如果要來看房屋本身是不是可以租賃的的話，要討論的是租賃合同無效的情形，哪些情況下租賃合同是無效的？

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

租賃房屋本身違反法律法規(guī)的規(guī)定引發(fā)租賃合同無效的情形（見《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》)：

（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋；

（二）未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；

可以法定解除租賃合同的情形。

1．《合同法》第九十四條

“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形?！?/span>

根據(jù)《合同法》第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

2．最高院的司法解釋第八條

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第三種情形包括例如未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的情形。

給承租方的建議：在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明以及房屋產(chǎn)權(quán)證明。

根據(jù)出租人是否有權(quán)出租，分為以下2種情況

1．出租人非房屋所有權(quán)人，將房屋直接出租給承租人

給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)要求出租人出示房屋所有權(quán)人允許該人出租房屋的授權(quán)委托書。

2．出租人轉(zhuǎn)租承租的房屋的情形

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（《合同法》第224條）

提醒大家注意的是，根據(jù)最高院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>第十六條：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！?/span>

如果房屋在租賃之前已經(jīng)存在抵押，那么在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力（《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十六條第一款）。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。（《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十六條第二款）。抵押權(quán)人處分抵押房屋，應(yīng)當(dāng)事先書面通知承租人，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

租賃期限不得超過二十年;超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年（《合同法》第二百一十四條）。

租賃房屋為臨時(shí)建筑時(shí)，租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條）。

意向書可能構(gòu)成租賃合同，也可能不構(gòu)成租賃合同。

在符合下列條件時(shí)，意向書有可能被認(rèn)為是一個(gè)租賃合同：A意向書是由有權(quán)雙方簽署；B意向書是由雙方真實(shí)意思表示所簽署的；C租賃內(nèi)容是確定可行的（如意向書中列明了租賃場所、租金和起始時(shí)間）；以及D意向書不違反法律及社會公共利益。

給承租方的建議：若承租方不想意向書構(gòu)成租賃合同，可在意向書中明確約定。示例條款如下：本意向書不應(yīng)被認(rèn)為是一個(gè)租賃合同。它僅僅是對構(gòu)成租賃合同部分條款及條件的羅列，除意向書第【】條外，其他條款對雙方不產(chǎn)生約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構(gòu)成對雙方有法律約束力的文件。

房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案（《商品房屋租賃管理辦法》第十四條）

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持，（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條）即沒有備案不影響租賃合同的效力。

但是，如果當(dāng)事人沒有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款（《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條），但沒有備案會有一些行政處罰。

租金和物業(yè)管理費(fèi)

商業(yè)物業(yè)租賃的租金通常有三種支付方式：a)固定基準(zhǔn)租金;b)提成租金（即按承租人經(jīng)營收入的百分比計(jì)算提取的租金;）c)固定基準(zhǔn)租金及提成租金孰高.

一般來說，租金如果是租賃期限不是很長，在三年以內(nèi)。就是說存在每年上調(diào)租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長，那么一般，出租人會要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個(gè)完全是根據(jù)雙方談判的實(shí)際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說，上浮的比例是按照這個(gè)物價(jià)指數(shù)的每年的物價(jià)指數(shù)的增長比例進(jìn)行相應(yīng)的對租金的調(diào)整。

另一個(gè)方面，就是雙方可以在合同中，特別是對承租人來講，在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)。而且約定物業(yè)管理費(fèi)的調(diào)整是適用于整個(gè)大樓的。

給承租方的建議：雙方可在合同中限制物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整幅度，每年的調(diào)整次數(shù)，且約定該物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整應(yīng)適用于整個(gè)大樓。