許多人可能會(huì)直接了當(dāng)?shù)恼f(shuō)，是政府。但，如果思維只停留在這種維度層面，說(shuō)明你對(duì)哪些因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響還不是很了解，或者說(shuō)你還要增加一些對(duì)房?jī)r(jià)影響因素這方面的了解。

前段時(shí)間由國(guó)家發(fā)改委、交通運(yùn)輸部、國(guó)家鐵路局、中國(guó)鐵路總公司、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部5家單位聯(lián)合簽署的《關(guān)于促進(jìn)市域（郊）鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件。

但是發(fā)現(xiàn)許多人沒(méi)注意到這個(gè)文件，專家們也沒(méi)有對(duì)這個(gè)文件進(jìn)行深度解讀。這個(gè)文件的名稱跟房地產(chǎn)、房?jī)r(jià)一點(diǎn)都搭不上，幾乎是沒(méi)有房地產(chǎn)任何氣息，但這份文件可以說(shuō)是掌握未來(lái)你居住城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)方向重要因素。

文件開(kāi)頭提到，為了落實(shí)《國(guó)務(wù)關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，市域（郊）鐵路（城際軌道交通）發(fā)展，對(duì)緩解城市交通擁堵，改善城市人居環(huán)境，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間布局，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，具有重要作用。

就是要通過(guò)城際軌道交通，擴(kuò)大城市規(guī)模，增加城市容量，減輕城市病。

文件中明確，至2020年京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、長(zhǎng)江中游、成渝等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的超大、特大城市及具備條件的大城市，市域（郊）鐵路骨干線路基本形成，構(gòu)建核心區(qū)至周邊主要區(qū)域的1小時(shí)通勤圈；其余城市群和城鎮(zhèn)化地區(qū)具備條件的城市啟動(dòng)市域（郊）鐵路規(guī)劃建設(shè)工作。

文件還提出了很多具體要求：線路要串聯(lián)5萬(wàn)人及以上的城鎮(zhèn)組團(tuán)和旅游景點(diǎn)并設(shè)站，車站按照功能適應(yīng)、設(shè)施簡(jiǎn)易、安全便捷的原則，盡量設(shè)置于城鎮(zhèn)中心，增強(qiáng)交通引導(dǎo)和提高客源聚焦。

這份文件的發(fā)布將會(huì)使中國(guó)城市格局發(fā)生巨變，這不是一份鐵路發(fā)展的專項(xiàng)文件，而是重塑中國(guó)城市格局的重要宣言。它的問(wèn)世，意味著城市圈時(shí)代正式降臨中國(guó)，可能將會(huì)能影響到未來(lái)幾十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)的走向。

無(wú)數(shù)次經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)住建部聯(lián)合其它重要部門(mén)出手的時(shí)候，房市的變革已經(jīng)在路上了，這個(gè)文件明確提出具備條件的大城市和市郊鐵路骨干路線要基本形成，其它城市群和城鎮(zhèn)化地區(qū)具備條件也要啟動(dòng)市郊鐵路規(guī)劃建設(shè)工作。哪怕是三四線城市都要通上快速的鐵路，隨著未來(lái)高速鐵路網(wǎng)的建成，這意味著什么呢？

許多朋友經(jīng)常會(huì)問(wèn)我，未來(lái)哪個(gè)城市房?jī)r(jià)會(huì)漲？哪一個(gè)城市的房?jī)r(jià)不漲呢？什么時(shí)候可以買？是現(xiàn)在買好呢，還是將來(lái)買好等等這些問(wèn)題，真正影響未來(lái)房?jī)r(jià)的，歸納起來(lái)，總體上有五大因素：

第一個(gè)因素，城市人口是不是可以形成聚集，在一個(gè)時(shí)期這個(gè)城市有沒(méi)有人口的絕對(duì)增量；

第二個(gè)因素，城市的經(jīng)濟(jì)是否持續(xù)健康的在增長(zhǎng)，就業(yè)是否在增加，勞動(dòng)者的收入是否在增加；

第三個(gè)因素，就是城市的空間關(guān)系的變化，也就是交通、通訊這些硬體條件的變化以及隨著快速交通改變以后，城市人口的移動(dòng)的方向和聚焦的規(guī)模發(fā)生了變化，這個(gè)因素就跟這份文件就息息相關(guān)了。

第四個(gè)因素，是金融的因素，國(guó)家稅收的政策、貨幣發(fā)行量、利率等等這些金融方面會(huì)影響到我們對(duì)于買房還是不買房這樣的一些判斷；

第五個(gè)因素，一些不確定的因素、一些偶然事件也會(huì)改變你對(duì)一個(gè)城市房?jī)r(jià)的判斷，房?jī)r(jià)安全的判斷、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的判斷，也會(huì)造成你沒(méi)法是否快速去買房，最后也會(huì)影響到購(gòu)買意愿。

通過(guò)以上五個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)漲跌走向的分析，我們可以歸納出，前四個(gè)因素都是跟最近出臺(tái)的這個(gè)文件都有關(guān)系，都會(huì)受之所影響的。

因?yàn)樵谌?/span>四線城市群通了高速鐵路以后，這地方的城市人口流動(dòng)的會(huì)加快，人口就會(huì)越來(lái)越容易朝經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)、就業(yè)機(jī)會(huì)越來(lái)越多機(jī)會(huì)的地方流動(dòng)，就會(huì)對(duì)未來(lái)城市人口聚集熱冷層度和未來(lái)城市的發(fā)展的快慢就有了很大關(guān)系。

這樣就與前面講著那些因素會(huì)發(fā)生一個(gè)奇妙的一個(gè)組合，而這些組合關(guān)系的變化就決定了某一個(gè)城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲，而某一個(gè)城市，可能會(huì)漲的慢，比如說(shuō)你這個(gè)城市本來(lái)沒(méi)有高速鐵路，現(xiàn)在修了個(gè)高速鐵路，人們就開(kāi)始往這個(gè)就業(yè)熱點(diǎn)城市流動(dòng)，開(kāi)始創(chuàng)造了很多就業(yè)的機(jī)會(huì)，人多的，房?jī)r(jià)自然就會(huì)漲。

原來(lái)相對(duì)城市人口還比較多的地方機(jī)會(huì)慢慢在喪失，如交通的優(yōu)勢(shì)不明顯，那么你城市的人口可能會(huì)減少，這個(gè)地方房?jī)r(jià)不漲反而會(huì)下來(lái)。

今天的珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀這些城市比較發(fā)達(dá)，城市圈的高速鐵路交通一體化走的也比較超前，城市群之間的經(jīng)濟(jì)互聯(lián)、人口互聯(lián)也做得比較好，這次文件提到的并不是這些地區(qū)，而提到的重點(diǎn)是成渝和長(zhǎng)江中游這些城市圈，這是指哪些城市呢？

應(yīng)該指的是成都、重慶、武漢、南京、杭州等這些二線城市以及周邊的城市圈，那么這些城市圈，周邊的小城鎮(zhèn)有可能因?yàn)檫@樣一個(gè)高速鐵路交通網(wǎng)的實(shí)施，城市的就業(yè)機(jī)會(huì)就會(huì)越來(lái)越多的增長(zhǎng)。

現(xiàn)在我們已經(jīng)可以看到在深圳上班的人有時(shí)候會(huì)在廣州居住，或者反過(guò)來(lái)在廣州居住人到深圳上班，在蘇州和昆山也開(kāi)了這樣一條直通高速鐵路，昆山居住上海上班，在上海昆山朝九晚五都變得是可能了。這樣一來(lái)，像昆山這些地方的房價(jià)就有可能上漲。

這次文件中提到了北京周邊的地方高速鐵路要串聯(lián)5萬(wàn)人以上的城鎮(zhèn)組團(tuán)和旅游景點(diǎn)，這個(gè)路線來(lái)將越來(lái)越細(xì)，觸及到的地方會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)，有一些原來(lái)比較冷清地方就這樣也會(huì)熱鬧起來(lái)了。

比如像河北的保定、廊坊，廣東東莞，惠州、中山、江門(mén)，江蘇的嘉興、南通等這些地方都會(huì)受益于這個(gè)文件鐵路網(wǎng)的布局和延伸帶來(lái)的紅利。

許多人認(rèn)為這跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有關(guān)系，但我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的趨勢(shì)走向是跟房?jī)r(jià)有著直接的關(guān)系，他們提前拿地的這些判斷，就以預(yù)先告知你哪個(gè)地方的房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)有樂(lè)觀向上的可能性，提前跟著這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的腳步來(lái)觀察，甚至做一些買房的決定，對(duì)于你的買房是有很大幫助。

從2017年上半年中國(guó)各城市房企拿地金額排行榜來(lái)看，環(huán)渤海地區(qū)首次超過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)，重點(diǎn)城市溢出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，在雄安新區(qū)等政策的支持下，環(huán)渤海地區(qū)房企拿金額總價(jià)高達(dá)2070億元，2017年以來(lái)首次超過(guò)長(zhǎng)三角地區(qū)，居于全國(guó)首位。

長(zhǎng)三角地區(qū)以其較高的成熟度和活躍度緊隨其后，拿地總價(jià)金額為1966億，珠三角和中西部以1203億和1186億分別列第3、4，從城市群拿地情況來(lái)看，一、二線熱點(diǎn)城市的溢出效應(yīng)愈加顯現(xiàn)，前100強(qiáng)房企已經(jīng)將目光投向了熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市，而不是只在一二線城市拿地王，環(huán)渤海城市群表現(xiàn)最好的是滄州、唐山、菏澤、濰坊。

長(zhǎng)三角地區(qū)城市群表現(xiàn)好的是徐州、嘉興、滁州，阜陽(yáng)等土地成交比較好，這不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的個(gè)體行為，其實(shí)是一大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集體判斷，當(dāng)這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商群集在這些城市的時(shí)候，其實(shí)這個(gè)城市的房?jī)r(jià)未來(lái)上漲趨勢(shì)就會(huì)出現(xiàn)。

我們對(duì)這份《關(guān)于促進(jìn)市域（郊）鐵路發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件的仔細(xì)研究，其實(shí)是讓更多人知道判斷房?jī)r(jià)的上漲，不要只把眼光只放在新房開(kāi)盤(pán)或者二手房報(bào)價(jià)波動(dòng)這種比較簡(jiǎn)單的維度上。

如果更多的去注意，細(xì)細(xì)的看一下這種鐵路發(fā)展的意見(jiàn)，也就會(huì)知道能夠影響到城市空間布局發(fā)展這些重要的一些決策和未來(lái)的趨勢(shì)，這樣對(duì)于你在哪兒買房會(huì)更有提前的一個(gè)先兆判斷，同時(shí)找到更準(zhǔn)確下手的地方。

因此，這才是未來(lái)掌握你居住城市的房?jī)r(jià)重要因素。