一、什么叫住改商（住改非）？

住改非也叫做住改商，是指國(guó)有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄。由于在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、便捷等優(yōu)勢(shì)在城市中非常普遍，相關(guān)的此類房屋在面臨拆遷時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然是一個(gè)無(wú)法回避的問(wèn)題。

二、房屋的用途有哪些種類？

房屋按照其用途進(jìn)行劃分，主要分為住宅和商用，在拆遷征收的時(shí)候，兩種用途不同的房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不相同，毋庸置疑的是，商業(yè)用房的補(bǔ)償高于住宅用房，那么，怎么區(qū)分你的房屋用途是什么呢?

首先，房屋用途以房產(chǎn)證上標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。在咨詢中，每當(dāng)問(wèn)到咨詢?nèi)朔课萦猛緯r(shí)，很多人都會(huì)回答是私房，是私房是沒(méi)錯(cuò)，但是私房對(duì)就是概念是公房，也就是直管公房或者代管公房，它是是房屋的所有權(quán)性質(zhì)，證明的是私人的產(chǎn)權(quán)，并無(wú)法說(shuō)明用途是什么。

其次，房屋的所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄為準(zhǔn)。由于歷史原因?qū)е潞戏ǖ姆孔記](méi)有產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象一直存在，特別是在農(nóng)村地區(qū)，有房產(chǎn)證（河南南陽(yáng)、浙江溫州）的情況反而占少數(shù)，還有對(duì)房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，可以房屋的產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。

再次，產(chǎn)權(quán)檔案中也為記錄用途的，看實(shí)際用途是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃管理部門審批同意，'住改非'，不但要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)。

三、從法律法規(guī)的規(guī)定上講，應(yīng)該怎么補(bǔ)？

在征收拆遷過(guò)程中，一般以房產(chǎn)證上記載為準(zhǔn)，例如：住宅、商業(yè)服務(wù)（商服）、辦公樓、廠房等等。

就住改商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而言，對(duì)于國(guó)有土地上的房屋，國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條有規(guī)定，而集體土地上房屋并無(wú)國(guó)家層面的統(tǒng)一規(guī)定。

相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件如下：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》（國(guó)辦發(fā)明電〔2003〕42號(hào)）

對(duì)于對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《建設(shè)部對(duì)湖北省沙市市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問(wèn)題報(bào)告的復(fù)函》（建房函字 【1993】23號(hào)）

拆遷使用性質(zhì)沒(méi)有進(jìn)行變更登記的房屋，可參考房屋所有人的經(jīng)營(yíng)是否合法，以及經(jīng)營(yíng)情況確定其房屋使用性質(zhì)。

四、在實(shí)際的征收拆遷過(guò)程中，一般怎么補(bǔ)？

律師對(duì)各地住改非補(bǔ)償?shù)囊?guī)定進(jìn)行了潛心研究，并總結(jié)認(rèn)為對(duì)于該性質(zhì)房屋的補(bǔ)償主要有以下幾種模式：

(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的平均值確定（類似于中間值）

比如黑龍江某地在拆遷辦法中規(guī)定，'拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

(二)也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

比如浙江某地區(qū)規(guī)定，'在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。'也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

江蘇此種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較常見(jiàn)，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間。對(duì)沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。'

(四)一定時(shí)間點(diǎn)之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

張家界市規(guī)定對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在2007之前住改非。此時(shí)間點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

(五)采用混合標(biāo)準(zhǔn)

比如重慶某地區(qū)規(guī)定：(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門市經(jīng)營(yíng)的面積，參照同地段門市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。(二)其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的1：2進(jìn)行補(bǔ)償。

律師指出，對(duì)于住改非的補(bǔ)償一方面要根據(jù)各地關(guān)于此方面的規(guī)定。但另一方面由于此些規(guī)定的效力一般非常低，多是以地方政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故實(shí)際的律師參與對(duì)于實(shí)現(xiàn)住改非的商補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)不失為一種合理的選擇。

五、特殊情況。

對(duì)于本來(lái)屬于集體土地上的房屋，后來(lái)劃入城市規(guī)劃區(qū)的情況，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地上房屋的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》

征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。