房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房節(jié)稅的合同簽訂技巧

房地產(chǎn)公司銷售精裝房的實踐中，通常有以下四種合同簽訂方法：一是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款條款約定毛坯房銷售價，同時銷售合同的補充條款中約定：裝修價款。二是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者只簽一份購房銷售合同，合同中的價款條款約定：銷售總價款，另外銷售合同中的交房標(biāo)準(zhǔn)條款中約定：精裝房交付，房地產(chǎn)企業(yè)免費贈送裝修費用。三是房地公司與購房者分別簽兩份合同：毛坯房銷售合同，合同銷售價為毛坯房銷售價，裝修合同，合同價位裝修價格。四是簽兩份合同：一份是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂毛坯房銷售合同；另一份是房地產(chǎn)企業(yè)指定的裝修公司（往往是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)）購房者簽訂裝修合同。 以上四種不同的合同簽訂方法，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費是不同的。

2、涉及成本分析

（1）第一種合同簽訂方法下的稅收成本分析

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財稅【2016】43文件第三條第二款規(guī)定如下：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號第三條規(guī)定：計算土地增值稅的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

基于以上稅收政策規(guī)定，在一份銷售合同中分別約定：毛坯房銷售價，裝修價格的情況下，其實房地產(chǎn)企業(yè)的銷售合同價款為毛坯房銷售價，裝修價格的總和12210萬元。具體的稅收成本計算如下：

①增值稅的計算

（12210-3600）÷（1 11%）×11%-348=505（萬元）

②土地增值稅的計算

扣除總金額為：3600 （2400 1110）÷（1 11%） 【3600 （2400 1110）÷（1 11%）】×30%=5191（萬元）

收入額為：12210-÷（1 11%）=11000（萬元）

增值額為：12210-÷（1 11%）-3600-（2400 1110）÷（1 11%）--【3600 （2400 1110）÷（1 11%）】×30%-=7400-3162-2029=2209（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=2209÷5191×100%=46%

土地增值稅為：2209×30%=662.7（萬元）

③企業(yè)所得稅的計算

【11000—3600-（2400 1110）÷（1 11%）-1000 3600÷（1 11%）×11%-662.7】×25%=（7400-3162-1000 357-662.7）×25%=733.08（萬元）

總稅收成本為：505 662.7 733.08=1900.78(萬元)

（2）第二種合同簽訂方法下的稅收成本分析

根據(jù)財稅[2016]36號文附件1第十四條的規(guī)定：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)視同銷售。根據(jù)此規(guī)定，視同銷售的要件是“無償提供”服務(wù)，而房地產(chǎn)公司根本沒有裝修資質(zhì)，根據(jù)《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（中華人民共和國建設(shè)部令第159號）房地產(chǎn)企業(yè)不可以提供裝修服務(wù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)免費贈送裝修不屬于視同銷售行為，應(yīng)該屬于房地產(chǎn)企業(yè)外購裝修服務(wù)贈送給購房者的行為。

房地產(chǎn)企業(yè)外購裝修服務(wù)贈送給購房者的行為，到底屬不屬于稅法上的視同銷售行為呢？《中華人民共和國增值稅暫行條例》（財政部、國家稅務(wù)總局令2008年第50號）第四條第（八）項規(guī)定：單位或者個體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人的視同銷售。《關(guān)于加強企業(yè)對外捐贈財務(wù)管理的通知》（財企[2003]95號）第一條關(guān)于“對外捐贈的定義和途徑”規(guī)定如下：對外捐贈是指企業(yè)自愿無償將其有權(quán)處分的合法財產(chǎn)贈送給合法的受贈人用于生產(chǎn)經(jīng)營活動沒有直接關(guān)系的公益事業(yè)的行為。財企[2003]95號第四條規(guī)定：“企業(yè)為宣傳企業(yè)形象、推介企業(yè)產(chǎn)品發(fā)生的贊助性支出，應(yīng)當(dāng)按照廣告費用進(jìn)行管理”。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）文件第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈”。基于以上稅收政策規(guī)定，無償贈送與捐贈是有區(qū)別的，“捐贈”行為沒有商業(yè)目的，否則是廣告性的“贊助”行為，而“無償贈送”行為有商業(yè)目的。房地產(chǎn)企業(yè)贈送裝修費的商業(yè)目的是促使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售。再說房地產(chǎn)企業(yè)贈送裝修費的前提條件是購房者必須先購房，只有購了房才由資格享受贈送裝修費。因此，房地企業(yè)賣房送裝修費贈送的裝修費含在銷售房價當(dāng)中，不屬于“無償贈送行為”，不視同銷售處理。

根據(jù)以上分析，第二種合同簽方法的房地產(chǎn)企業(yè)的總稅負(fù)與第一種簽訂合同的方法的總稅負(fù)是一樣的。

（3）第三種合同簽訂方法下的稅收成本分析

在第三種合同簽訂方法下，由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有裝修資質(zhì)，其與購房者簽訂的裝修合同是無效合同?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》（2016年修訂版）第三條第二款規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行納稅義務(wù)；其簽訂的合同、協(xié)議等與稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的，一律無效”?！』诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂裝修合同和銷售合同的稅收成本分析如下。

①增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅銷項稅額的計稅基礎(chǔ)為銷售收入11100萬元÷（1 11%） 裝修收入1110÷（1 11%）萬元＝11000萬元，開發(fā)成本和裝修成本所取得進(jìn)項稅額可全部抵扣。

（11100-3600）÷（1 11%）×11% 1110÷（1 11%）×11%-348=505（萬元）

②土地增值稅的計算

土地增值稅計稅收入為10000萬元【11100萬元÷（1 11%）】，裝修成本1000萬元【1110÷（1 11%）】不得作為開發(fā)成本扣除。

扣除總金額為：3600 2400÷（1 11%） 【3600 2400÷（1 11%）】×30%=3600 2162 1729=7491（萬元）

收入額為：11100-÷（1 11%）=10000（萬元）

增值額為：11100-÷（1 11%）-3600-2400÷（1 11%）--【3600 2400÷（1 11%）】×30%-=6400-2162-1729=2509（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=2509÷7491×100%=34%

土地增值稅為：2509×30%=752.7（萬元）

③企業(yè)所得稅的計算

【11000—3600-（2400 1110）÷（1 11%）-1000 3600÷（1 11%）×11%-752.7】×25%=（7400-3162-1000 357-752.7）×25%=710.58（萬元）

總的稅收成本為：505 752.7 710.58=1968.28（萬元）

基于以上分析，不僅違法簽訂合同而且將導(dǎo)致增值稅負(fù)。

（4）第四種合同簽訂方法下的稅收成本分析

由于房地產(chǎn)企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)：裝修公司分別跟購房者簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項稅額的計稅基礎(chǔ)為合同銷售收入10000萬元，土地增值稅計稅收入為10000萬元，開發(fā)成本和裝修成本所取得進(jìn)項稅額可全部抵扣。對裝修公司而言，裝修公司的增值稅銷項稅額的計稅基礎(chǔ)為合同銷售收入1000萬元，裝修成本所取得進(jìn)項稅額可全部抵扣。具體房地產(chǎn)企業(yè)和裝修企業(yè)的稅收成本分析如下：

①房地產(chǎn)企業(yè)和裝修企業(yè)的增值稅

（11100-3600）÷（1 11%）×11% 1110÷（1 11%）×11%-348=505（萬元）

②房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的計算

土地增值稅計稅收入為10000萬元【11100萬元÷（1 11%）】，裝修公司給房地產(chǎn)企業(yè)開11%的增值稅專用發(fā)票，因此，裝修成本1000萬元【1110÷（1 11%）】作為開發(fā)成本扣除。

扣除總金額為：3600 （2400 1110）÷（1 11%） 【3600 （2400 1110）÷（1 11%）】×30%=5191（萬元）

收入額為：11100-÷（1 11%）=10000（萬元）

增值額為：11100-÷（1 11%）-3600-（2400 1110）÷（1 11%）--【3600 （2400 1110）÷（1 11%）】×30%-=6400-3162-2029=1209（萬元）

增值率為：增值額÷扣除總金額×100%=1209÷5191×100%=23%

土地增值稅為：1209×30%=362.7（萬元）

③房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的計算

【11000—3600-（2400 1110）÷（1 11%）-1000 3600÷（1 11%）×11%-362.7】×25%=（6400-3162-1000 357-362.7）×25%=558.08（萬元）

總的稅收成本為：505 362.7 558.08=1425.78（萬元）

基于以上計算分析，第四種合同簽訂方法，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)總的稅負(fù)比第一種和第二種合同簽訂方法，可以節(jié)約475萬元（1900.78-1425.78）的稅。

3、分析結(jié)論

通過以上定性和定量分析可以得出以上結(jié)論：全面營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝房，為了節(jié)約稅負(fù)，必須單獨注冊一個關(guān)聯(lián)的裝修公司，房地產(chǎn)企業(yè)和裝修公司分包與購房者簽兩份合同：一份是房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂毛坯房銷售合同；另一份是房地產(chǎn)企業(yè)指定的裝修公司（往往是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)）購房者簽訂裝修合同。

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