驚呆了！世界變化快，上海市近日突然啟動商改住，支持商改住的城市已然星星之火燎原之勢，最后的堡壘其實只剩帝都了。

    1月5日，上海市召開的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議顯示，要著力推進(jìn)租賃住房規(guī)劃建設(shè)，完善租購并舉的住房制度。推進(jìn)租賃住宅成為上海2018年房地產(chǎn)市場的重要工作之一。對于區(qū)域商辦閑置過大，職住不平衡的，在符合規(guī)劃要求，保證使用安全、消防安全、配套完善的前提下，由區(qū)政府牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行綜合評估，建立快速審批通道，探索實施并聯(lián)審批，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建為租賃住房。轉(zhuǎn)變成租賃住房之后，簽訂土地補(bǔ)充出讓合同，土地使用年限和容積率不變。同時按照變更許可后的審批要求，進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)及消防審核驗收，可以辦理住房租賃合同登記備案。    

    我們知道，2016到2017全國都在搞商住同權(quán)、商改住弄的熱火朝天，只有帝都和魔都兩個城市逆市出臺嚴(yán)厲打壓商住的政策，由于政策突然，掉在坑里的人無數(shù)，只剩下看別人熱鬧的份，因此還搞出各種麻煩事無數(shù)，趕腳用于WW的錢都可以造好幾個小區(qū)了。

    BUT，這剛開年，形勢咋就變了，去年信誓旦旦要終生不渝的魔都突然帶頭提出商改住的新說法，這步子稍有點大，形勢變化有點快，小編也有點暈，果然現(xiàn)在是全世界都在捅帝都的刀子，你們都是壞銀，呵呵，別的小毛賊也就算了，魔都倒戈事情就有點大了。

    從上海政策看，商辦類物業(yè)允許改成純租賃型住宅，土地性質(zhì)都變了，這將會為商住公寓帶來極好的機(jī)會，未來一線城市的大量商住物業(yè)可能會被大型國企及相關(guān)運(yùn)營機(jī)構(gòu)整體收購，先改規(guī)劃成為租賃型住宅，然后再進(jìn)行長租公寓的出租運(yùn)營，炒高租金再發(fā)行REITS套現(xiàn)跑路，從而獲取高額利潤。建行已經(jīng)進(jìn)場了，保利地產(chǎn)、綠地已經(jīng)布局，這幾個貨最近都都狂漲，看來資本市場永遠(yuǎn)比我們知道的早。將來位置越好租金收益高的商住未來的潛力無限，而且可能有溢價的機(jī)會。

    密切關(guān)注帝都動向，帝都目前看起來孤掌難鳴，快放棄吧，呵呵。

以下為相關(guān)依據(jù)

近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》

萬眾矚目的是第12條：

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招

自營改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了，16省發(fā)布商改住細(xì)則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢，開發(fā)商是時候換換思路了...

商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但是！但是，這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。目前，繳納補(bǔ)齊完土地出讓金，就可辦理商改住。

這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場價值及回報，開發(fā)商也多了更多選擇。

目前已公布商改住細(xì)則的城市包括：廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陜西、貴州、內(nèi)蒙古、新疆、寧夏。

政府的老謀深算

這些年，中國商業(yè)地產(chǎn)受到直接的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力巨大。今年中國房地產(chǎn)的去庫存雖已完成了1/3左右，但目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍接近11年，政府不得不窮則思變。

改革開放30多年來，多少政府畫餅的新城、CBD、經(jīng)開區(qū)、副中心、高鐵概念區(qū)如今默默漸行，當(dāng)初的宏偉規(guī)劃，大手筆的商業(yè)用地，如今則是市場俯視下的冷冷清清，很多時候商業(yè)用地被愈加謹(jǐn)慎的開發(fā)商壓在手上，這也是無奈啊。

如今在國內(nèi)一二線城市存在住宅供應(yīng)不足，而商業(yè)地產(chǎn)卻漸漸出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象，再加上電商沖擊及大勢不佳，商業(yè)地產(chǎn)確實遇到了瓶頸。而這次的新政就是要為商業(yè)地產(chǎn)去庫存保駕護(hù)航，提供更多彈藥。

而且，政府高層也開始注意到苦哈哈的年輕一代及新市民當(dāng)下的居住難題。這新政在某種意義上也能增加供應(yīng)，用的還是開發(fā)商的錢，結(jié)局還是緩解社會矛盾，何樂而不為？

其實，這政策也并非突然之舉，這些年來，早有諸多有當(dāng)?shù)乇尘暗陌l(fā)展商在不得不為時直接建成后違規(guī)商改住，這次國務(wù)院放閘也算是眾望所歸，畢竟全球范圍這樣的突破之舉比比皆是。

美國案例之Arcade

美國史上最古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade，在2008年停業(yè)關(guān)閉。這座古希臘式建筑建于1828年，見證了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)繁榮，深受喜愛。

最終發(fā)展商只耗資了700萬美元，就將這個古老的大商場，改造成了一間間超chic小公寓！如今火的不要不要的。

改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區(qū)商業(yè)。雖說，原本為商業(yè)空間匹配的進(jìn)深、原柱網(wǎng)、梁成坑，采光、消防以及排水的改造，都給商場轉(zhuǎn)型公寓帶來了一定的難度，但并非不能解決。

2、3層改動最大，變成了45間小而美的公寓，公寓面積20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。這些公寓雖小，內(nèi)部卻應(yīng)有盡有，租客大愛。

新政下的商業(yè)新機(jī)遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達(dá)1億以上，整個市場容量已經(jīng)突破1萬億元。

要知道，我國住房租賃市場供應(yīng)主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發(fā)達(dá)國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達(dá)30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。

2016年房價全面上漲，有個統(tǒng)計，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩(wěn)，但房價高高在那，潛力依舊。

整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是，在這樣的大商機(jī)的背景下，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。

開發(fā)商是時候換思路了！

這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā)，目前一年開業(yè)的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問題的，有些地段則并不差。

而且很多發(fā)展商，當(dāng)初是被迫無奈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，搭商管班子不成功的比比皆是，這樣的換思路，商改住重拾物業(yè)價值的新機(jī)會絕不該放過。

附：住房租賃市場的若干意見

國辦發(fā)〔2017〕39號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認(rèn)真落實國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育市場供應(yīng)主體

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。

（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。

（六）支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

三、鼓勵住房租賃消費(fèi)

（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

四、完善公共租賃住房

（九）推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

（十）提高公租房運(yùn)營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。

五、支持租賃住房建設(shè)

（十一）鼓勵新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。

（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

六、加大政策支持力度

（十三）給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

七、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管

（十三）落實地方責(zé)任。省級人民政府要加強(qiáng)本地區(qū)住房租賃市場管理，加強(qiáng)工作指導(dǎo)，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負(fù)總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享。

聰明的囚犯究竟說了什么？