|
來(lái)源：米宅米宅（mizhaimizhai） 在新時(shí)代下，我們?cè)撊绾慰创?gòu)房這個(gè)事？又該如何理性看待投資這個(gè)事？ 正確姿勢(shì)如下。 正確看城市！ 可以因?yàn)橘F不考慮北上深，但更不能因?yàn)楸阋巳タ紤]三四五線城市、那怕這些城市漲再猛，應(yīng)該把眼光更多的聚集在如下城市：
在未來(lái)的大勢(shì)中，1.5線和強(qiáng)二線這些城市的發(fā)展?jié)摿κ亲畲蟮?，因?yàn)橐鉀Q整個(gè)中國(guó)的不平衡問(wèn)題，只能是靠這些中間力量來(lái)平衡，不管是政策還是市場(chǎng)都會(huì)傾斜。 分析之前，知曉基本面！ 應(yīng)把一個(gè)大勢(shì)了然于心：重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲不漲不好說(shuō)，但大跌肯定不會(huì)！ 漲是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，跌是政治問(wèn)題。 這是任何分析預(yù)測(cè)的基本原則。 但請(qǐng)不要拿非重點(diǎn)三線、所有四五線城市來(lái)理論，這個(gè)不在關(guān)注范圍，也不在討論范圍。 方法論要更新！ 一年半前購(gòu)房，我們可以說(shuō)：重慶是洼地，西安是洼地，寧波是洼地，成都是洼地，杭州是洼地，青島是洼地，等等，正確，沒(méi)毛病。 但時(shí)間到了2017年11月份，經(jīng)過(guò)兩年的爆炒，中國(guó)13億人中有太多聰明人，資金又是比人更聰明，大面積的洼地已經(jīng)不可能存在，普遍性的區(qū)域洼地已經(jīng)不可能存在，這是你必須要知道的基本面！ 所以，來(lái)問(wèn)武漢當(dāng)下能不能投？惠州現(xiàn)在還能不能投？成都當(dāng)下能不能投？等等，問(wèn)這類(lèi)的問(wèn)題都是需要好好閱讀一下這一段，補(bǔ)一下知識(shí)稅。 當(dāng)下的購(gòu)房觀，要開(kāi)始盯細(xì)節(jié)了，或者說(shuō)，要具體看項(xiàng)目了，要看開(kāi)發(fā)商的資金節(jié)點(diǎn)、要看城市的限價(jià)程度、要看項(xiàng)目的地價(jià)占比、要看城市的調(diào)控嚴(yán)厲度等情況，要開(kāi)始撿漏了！ 如何撿？看下一段。 不看未來(lái)，只看當(dāng)下價(jià)差！ 一個(gè)房子能不能買(mǎi)的原則是：不看未來(lái)預(yù)期，只看當(dāng)下價(jià)差，在房?jī)r(jià)不太可能下跌的基本面之下，如果入手價(jià)和當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)的價(jià)差在20%以上可以考慮、在30%以上可以出手、在40%以上應(yīng)立即搶下，在此條件之下可以接受全款，我知道，這樣的優(yōu)惠條件之下大多也都要全款。 有人說(shuō)全款沒(méi)杠桿了啊，是啊，我知道，四五年周期，失去了杠桿，搶占了價(jià)差，到時(shí)候不管是出售、過(guò)戶再按揭、抵押都可以重拾杠桿。 未來(lái)會(huì)有變數(shù)，有可能長(zhǎng)期低迷，把握住當(dāng)下的價(jià)差，就是已經(jīng)賺到手的錢(qián)，更安全，更不用去賭未來(lái)。 找到這樣的撿漏區(qū)域！ 應(yīng)該關(guān)注那些“剛需不會(huì)買(mǎi)、改善想買(mǎi)也買(mǎi)不成的區(qū)域”！ 區(qū)域定位改善，但因?yàn)橄拶?gòu)，改善用戶買(mǎi)不了，同時(shí)由于配套不完善，5年內(nèi)或更長(zhǎng)時(shí)間不滿足居住條件，剛需又不能買(mǎi)，這樣的區(qū)域在當(dāng)下是肯定被率先拋棄的，價(jià)格就會(huì)下來(lái)，但價(jià)值卻是有的，而未來(lái)又是明朗的，在能看到他的市場(chǎng)價(jià)格與當(dāng)前售價(jià)之間至少30%以上的價(jià)差前提之下，投資就可以適時(shí)進(jìn)入。 比如鄭州的綠博區(qū)域，限購(gòu)之前的5月份賣(mài)到15000元，如今全款只要1萬(wàn)元，除去裝修，也有40%價(jià)差，再除去非限購(gòu)時(shí)間的15%泡沫，也有25%的實(shí)際價(jià)差，全款就可以考慮入。 再比如還是米宅米宅這個(gè)?？趫F(tuán)購(gòu)，因?yàn)橄拶?gòu)島外人有錢(qián)卻買(mǎi)不成，因?yàn)閯e墅總價(jià)要400萬(wàn)起，本地剛需又買(mǎi)不起，所以，在調(diào)控的當(dāng)下，又是霧霾前的淡季，不好賣(mài)，但價(jià)值卻是肯定的，于是開(kāi)發(fā)商就折價(jià)賣(mài)，此時(shí)，如果錢(qián)湊手，就可以果斷入，這就叫撿漏。 每個(gè)城市的情況不一樣，都要區(qū)別對(duì)待。 安全第一，賺錢(qián)第二！ 剛需不必談資產(chǎn)配置，剛需最重要的是努力賺錢(qián)、持有資產(chǎn)。 對(duì)于凈資產(chǎn)1000萬(wàn)以上的家庭，就要更多的來(lái)考慮多元化配置，多元化分兩個(gè)層面： 1、本地、異地、全國(guó)、海外的多地域不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置 2、不動(dòng)產(chǎn)、保險(xiǎn)、股票、基金的多元化配置 因?yàn)?，錢(qián)不能放在一個(gè)藍(lán)子里，錢(qián)越來(lái)越多時(shí)，你的第一要?jiǎng)?wù)是安全！ 米宅只研究不動(dòng)產(chǎn)，其它領(lǐng)域也研究，但不在指導(dǎo)之列。 所以，只看不動(dòng)產(chǎn)， 凈資產(chǎn)500萬(wàn)以下就全在國(guó)內(nèi)折騰不動(dòng)產(chǎn)。 凈資產(chǎn)2000萬(wàn)以上就必要須考慮全球不動(dòng)產(chǎn)配置。 必須要有這個(gè)概念！安全第一，賺錢(qián)第二。 放眼過(guò)去10年里，中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅是全球最多的，但拋開(kāi)中國(guó)，澳大利亞和新西蘭在過(guò)去30年時(shí)間里一直保持7年房?jī)r(jià)翻一番，溫哥華在過(guò)去三年里房?jī)r(jià)直接翻了一番，舊金山房?jī)r(jià)自2012年以來(lái)啟動(dòng)上漲已經(jīng)率先翻番。 全球很多地方也都在漲，并不只是中國(guó)，但買(mǎi)對(duì)很重要，還有更重要的是，中國(guó)的房產(chǎn)投資要的都是漲幅，租金都不高，但國(guó)外的租售比是遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)，那才是取款機(jī)。 2012-2013年是入手新西蘭、加拿大、美國(guó)、澳大利亞最好的時(shí)機(jī)。2015-2016是入手中國(guó)房產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。 但在未來(lái)，這些都變了，因?yàn)?，我們進(jìn)入了新時(shí)代！不能再以過(guò)去國(guó)內(nèi)的“漲幅就是一切”的思維來(lái)布局未來(lái)了。 （聲明：本文系轉(zhuǎn)載，不代表鳳凰財(cái)經(jīng)立場(chǎng)） 來(lái)源：米宅米宅（mizhaimizhai） |
|
|
