一、誰(shuí)是EQR

Equity Residential（EQR）——美國(guó)最大的上市公寓運(yùn)營(yíng)商，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)成員，定位于收購(gòu)、開發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓。截止2016年年底再全美擁有302處物業(yè)，76,513個(gè)物業(yè)單位。近10年的平均股東收益年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到8%，超過(guò)23億美元的年?duì)I業(yè)收入，超過(guò)16億美元的年息稅前利潤(rùn)。其旗下的公寓保持了95%的入住率，核心市場(chǎng)包括波士頓、紐約、華盛頓、南加利福尼亞、舊金山灣區(qū)和西雅圖等經(jīng)濟(jì)繁榮、人口稠密的地區(qū)，公司通過(guò)收購(gòu)和自建兩種途徑大量占有這些核心市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格管理。

從美國(guó)的整體市場(chǎng)水平來(lái)看，EQR所布局的核心城市和非核心城市的市場(chǎng)占有率及年有效租金的增長(zhǎng)處于明顯的優(yōu)勢(shì)地位。

EQR的公寓出租情況非常良好，其核心市場(chǎng)以及非核心市場(chǎng)的空置率基本控制在5%左右，而美國(guó)的公寓平均空置率為6%，這也從側(cè)面體現(xiàn)了EQR非常優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)和管理能力。

從租金水平來(lái)看，EQR僅在2008年至2010年金融危機(jī)時(shí)的租金水平有所下降。從整體來(lái)看，EQR的租金水平從2000年以來(lái)一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，尤其自2010年以后，漲幅呈明顯態(tài)勢(shì)。EQR的有效票租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的平均水平，這直接表明EQR在租金溢價(jià)和利潤(rùn)獲取能力方面具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。

二、EQR的成功路徑

EQR的成功首先是和美國(guó)出租市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展息息相關(guān)，其次EQR在幾個(gè)關(guān)鍵時(shí)期都做了重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型并階段性地提前做好戰(zhàn)略部署，此外EQR優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理能力也使其能夠一直保持領(lǐng)先地位而不受到挑戰(zhàn)。以下將從三方面來(lái)分析EQR能夠穩(wěn)坐美國(guó)出租公寓第一把交椅的成功路徑。

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穩(wěn)步發(fā)展的公寓出租市場(chǎng)為EQR的崛起提供了良好的環(huán)境

（1）高漲的租房市場(chǎng)需求

美國(guó)首次結(jié)婚年齡的逐步上漲的趨勢(shì)，使美國(guó)租房市場(chǎng)需求居高不下。

（2）特大型城市的“極化”效應(yīng)

在美國(guó)的核心城市，住宅的價(jià)格高漲，和國(guó)內(nèi)的一線城市情況相似。這些核心城市對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生和年輕人、創(chuàng)業(yè)人群有著極大的吸引力并提供眾多機(jī)會(huì)。高昂的住宅價(jià)格和剛畢業(yè)就業(yè)年輕人較低的收入水平形成了較大的房?jī)r(jià)收入比。如某些房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10以上的城市中的青年需要花5-10年的時(shí)間來(lái)進(jìn)行購(gòu)房資本的初步積累。由此，租房的需求被極大的釋放，流動(dòng)人口需要租房來(lái)解決居住問題，畢業(yè)生需要通過(guò)租房來(lái)解決漫長(zhǎng)的“原始資本”積累的過(guò)渡期。而在月供的成本和租金成本的剪刀差巨大的時(shí)候，年輕人通常更會(huì)傾向于通過(guò)租房來(lái)解決住房需求，這也是EQR在發(fā)展后期將重心都主要集中在幾大核心城市的原因。

近15年美國(guó)公寓市場(chǎng)空置率情況

（3）持續(xù)上升的收益率。

美國(guó)近15年來(lái)的REITs發(fā)展中，有效租金水平基本維持在每年3%的增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升，除了在金融危機(jī)時(shí)期出現(xiàn)了較高的空置率、租金水平大幅下降之外，空置率基本維持在5%左右。

近15年美國(guó)公寓市場(chǎng)空置率情況

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強(qiáng)大的企業(yè)戰(zhàn)略層面把控力使EQR在每個(gè)關(guān)鍵時(shí)期都能成功轉(zhuǎn)型

EQR能夠快速地崛起與其決策層的戰(zhàn)略把控能力密切相關(guān)，在每個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻EQR總能及時(shí)作出正確的戰(zhàn)略調(diào)整，找到自身新的發(fā)展定位、適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境。以下從四大戰(zhàn)略發(fā)展階段解讀EQR于不同發(fā)展時(shí)期的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

（1）收購(gòu)資產(chǎn)包（1992年以前）

公司積極買進(jìn)新物業(yè)，關(guān)注1985年之前建造的B 級(jí)公寓和A級(jí)公寓，逐步收購(gòu)小型資產(chǎn)包。

（2）多渠道地融資與大規(guī)模地并購(gòu)（1993年—2001年）

多渠道融資：

EQR是美國(guó)第一家經(jīng)營(yíng)出租公寓的上市REITs，而根據(jù)美國(guó)法律，REITs是需要把利潤(rùn)的90%以上用來(lái)給投資者分紅，這使EQR的發(fā)展高度依賴外部的融資。EQR以令人咋舌的月月融資的速度于20世紀(jì)90年代飛速地?cái)U(kuò)張著。

EQR融資時(shí)間表

如上表所示，在1996年至2007年之間，EQR采用多種融資方式不斷擴(kuò)大融資規(guī)模。1998年以前EQR主要依靠增發(fā)股票和發(fā)行優(yōu)先股進(jìn)行融資。1998年下半年，收到亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，由于銀行信貸開始收縮，影響了投資人對(duì)REITs等投資風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，REITs估價(jià)平均下降了24%，依靠REITs的再融資模式受到挫折，于是EQR將目光投向了債券市場(chǎng)。1998年至2007年之間，EQR使用了多種不同期限的債權(quán)融資工具，包括折扣債券、浮動(dòng)利率債券等。而在利率較高的情況下，EQR也靈活轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y工具，通過(guò)使用可轉(zhuǎn)債來(lái)降低融資成本、減小資金壓力。

大規(guī)模地并購(gòu)：

EQR的多元化、多渠道的融資手段為其擴(kuò)張的道路提供了強(qiáng)大的資金保障，使EQR從1993年上市伊始就進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)7年的大規(guī)模公寓收購(gòu)，資本地靈活運(yùn)用使EQR在2002年時(shí)的公寓規(guī)模達(dá)到了23萬(wàn)套。

通過(guò)多種渠道的融資來(lái)支持大范圍的并購(gòu)，EQR完成了公司規(guī)模的快速擴(kuò)張。1993年上市EQR僅有69處物業(yè)、2.2萬(wàn)套公寓；到1998年時(shí)已經(jīng)增加到654處物業(yè)，18萬(wàn)套公寓。而到了2000年，EQR已經(jīng)擁有1104處物業(yè)，23萬(wàn)套公寓。

規(guī)模效應(yīng)所帶來(lái)的成本效應(yīng)：

EQR快速擴(kuò)張的規(guī)模也為其帶來(lái)了與相關(guān)供應(yīng)商更大的談判能力和價(jià)格把控力，使其具有強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)。

統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一租賃家居和家電設(shè)備→降低運(yùn)營(yíng)成本

統(tǒng)一入戶電話網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、寬帶網(wǎng)、煤氣管道、水電網(wǎng)絡(luò)→降低使用費(fèi)用

統(tǒng)一全國(guó)范圍的廣告營(yíng)銷→降低單位營(yíng)銷成本

統(tǒng)一員工培訓(xùn)、提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)和維修服務(wù)→降低人力成本

規(guī)模效應(yīng)使EQR的管理費(fèi)用率（管理費(fèi)用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）維持在2-2.5%，是同行業(yè)中最低的，僅為平均管理費(fèi)用水平的一半。

（3）剝離非核心資產(chǎn)（2002年—2012年）

在經(jīng)過(guò)快速地規(guī)模擴(kuò)張、占領(lǐng)市場(chǎng)后，EQR逐漸意識(shí)到了規(guī)模可以為其帶來(lái)市場(chǎng)占有率但不能更進(jìn)一步提高利潤(rùn)也無(wú)法帶來(lái)具有更高價(jià)值的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2003年EQR提出要從出租率低、成長(zhǎng)慢的市場(chǎng)退出，花更多時(shí)間、財(cái)力、人力，集中于租房需求大、成長(zhǎng)快、利潤(rùn)更高的市場(chǎng)中去。

EQR規(guī)劃在2005年末規(guī)模布局從50個(gè)州縮減到30個(gè)州，而到2007年末時(shí)，EQR的精英范圍已經(jīng)實(shí)際上縮減到24個(gè)州了。EQR于非核心市場(chǎng)公寓的占比從14.3%下降到了5%，于核心市場(chǎng)的公寓占比從85.7%上升到了95%。

（4）進(jìn)一步精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)范圍

EQR曾在2000年收購(gòu)GLOBE，進(jìn)入家具出租行業(yè)，但事實(shí)證明家具應(yīng)該由外部采購(gòu)來(lái)發(fā)揮其規(guī)模效應(yīng)。2002年EQR將該業(yè)務(wù)賣給家具出租的行業(yè)龍頭。此外EQR還將“社區(qū)網(wǎng)”賣給了IT公司。

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優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理能力

（1）優(yōu)惠的租戶政策

EQR為租客提供跨城市轉(zhuǎn)租政策。EQR憑借其自身龐大的規(guī)模，覆蓋了各類人群市場(chǎng)。因?yàn)镋QR在美國(guó)數(shù)十個(gè)州的核心地區(qū)都擁有物業(yè)，當(dāng)其中某處物業(yè)的租客由于工作或生活等原因需要跨城市居住是，他們無(wú)需在尋找新的中介、應(yīng)對(duì)新的房東，EQR可以在短時(shí)間內(nèi)就為其提供旗下和目前居住的物業(yè)相同品質(zhì)和層級(jí)的物業(yè)，為其安排租住，租客可以毫無(wú)顧慮EQR為不同定位的消費(fèi)者提供多樣化的產(chǎn)品，并用優(yōu)惠的政策、強(qiáng)大的服務(wù)體系吸引各階層的不同人群，其突出的運(yùn)營(yíng)管理能力也是EQR成功的關(guān)鍵所在。地從一個(gè)城市遷移到另一個(gè)城市。

EQR還為租戶提供購(gòu)房存儲(chǔ)賬戶服務(wù)。只要租戶在EQR旗下的物業(yè)中租住公寓超過(guò)一定的年限，并且在EQR租房期間購(gòu)買了指定開發(fā)商開發(fā)的房子，租戶們就可以獲得以往所付租金的最高不超過(guò)20%的租金返還，用作購(gòu)房款。

此外EQR還承諾租戶在入住EQR旗下公寓時(shí)，在30天內(nèi)有任何不滿意的地方，甚至無(wú)理由都可以換租。

（2）打造全方位的服務(wù)體系

物業(yè)服務(wù)—輕酒店化的居住服務(wù)：EQR提供24小時(shí)不間斷的快速響應(yīng)服務(wù)。EQR提供的常規(guī)服務(wù)包括：室內(nèi)照明開關(guān)、插座、采暖、空調(diào)、熱水器、冰箱、排水管道堵塞、漏水管道裝置和系統(tǒng)等。此外，EQR通過(guò)智能化的租住系統(tǒng)，讓租客可以通過(guò)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)來(lái)發(fā)送服務(wù)請(qǐng)求，并且可以通過(guò)在線完成租金支付。

社交服務(wù)—不為社交的社區(qū)建設(shè)：EQR為租客打造了可以與鄰居分享和交流的在線平臺(tái)，租客可以加入相應(yīng)的租客群。EQR此舉即能為租戶之間提供交流空間也能依靠在該平臺(tái)上提供的各種優(yōu)惠、營(yíng)銷活動(dòng)讓租客帶動(dòng)更多的新人來(lái)租住EQR的公寓。

輔助服務(wù)—額外的便利服務(wù)：EQR除了提供各種和自身物業(yè)、租房相關(guān)的服務(wù)外，還提供相應(yīng)的輔助服務(wù)。EQR于服務(wù)商Zipcar進(jìn)行合作，給租客額外的折扣用來(lái)搬家。EQR于服務(wù)商Cort Furniture合作，如果住進(jìn)EQR的公寓，就可以在入住第一個(gè)月內(nèi)獲得25%的家具折扣。

（3）精準(zhǔn)的客群定位

EQR的成功另一個(gè)關(guān)鍵因素是其精準(zhǔn)的客群定位，EQR以三類人群作為其核心客群。首先是千禧一代，年齡在20-34歲之間，仍然與父母住在一起，但將要形成自己的家庭。該群體有60%-70%的人群有租房需求。其次是單身人群，EQR的客戶結(jié)構(gòu)中，單身人群的占比超過(guò)了42%，是占比最高的群體，同時(shí)這部分人群也是買房意愿最低的人群。最后，EQR瞄準(zhǔn)的是高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入人群，這意味著EQR的租戶更具備強(qiáng)勁的支付能力，使EQR可以推出高端市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)滿足該類人群的同時(shí)獲取更大的利潤(rùn)空間。

（4）多元化的產(chǎn)品體系

EQR主要提供三大類產(chǎn)品，分別是花園洋房、中高層住宅和軍隊(duì)住地?；▓@洋房為兩層或三層的住宅，三層以上的則為中高層住宅。這兩類產(chǎn)品會(huì)為租戶同時(shí)提供包括健身房、游泳池、洗衣房等輔助設(shè)施和空間。軍隊(duì)住地則是在軍隊(duì)基地的公寓。公司多元化的產(chǎn)品體系吸引了大量不同層次的客戶，租戶人群包含了白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生、老人、軍官和其家屬。

三、EQR的成功案例

1、1500 Mass 公寓，華盛頓特區(qū)，2011年并購(gòu)取得

物業(yè)屬性：1951年的物業(yè)，中央商務(wù)區(qū)，華盛頓特區(qū)

投資計(jì)劃：投入資金用于裝修、設(shè)備安裝、水電煤等能源接入，還包括窗戶的安裝

投資表現(xiàn)：

購(gòu)買價(jià)格：9500萬(wàn)美元

額外的投入（裝修等）：1430萬(wàn)美元

目前的物業(yè)估計(jì)價(jià)值在1.77億美元

實(shí)際租金已從1163美元上升到1638美元

投資資本的當(dāng)期收益率：7.2%

2、Northpark， 伯林格姆，加利福尼亞州，2010年并購(gòu)取得

物業(yè)屬性：1972年的物業(yè)，相鄰老伯林蓋姆市中心，周邊有鐵路站點(diǎn)，與101號(hào)高速公路毗鄰

投資計(jì)劃：投入的1200萬(wàn)美元用于物業(yè)的內(nèi)部裝修、洗衣機(jī)的安裝、相關(guān)設(shè)施的購(gòu)置、水電煤等能源的接入，包括太陽(yáng)能光伏

投資表現(xiàn)：

采購(gòu)價(jià)格：116美元

額外的投入：1200萬(wàn)美元

目前的估計(jì)價(jià)值在2.55億美元

實(shí)際租金已從1333美元上升到2647美元

投資資本的當(dāng)期收益率：10%

3、Helios (f.k.a. Second & Pine) ，西雅圖，華盛頓州—EQR自行開發(fā)

物業(yè)屬性：西雅圖市中心物業(yè)

項(xiàng)目特征：

40層的高層

室內(nèi)全閣樓/室外舒適空間

國(guó)家最先進(jìn)的健身中心和室外狗行通道

美國(guó)綠色建筑委員會(huì)的綠色建筑認(rèn)證

投資表現(xiàn)：

開發(fā)費(fèi)用：2.157億美元

預(yù)計(jì)租金：3.62美元/平方米

預(yù)期收益率：5.58%

物業(yè)估值：2.45億美元

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