前段時(shí)間，小巴一位朋友也想買新房，已經(jīng)準(zhǔn)備好了七成首付的錢，臨到結(jié)果，被全款付清的購房者給擠掉了。她說起接到消息的時(shí)候心情真是復(fù)雜，好不容易砸鍋賣鐵湊齊了首付，結(jié)果提著錢卻買不了房子。

這種全款買房的新聞，到今年越來越多了，我們不能說每個(gè)城市的所有樓盤都是如此，但至少，不少城市都已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的案例。

在成都，有一個(gè)新樓盤開盤現(xiàn)場，已經(jīng)到了防暴安保全程站崗的程度。你進(jìn)銷售中心的大門，需要先把銀行賬戶的證明給他們看看，你得有230萬以上（確保全款）的現(xiàn)金，才讓進(jìn)。即便這樣苛刻的條件，356套房子，也來了750位購房者搖號。

在廣州，一個(gè)可以看到江景的新盤，僅僅想看看樣板間，你要先付一筆錢20萬誠意登記費(fèi)，確認(rèn)想買的，也需要是全款。

還有武漢、南京、廈門、合肥等等，反正你只要去搜搜，總能找到類似的新聞。

小巴一直以來都認(rèn)為，買房子，還是應(yīng)該適當(dāng)加一點(diǎn)杠桿，放大財(cái)富效應(yīng)?，F(xiàn)在很多新樓盤，卻非要付全款才讓買，即便如此，還是供不應(yīng)求。那些全款買房的人，他們到底怎么想的？

其實(shí)道理也簡單，因?yàn)?strong>“相對便宜”。

按照規(guī)定，新房市場上，新樓盤入市的價(jià)格是有最高指導(dǎo)價(jià)的，要開盤可以，最高一平米只能賣這么多，不能再多了，這是新盤的價(jià)格天花板。在一個(gè)城市樓市大熱的時(shí)候，這個(gè)指導(dǎo)價(jià)，其實(shí)是政府幫著買房的人“砍價(jià)”，往往低于供需平衡所能達(dá)到的均衡價(jià)格。

在不少一二線城市，一套房子全款幾百萬，畢竟是大多數(shù)人在短時(shí)間內(nèi)力所不及的。這時(shí)候，我們會(huì)看到另外一種奇怪的現(xiàn)象，二手房比新房還要貴。一般來說，在其他條件基本接近的情況下，新的東西總比舊的好?？紤]到中國人買房子，還存在一種情結(jié)：希望第一次買的房子是全新的，一二手房的價(jià)格倒掛更顯得特別突兀。

那些全款樓盤的附近，我們?nèi)ヅ芤慌?，一個(gè)新盤附近圍著一圈二手房，就新房價(jià)格低，邊上二手房價(jià)格比它高的例子，肯定不少見。

沒辦法，買房看的是兩個(gè)支付能力，支付首付的能力，以及支付每月貸款的能力。前者的競爭，在“全款”的要求下，被提到了最高。后者的競爭，則在二手房的市場上。最后，兩個(gè)市場達(dá)到購買力的均衡點(diǎn)。

中國的樓市，兩年多下來，大部分二線城市，差不多全城各個(gè)板塊，所有地段的房子，價(jià)格都輪著漲了一遍，從整個(gè)城市看兩年漲幅超過30%，而部分區(qū)位漲價(jià)超過一倍的，也不在少數(shù)。

購房者還貸的能力，在一次次價(jià)格的提升過程中，經(jīng)受考驗(yàn)。

影響新房和二手房價(jià)格倒掛的因素，還有第三點(diǎn)，即土地價(jià)格。

就在小巴辦公室的附近，二手房的價(jià)格兩年前是每平米2萬，后來一直漲一直漲，上半年，到了3萬多。而兩公里開外，新開的樓盤，地段類似，叫價(jià)也是3萬出頭。

9月份，附近拍出了一塊地，光成交樓面價(jià)就達(dá)到了3萬6，這意味著，算上后期的各類成本，開發(fā)商兩年之后開出的新盤，僅僅保本售價(jià)就需要接近5萬。于是，周圍二手房的一下子又漲了一大波，現(xiàn)在，你要找一套叫價(jià)4萬以下的房子，怕是不容易了。而那個(gè)3萬的樓盤，卻也只能維持這個(gè)價(jià)格。

注：樓面價(jià)=土地出讓價(jià)格/該地塊允許的最大建筑面積，我們可以把它作為一套房子的土地成本價(jià)。

預(yù)測售價(jià)=地價(jià) 建設(shè)成本 財(cái)稅管理費(fèi)用 企業(yè)所得稅 預(yù)期利潤。

有的時(shí)候，我們都不得不糾結(jié)，到底是房價(jià)決定地價(jià)，還是地價(jià)決定房價(jià)？

最直觀的感受往往告訴我們，是成本決定了價(jià)格，一塊拍賣土地的樓面價(jià)，往往會(huì)將周圍房價(jià)的價(jià)格推高。而在經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論中，價(jià)格是由供求關(guān)系，而不是成本決定的，這樣說來，顯然是房價(jià)——確切地說，是房價(jià)背后的需求，決定了地價(jià)。

如果我們看看過去三年各個(gè)城市的土地出讓金，會(huì)更加清楚。不管是作為一個(gè)整體，還是作為其中的個(gè)體，二線城市2016年的土地出讓金，都出現(xiàn)了大幅度的增長。其中的熱門城市，這一年的住宅土地收入接近甚至超過2014和2015兩年之和。

這一增長，不是來自于出讓土地面積的增加。事實(shí)上，這三年二線城市的住宅用地，不論是建設(shè)用地面積、建筑規(guī)劃面積還是出讓土地宗數(shù)，基本維持在同一水平上。

換言之，土地出讓金的增長，來自于單價(jià)。而單價(jià)的提升，則來自于對未來的預(yù)期。

熱門二線城市住宅土地出讓收入（億）

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