額為衡量標(biāo)準(zhǔn)，賠償?shù)臄?shù)額為違約金＋原告損失增加的數(shù)額；案例三以房屋評(píng)估現(xiàn)值與原值為標(biāo)準(zhǔn)確定損失。

案例一三確定損失標(biāo)準(zhǔn)一致，案例二的特殊性在于一房多賣在價(jià)格上具有可比性，但這一差額實(shí)際為賣房人基于有效合同獲取的價(jià)款而非購(gòu)房者的損失。筆者認(rèn)為，購(gòu)房者的損失應(yīng)為無法購(gòu)進(jìn)涉案房屋而替代購(gòu)買其他房屋的損失，以同區(qū)位同類房屋的現(xiàn)價(jià)和涉案合同價(jià)之間差額確定其損失可能更為合理。

三、如何確定賠償數(shù)額

當(dāng)事人主張損失賠償時(shí)可根據(jù)對(duì)方違約情形，如對(duì)方拒絕賣房或一房多賣時(shí)以替代購(gòu)進(jìn)其他房屋的價(jià)格與涉案房屋價(jià)格差額或涉案房屋增值評(píng)估價(jià)值確定損失，主張賠償?shù)臄?shù)額不高于這一損失即可。當(dāng)然，法院一般會(huì)根據(jù)當(dāng)事人約定違約金、定金的情況，依《合同法》第一百一十四條、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十八條、最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條之規(guī)定對(duì)賠償數(shù)額予以酌減。換言之，守約方的實(shí)際損失是關(guān)鍵，對(duì)此，守約方負(fù)有舉證責(zé)任。

結(jié)語

二手房買賣價(jià)格上漲造成的風(fēng)險(xiǎn)如何量化和承擔(dān)取決于當(dāng)事人約定、違約行為及舉證情況。為預(yù)防糾紛和減少訴訟爭(zhēng)議，建議二手房買賣當(dāng)事人在合同中對(duì)違約及其賠償情況予以明確。

責(zé)編/孫亞超  微信號(hào)：elesun724