點評人丨徐宏偉老師

簡歷：

資深法律人，1993年獲得了律師執(zhí)業(yè)證，從事了2年的律師工作。從1995年開始一直在法院工作，有著20多年的法院工作經(jīng)驗。2016年從庭長職位退休。2017年受邀擔任贏了網(wǎng)法律意見書高級評審專家。

徐老師專訪見：專訪|贏了網(wǎng)法律意見書高級評審專家徐宏偉老師

案件簡介丨房屋拆遷糾紛

當事人是原告，拆遷的房子是公租房，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，房內(nèi)有9人戶口，共118平方米。目前的房屋拆遷補償方案是給4套房子，共270平方米。原本動遷組和鎮(zhèn)政府調(diào)解分配的四套房屋中的一套兩室一廳給當事人辦理入戶，但由于當事人在其母親去世那年戶口遷出，其大哥乘機做了戶口變更，當事人遷回戶口時才發(fā)現(xiàn)。當時的動遷協(xié)議上沒有注明四套房屋哪一套是誰的，現(xiàn)在其大哥想獨吞，當事人的訴求是要拿到屬于自己的房子。

法律意見樣例及點評

1.1 要求依法分割動遷補償利益，其中一套2室1廳房屋登記在你的名下，歸你所有

1. 可爭取的權(quán)益點（訴訟請求）是？ 

要求依法分割動遷補償利益，其中一套2室1廳房屋登記在你的名下，歸你所有

2. 可爭取本項權(quán)益的理由有哪些？ 

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條的規(guī)定，因為該被動遷房屋的性質(zhì)是租賃房屋，即公房性質(zhì)的。在公房拆遷補償中，該房屋的拆遷補償利益是歸房屋的承租人和房屋的共同居住人共同享有的，他們之間的權(quán)利一般是一樣的（承租人通常享有安置補償方式的選擇權(quán)和簽約權(quán)）。如果在動遷的時候你的戶口在該處被拆遷公房內(nèi)，且符合同住人條件，則你應屬于被安置的對象，有權(quán)利來主張動遷安置利益的。現(xiàn)在該處動遷共計可得四套安置房屋，對于如何分配該四套房屋，經(jīng)過該動遷基地動遷組經(jīng)辦人員的溝通協(xié)商，他們也認可你可以獲得安置一套兩室一廳的房屋。根據(jù)司法實踐，動遷公司的具體安置意見，一般是比較符合動遷政策和具體安置情況的，所以對于法院將來的判決是具有一定影響的，如果沒有重大偏差，法院很可能參考該意見進行處理。法律依據(jù)：《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條：“公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有?！?/p>

3. 爭取本項權(quán)益的可能性有多大？ 

50%—80%

4. 爭取本項權(quán)益存在的風險有哪些？ 

1、因為現(xiàn)在該公房內(nèi)共有9個戶口，如果該9個人都符合安置對象條件的話，那么每個人都可以分得1/9的份額，而你1個人是無法主張到一套兩室一廳房屋的，除非是和其他的安置對象比如和你家人作為一起被安置。

2、因為你戶口當時遷出去過，之后又將戶口遷回來，如果該遷回的原因是空掛戶口，并未實際居住，那么你大哥在開庭的時候有可能就以此為借口說你不符合共同居住人的條件。

3、因為目前你大哥已經(jīng)起訴動遷公司，那么在該行政官司未審理結(jié)束之前，你們家庭內(nèi)部是無法分割動遷利益的。

4、如果你之前享受過福利房屋，那么就不再符合共同居住人的條件，一般是不能再主張動遷分配利益的。

可爭取的權(quán)益（訴訟請求）第1項訴訟請求

如果您委托本律師進行代理，在接受您的委托之后，本律師將主要從以下幾個方面開展工作：

第一，審查分析，確定你的訴訟請求為：要求依法分割動遷補償利益，確認其中一套兩室一廳的房屋歸你所有，登記在你的名下。該步驟是要明確你的訴訟請求，做到全面準確，防止遺漏，如果你還有其他請求，在此一并明確固定。

第二，在你大哥與拆遷部門的行政官司結(jié)束之后，迅速及時和動遷公司取得聯(lián)系，調(diào)取有關(guān)你們這戶的動遷補償安置協(xié)議，以及調(diào)取、研究該基地的征收補償方案?？丛搫舆w協(xié)議上具體的補償、安置方案的內(nèi)容是否符合政策，具體補償項目及金額、具體應得的安置房套數(shù)、位置及面積及安置對象。這個是您主張分配一套2室1廳房屋的基礎。

第三，因為你戶口之前遷出過，之后又遷回來，那么就去戶籍派出所調(diào)取當時戶籍遷回的相關(guān)資料，以證明在動遷之前你的戶口已經(jīng)在該公房內(nèi)，并且去居委會調(diào)取居住證明，以證明你之前在該動遷房屋內(nèi)實際居住過，并且達到1年以上。該步驟主要是證明你的戶口在該公房內(nèi)，并且居住1年以上，符合共同居住人的條件。

第四，還需要積極的和動遷部門聯(lián)系，因為當時在動遷組經(jīng)辦人員的溝通下，動遷組經(jīng)辦人員也認為你可以分得一套兩室一廳的房屋，那么就申請法院將動遷公司列為第三人出庭的，動遷公司的態(tài)度經(jīng)常會影響法院的判決結(jié)果。

第五，因為該房屋的性質(zhì)是公房，那么就需要再看看，您大哥、您妹妹等其他戶籍在此的人員，他們之前是否享受過福利房屋、是否有其他的住房。如果你大哥、妹妹他們享受過福利房或者購買過其他房屋，則去法院申請調(diào)查令，調(diào)取對方的房產(chǎn)信息以及享受過福利房屋的相關(guān)材料，如果他們作為“同住人”的資格有問題，可能會影響法院的判決走向。

最后，在開庭之后和法官進行溝通，分析案件的關(guān)鍵點和法官在庭審中關(guān)注的案件重要信息。向法官進行解釋說明，并在庭審之后的3個工作內(nèi)提供書面的代理意見。

1、拆遷租賃房屋內(nèi)所有的戶籍人口，明確案件的原被告。

2、被拆遷房屋的權(quán)屬證明，例如房屋租賃卡，相關(guān)租賃公房的調(diào)配單等。

3、動拆遷協(xié)議，明確房屋拆遷，以及相關(guān)拆遷利益。

4、調(diào)配房屋的權(quán)屬情況，是否已經(jīng)進行產(chǎn)權(quán)登記（具備大產(chǎn)證）。 

5、其他當事人是否具有同住人資格的相關(guān)證據(jù)材料。

6、動遷公司有關(guān)經(jīng)辦人的證人證言 。

7、該基地動遷政策（征收補償方案等） 。

8、居委會等基層組織出具的有關(guān)居住情況的證明。

9、其他實現(xiàn)權(quán)利主張所需要的證據(jù)。

4.2 大致需要的時間、經(jīng)歷的流程。

本案的處理大約需要4-5個月。 主要流程：

1、辦理委托手續(xù)。 

2、詳細了解案情，收集整理相關(guān)證據(jù)材料，例如租賃公房處戶籍人員情況、動拆遷協(xié)議，調(diào)配安置房的權(quán)屬情況（具有大產(chǎn)證）。 

3、幫助您分析，明確訴求等。 

4、制作起訴狀、證據(jù)目錄等，至法院立案。此類案件，若您不采取訴前財產(chǎn)保全措施，則可能需要進行訴前調(diào)解。訴前調(diào)解期限各個區(qū)根據(jù)實際情況有所不同，大約需要一個月時間30天，不超過60天。

5、若調(diào)解不成功，則轉(zhuǎn)業(yè)務庭正式立案，繳納訴訟費等。

6、一審階段，法院寄送傳票、舉證通知書等，此類案件一般適用簡易程序，審限3個月。 

7、根據(jù)法院傳票，參加庭審： （1）核實原被告身份，宣讀法庭紀律，告知原被告所享有是訴訟權(quán)利； （2）原告陳述訴求以及事實和理由，被告答辯； （3）法庭調(diào)查階段，說明承租人同住人情況，房屋動拆遷利益等，要求依法予分割，我方要求分得兩室一廳一套。（4）同時根據(jù)對方的抗辯情況進行說明并提供證據(jù)。 （4）法庭辯論階段即說明我方作為同住人，有權(quán)要求分割動拆遷利益，請求法院支持訴請 。 

8、判決，根據(jù)判決結(jié)果履行。 

9、若對方不履行，申請法院采取強制執(zhí)行措施。