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如果你很“不幸”，坐擁兩套房。 一套自住，一套出租，每月坐等幾千租金入袋。 你一定會覺得，這是一件很愜意的事情。因為這件事只有賺沒得賠，就是賠，也無非是租金晚收點(diǎn)，或是少收點(diǎn)。 可是有一天，有人告訴你，由于你是房東，所以你要向租戶賠償180萬元，順帶還要蹲上四年牢，恐怕你就“愜意”不起來，只剩“怯”和“異”了。 也許你覺得危言聳聽，然而這是一個真實(shí)的案例。 朱某將房屋出租給鄭女士居住，房屋內(nèi)裝有不符合安全使用條件的燃?xì)鉄崴鳌?009年某日，鄭女士在使用該熱水器時產(chǎn)生一氧化碳，導(dǎo)致四人窒息而亡，除了她自己，還有同住屋檐下的其余三人。 于是，朱某被拘，朱某被捕。死者家屬也一紙訴狀訴諸法院索賠。 最后的結(jié)果是，法院判處朱某入獄四年，并賠償被害人損失180萬元。 理由是，朱某明知房屋內(nèi)的燃?xì)鉄崴鞔嬖诎踩[患，卻輕信可避免，未采取消除安全隱患措施，即將房屋出租，并產(chǎn)生嚴(yán)重后果，構(gòu)成過失致人死亡罪。 朱某可能萬萬沒有想到，出租一套房子，會葬送四條人命，也毀了自己一生。 01 也許你覺得這樣的案例很極端，你的運(yùn)氣不會那么差。 然而，這正如走夜路，路上布滿陷阱，也許你走一次，運(yùn)氣好沒有踩進(jìn)去。 但你不能希冀好運(yùn)女神總是眷顧你，每次都能幫避開陷阱，而且還能既避個此陷阱，又避開彼陷阱。 因為，陷阱始終在那里，風(fēng)險始終在那里。 好的律師，如黑夜中的明燈，為你照亮來時或去時的路，讓你看清陷阱在哪里，風(fēng)險在哪里；甚至還會告訴你如何避開陷阱，如何防范風(fēng)險。 02 你未必會遇到好律師，但你可能會讀到好文章。 比如這篇。 哈。人，是否總需要一點(diǎn)自信，還有一點(diǎn)——厚臉皮。 如果你是業(yè)主，或者你是租戶，正在出租，或者承租房屋，那么你就來對了。 因為這篇“好文”會告訴你，房屋租賃的六大陷阱，以及防止掉進(jìn)陷阱的絕招！ 03 案例1：合同租金為2萬/月，后來租戶按1萬/月交租，能否視為租金已經(jīng)變更？ 在租賃關(guān)系中，涉及租金的更改應(yīng)當(dāng)有書面約定，僅憑個別月份的實(shí)際交租金額發(fā)生變化，不能斷定租金標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變化，房東尚未催繳租金也不能推定租金標(biāo)準(zhǔn)已降，故租戶仍須按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付租金。（見2011粵高法民一申字第3158號） 不簽合同之風(fēng)險點(diǎn)： 1、租期、租金等約定不明，空口無憑。 2、視為不定期租賃合同，雙方隨時可以解除合同，合同履行始終處于不確定狀態(tài)。 法律依據(jù)： 《合同法》第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 預(yù)防措施： 1、如合同變更，重簽租約或僅就變更內(nèi)容簽署補(bǔ)充協(xié)議。 2、簽約時，留存身份證、聯(lián)系地址電話、產(chǎn)權(quán)證明等資料，以備不時訴訟之需。 04 案例2：違章建筑出租時，房東承諾若政府拆遷愿賠償裝修損失，租戶是否有保障？ 違章建筑的租賃違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效，房東在其中做出的承諾條款亦無效。故租戶的裝修損失應(yīng)視為合同無效的損失，由雙方各負(fù)擔(dān)一半。（見2008粵高法民一初字第5號） 案例3：租賃合同被法院認(rèn)定無效，租戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)？ 租賃合同無效，但依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，租戶實(shí)際占有使用租賃房屋期間，仍應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。（見2010深中法民五終字第499號） 違章建筑出租之風(fēng)險點(diǎn)： 1、可能導(dǎo)致合同無效。 2、存在隨時解約的風(fēng)險。 法律依據(jù)： 《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。 當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。 預(yù)防措施： 1、作為租戶，簽約時應(yīng)了解房屋現(xiàn)狀，讓業(yè)主承諾辦理相關(guān)手續(xù)。 2、作為業(yè)主，應(yīng)告知房屋權(quán)屬瑕疵，約定由租戶自擔(dān)風(fēng)險并自行辦理相關(guān)手續(xù)。 05 案例4：已經(jīng)抵押的房屋能否出租？房屋被拍賣后，租賃合同對新房東是否繼續(xù)有效？ 出租已抵押的房屋，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。租賃合同有效，租戶應(yīng)按期支付租金。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第66條，抵押房屋被拍賣后，租賃合同對新房東無約束力。對抵押不知情的租戶，可向原房東索賠其損失。（見2009粵高法民一終字第174號） 租賃抵押查封房屋之風(fēng)險點(diǎn)： 1、租賃房屋在租賃期間被拍賣、處置的風(fēng)險。 2、隨時解約的風(fēng)險。 法律依據(jù)： 《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》 第六十六條 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。 預(yù)防措施： 1、作業(yè)租戶，應(yīng)提前了解房屋狀況，并約定因抵押查封導(dǎo)致合同無法履行時的出租方責(zé)任。 2、作為業(yè)主，應(yīng)事先告知房屋現(xiàn)狀，以免除賠償責(zé)任。 06 案例5：租戶拖欠租金和水電費(fèi)，房東是否有權(quán)對其停水?dāng)嚯姡?/span> 在租戶按時交納租金、電費(fèi)的情況下，房東應(yīng)當(dāng)保證租戶正常用電，除非另有約定或者合同性質(zhì)不允許，房東有權(quán)對欠租商鋪停水?dāng)嚯姡瑢Υ私o租戶造成的損失，房東無須承擔(dān)賠償責(zé)任。（見2009粵高法民一終字第81號） 租戶欠租之風(fēng)險點(diǎn)： 1、租戶賴著不走，或無法聯(lián)系。 2、如處理不當(dāng)，租戶可能要求賠償財物損失、經(jīng)營損失。 法律依據(jù)： 《合同法》 第四條 當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。 預(yù)防措施： 1、合同約定欠租的四大法律后果：1）有權(quán)解約；2）有權(quán)沒收保證金；3）有權(quán)收取相當(dāng)于雙倍租金的占用費(fèi)；4）有權(quán)停水停電、強(qiáng)制清場、自行處理遺留物。 2、對于已經(jīng)欠租或合同到期，拒不退房者，除通過法院訴訟外，可能會迫不得已采取停水停電、強(qiáng)制清場等自力救濟(jì)措施。采取停水停電措施的步驟：1）協(xié)商；2）送達(dá)或張貼停水、停電通知；3）停水停電。 3、對于欠租后鎖門失聯(lián)或拒不退房者，處理遺留物品的步驟：1）邀請街道辦或工作站、片區(qū)民警、物業(yè)管理處人員在場；2）錄像、照相、造冊；3）合理存儲；4）公告領(lǐng)??；5）作價變賣；6）提存。 07 案例6：工業(yè)廠房內(nèi)發(fā)生電梯事故，是由業(yè)主還是租戶（工廠）來賠償？ 根據(jù)合同法第220條，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，另有約定的除外。因租賃合同未約定電梯的管理和維護(hù)人，廠房出租人對電梯承擔(dān)管理和維護(hù)義務(wù)，對電梯事故承擔(dān)全部賠償責(zé)任，租戶對電梯沒有維護(hù)和管理義務(wù)。（見2011深中法民一終字第1710號） 案例7：房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房東不維修，租戶是否可以拒付租金？ 因維修系隨附義務(wù)，并非合同主要義務(wù)，除非合同有特別約定，當(dāng)出租人不履行維修義務(wù)時，承租人不能拒付租金，但可依據(jù)合同法第221條自行維修，維修費(fèi)用從租金中扣除。（見2009粵高法民一終字第217號） 房屋質(zhì)量爭議之風(fēng)險點(diǎn)： 1、租戶認(rèn)為應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修業(yè)務(wù)，并因此拒付租金。 2、業(yè)主認(rèn)為應(yīng)由租戶自行維修，并可能導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。 法律依據(jù)： 《合同法》 第二百二十條出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。 出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。 預(yù)防措施： 1、簽約時應(yīng)對維修責(zé)任明確約定。 2、業(yè)主可約定房屋主體結(jié)構(gòu)由業(yè)主維修，設(shè)施設(shè)備由租戶自行維修。 08 案例8：租戶拖欠租金，當(dāng)房東出售房屋時，該租戶還有沒有優(yōu)先購買權(quán)？ 法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并不以承租人按期交納租金為前提。但承租人拖欠租金，出租人依法解除租賃合同后，此時租賃關(guān)系已不存在，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。（見粵高法民一復(fù)字[2007]10號） 風(fēng)險點(diǎn)： 法律依據(jù)： 第二十一條規(guī)定 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。 預(yù)防措施： 1、在租賃合同中明確約定，租戶放棄優(yōu)先購買權(quán)。 2、約定雙方提前一個月或兩個月，可提前解除租賃合同。 09 也許你會覺得，房屋租賃的陷阱這么多，哪記得住?。?/span> 有沒有一份房屋租賃合同格式版本，讓你拿來就能用，用了就能盡量避開那些陷阱呢？ 你很幸運(yùn)！ 作為一位急人之所急、想人之所想的“良心”律師，我特地提供了一份本人親擬并親用的《房屋租賃合同》版本，免費(fèi)供你下載。 下載方法也很簡單，只需關(guān)注公眾號“訓(xùn)文lawyer”，在對話框回復(fù)“房屋租賃合同”即可。 一紙租賃合同在手，從此房屋租賃不用愁！ |
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