律海導(dǎo)讀：在現(xiàn)實生活中，有的夫妻由于夫妻關(guān)系不好和缺乏溝通，因而常常出現(xiàn)夫妻一方未取得另一方同意之下，就單方出賣房屋等情況發(fā)生。那么夫妻一方私自出賣房屋其買賣合同是否有效呢？

案例1：張某與吳某結(jié)婚已有20年，2008年吳某向朋友購買一套92平方米的二手住宅房，產(chǎn)權(quán)證載明房屋所有權(quán)人為吳某，房屋共有人欄處為空白。2017年6月吳某私下將該房屋賣給了楊某并簽訂了《房屋買賣合同》。張某得知情況后，認(rèn)為吳某和楊某的房屋買賣行為侵犯了其合法權(quán)益，且該房屋現(xiàn)未交付買受人楊某管理，也未辦理過戶登記，為此訴至法院主張該房屋買賣合同無效。

法律解析：法院審理認(rèn)為，買賣合同中，出賣人是否為標(biāo)的物的真實權(quán)利人，并不影響買賣合同的生效，若出賣人為無權(quán)處分，只產(chǎn)生買受人能否取得所有權(quán)的后果，而不影響合同效力。在此案中，雖然房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證上載明房屋所有權(quán)人僅吳某一人，《房屋買賣合同》系吳某、楊某自愿簽訂，且交易價不低于市場價，楊某已支付全部購房款，合同合法有效。據(jù)此，法院遂判決駁回原告張某的訴求。

案例2：2005 年9月8日，王X與李X經(jīng)某房屋中介公司簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定：李X將其一套面積為78平方米的房子以14萬元賣給王X，定金為1萬元，余款于 房屋過戶后全部付清，房屋過戶手續(xù)由中介公司代辦，李X提供過戶該房屋所需要的相關(guān)資料，王X負(fù)擔(dān)過戶費用。合同簽訂當(dāng)日，王X向李X支付了定金。隨后， 李X向中介公司提供了房產(chǎn)證(上面登記的所有權(quán)人為李X一人);李X所在居委會出具“李X的丈夫陳某已經(jīng)于2004年4月病故，至今無配偶”的證明及身份 證等證明。雙方在中介公司的幫助下辦理了房屋過戶手續(xù)。2007年初，一位姓陳的男 子找到已經(jīng)入住該房的王X，稱自己是李X的丈夫，該房子是他與李X夫妻共同財產(chǎn)，李X瞞著他私自出售了該房屋，他現(xiàn)在要收回房子，被王X拒絕。陳某向房產(chǎn) 管理局提出書面申請，稱李X弄虛作假，擅自出賣夫妻共同財產(chǎn)，居委會的證明也與事實不符，要求撤銷王X的房產(chǎn)證。房管局最后注銷了王X的房產(chǎn)證，恢復(fù)了李 平原來的房產(chǎn)證。王X得知這一事實后，于2007年4月以李X為被告、陳某為第三人向法院起訴，要求確認(rèn)房屋買賣合同有效。王X的訴訟請求能得到法院支持嗎?

法律解析：法院在審理中查明，陳某長年在外地工作，夫妻感情淡薄，很少回家，多年兩地分居，當(dāng)?shù)氐木游瘯袜従右埠苌僖姷剿?，李X出售該房屋時，叫兒子到居委會假稱丈 夫于2004年4月病故，拿到那份證明。經(jīng)審理認(rèn)為，李X向中介公司提供房屋過戶所必需證明材料，經(jīng)有關(guān)職能部門審查后辦理了過戶手續(xù)，原告王X已經(jīng)盡到 作為購房人應(yīng)盡的注意義務(wù)，不存在過錯，并按約付清全部房款，實際居住至今，屬善意取得該房屋，應(yīng)依法予以保護。李X在出售房屋過程中弄虛作假，擅自出售 夫妻共同財產(chǎn)，存在過錯，由此給第三人陳某造成的損失，陳某可另行主張權(quán)利。遂判決合同有效。

本案法院適用了“善意取得”原則，即無權(quán)處分他人財產(chǎn)的占有人，將其占有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人在取得該財產(chǎn)時出于善意，則受讓人將依法取得該財產(chǎn)的所有權(quán)或者其他物權(quán)，原所有權(quán)人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人(無處分權(quán)人)賠償相應(yīng)的損失。

在物權(quán)法頒布之前，法學(xué)理論界曾經(jīng)對不動產(chǎn)是否適用善意取得有過爭論。但是，最高人民法院貫徹執(zhí)行《民法通則》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共 同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合 法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！睂徖肀景傅姆ㄔ壕褪沁m用于該條規(guī)定，即善意取得，支持了王X的訴訟請求。

2007 年10月1日正式實施《物權(quán)法》，對不動產(chǎn)適用善意取得制度的爭論終于“塵埃落定”。該法第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的， 所有權(quán)人有權(quán)追回。符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三) 轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向 無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！彼?，對于像房屋這樣的不動產(chǎn)，無處分權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓給購房人，只要購房人滿足善 意、合理價格有償取得和已經(jīng)過戶登記這三個要件，即使真正的房屋所有權(quán)人也不能主張房屋買賣合同無效而要求返還。當(dāng)然，所有權(quán)人要求無處分權(quán)人侵權(quán)賠償、 不當(dāng)?shù)美颠€、承擔(dān)違約責(zé)任等方式得到法律救濟。

律海法律中心律師特別提醒：對于房屋購買人來說，善意取得制度的適用有著非常嚴(yán)格的限定條件，只有對出賣人的身份、年齡、婚姻狀況、房屋權(quán)屬登記、實際使用等情況已經(jīng)盡到了一個普通人 所能達到的注意義務(wù)，仍然不能發(fā)現(xiàn)出賣人所隱瞞的房產(chǎn)存在的權(quán)利限制與瑕疵的事實，并且辦理完房屋過戶手續(xù)，才構(gòu)成善意取得。千萬不要輕信出賣人的口頭描述和承諾，沒有看到或掌握出賣人個人和房產(chǎn)的相關(guān)資料，或者以明顯低于市場價就草率簽訂合同并付款，即使辦理完房屋過戶手續(xù)、拿到房屋證，真正權(quán)利人也可以主張該合同無效，購房人應(yīng)承擔(dān)將房屋返還的義務(wù)。