編者說：

　　王某(女)與李某(男)于2010年5月8日舉行結婚典禮，于2012年10月10日登記結婚。李某曾于2010年4月21日購買房屋一套，李某作為買受人簽約，房屋價款20萬元全部由王某提供。該房購買后一直由李某與王某居住，但產(chǎn)權依然登記在原權利人張某名下。2014年1月10日，李某因病去世。李某的母親李大某、李某與前妻婚生女李小某向法院起訴要求分割房屋，法院審理后認為該房屋應認定為系李某的婚前個人財產(chǎn)，該20萬元為李某對王某所負的債務，故王某、李大某、李小某三人應對該繼承房屋份額均分。

　　一方出資另一方簽訂合同的婚前

　　購置房產(chǎn)如何繼承

　　裁判要旨

　　根據(jù)物權法規(guī)定，不動產(chǎn)所有權的取得依據(jù)是登記，未經(jīng)登記不發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的效果，但不因此影響合同效力。再婚夫妻婚前一方給付房款，另一方簽訂房屋買賣合同，該房屋可認定為訂立合同方的當事人的財產(chǎn)。簽訂合同一方當事人死亡，其母親、子女請求分割房產(chǎn)的，未辦理登記的不動產(chǎn)，其財產(chǎn)性權利可予繼承，另一方給付的房款可按被繼承人對其負擔的債務處理，繼承人應在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)清償被繼承人的債務。債務清償后，繼承人對存有的遺產(chǎn)進行分割，且分割時應按照遺產(chǎn)的實際價值而非購買時或被繼承人死亡時的價值，這符合民法的公平原則，同時有利于維護家庭和諧、社會穩(wěn)定。

　　案情

　　原告：李大某、李小某

　　被告：王某

　　王某與李某于2010年5月8日舉行結婚典禮，于2012年10月10日登記結婚。李某曾于2010年4月21日與張某簽訂房屋買賣合同購買A房屋(系單位集資房屋，未辦理產(chǎn)權登記)一套，約定房屋價款為20萬元。2010年4月20日王某向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元，李某于當日將上述20萬元匯入張某賬戶。該房屋購買后一直由王某與李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，該房屋由王某居住。該房屋經(jīng)鑒定現(xiàn)價為38萬元。李某去世之后，李某母親李大某、李某與前妻婚生女李小某向王某要求分割房產(chǎn)，王某拒絕，二人遂起訴至法院，要求繼承該房屋2/3 的份額。

　　審判

　　河南省滑縣人民法院依照繼承法第九條、第十條、第三十三條，民事訴訟法第六十四條之規(guī)定，判決A房屋歸王某所有，由王某在判決生效后給付李大某、李小某房款12萬元。

　　判決后，雙方均對該判決不服，提起上訴。經(jīng)河南省安陽市中級人民法院審理，判決駁回上訴，維持原判。

　　評析

　　這是一起典型的繼承案件。本案中的關鍵問題在于涉案的A房屋是否屬于李某的遺產(chǎn)?是否屬于李某婚前的個人財產(chǎn)?李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少?

　　一、夫妻一方出資、另一方簽訂合同的房產(chǎn)歸屬

　　物權法第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。該條確立基于法律行為不動產(chǎn)物權變動的區(qū)分原則，即未經(jīng)登記不發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的效果，但不因此影響合同的效力。本案中，雖然是王某向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元用于購置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該合同系雙方真實意思表示，雖涉案房屋屬于單位集資房屋，但李某與張某均系同一單位內(nèi)部職工，故該合同并未違反法律強制性規(guī)定，系合法有效合同，因此，該房屋應認定為李某的婚前個人財產(chǎn)。

　　本案中李某與張某簽訂書面的房屋買賣合同，該房屋未能辦理房屋登記，那么能否作為李某的遺產(chǎn)處理?物權法第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權法第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)所有權的取得依據(jù)是登記。依據(jù)物權法規(guī)定，涉案房屋因未辦理登記，死者李某沒有取得房屋所有權而不能將其作為遺產(chǎn)處理，但遺產(chǎn)包括被繼承人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)和財產(chǎn)權利，被繼承人李某雖未取得房屋的所有權，但享有處分權以外的其他所有權權能，即涉案房屋的占有、使用、收益的財產(chǎn)權利，可作為遺產(chǎn)繼承。本案系家庭財產(chǎn)繼承糾紛，并不涉及對涉案房屋的出賣、互易、出資等處分行為，被繼承人的父母、配偶、子女可依法繼承涉案房屋處分權之外的其他權能。且該房屋系單位集資房屋，在房屋具備辦理登記條件時單位負有為員工辦理房屋登記的義務。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行繼承法若干問題的意見》第三條的規(guī)定：“公民可繼承的其他合法財產(chǎn)包括有價證券和履行標的為財物的債權等，該債權為財產(chǎn)性權利，可予繼承?！?/p>

　　二、王某給付房款的性質(zhì)認定

　　最高人民法院《關于適用婚姻法若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋三》)第10條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。

　　遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，涉案房屋系李某生前個人財產(chǎn)，屬于李某的遺產(chǎn)，繼承開始后，沒有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，遺產(chǎn)按照法定繼承辦理，即由第一順序繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一順序繼承人，有權繼承被繼承人的遺產(chǎn)。處理涉案房屋的繼承時，需考慮王某向李某匯款20萬元的性質(zhì)問題。參照《婚姻法解釋(三)》第10條，該20萬元可視為王某對李某的借款，即王某對李某享有這20萬元的債權。根據(jù)繼承法之規(guī)定，繼承遺產(chǎn)系概括繼承，既包含財產(chǎn)也包含債務，繼承人繼承遺產(chǎn)應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，清償稅款和債務后，對剩余財產(chǎn)進行分割。

　　三、非基于法律行為的物權變動

　　根據(jù)繼承法的規(guī)定，配偶、父母、子女同為第一順序繼承人，繼承遺產(chǎn)的份額，一般應當均等。本案中原、被告均系第一順序繼承人，李某之母雖年事已高，但有子女，且有退休金，不屬于生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人;李小某與王某分別系李某之女和妻，均與李某生前共同居住，且李小某已成年?？紤]雙方具體情況，對其三人均分遺產(chǎn)為宜。該涉案房屋總價值為38萬，則三人可分得的遺產(chǎn)數(shù)額人均為6萬元。鑒于該房屋一直由王某居住，且王某可共得房款總額為26萬元，該房屋可判令由王某所有，王某分別給付李小某、李大某人民幣6萬元。

　　物權法第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。最高人民法院《關于物權法適用若干問題的解釋(一)》第7條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。根據(jù)繼承法第十條、第十三條的規(guī)定，同一順序法定繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應當均等。即本案中繼承開始后、遺產(chǎn)分割前，原告作為被繼承人的母親和女兒，被告作為被繼承人的配偶，對涉案房屋A享有的財產(chǎn)權利處于共同共有狀態(tài)，法院依法對該不動產(chǎn)作出分割的判決生效后，王某即取得涉案房屋A的物權。