轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)主流趨勢(shì)，如萬(wàn)科、綠地、碧桂園、保利、遠(yuǎn)洋、復(fù)星、金茂、金地、魯能、星河、榮盛、新城、保集、華發(fā)、金科、協(xié)信等一大批品牌房企都對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩。根據(jù)園區(qū)中國(guó)的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)有48家傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

        但目前來(lái)看它們?nèi)远继幱诔跗谔剿麟A段，不客氣地講，它們這些傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商只是看到轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)和趨勢(shì)，卻未必看清楚了方向到底在哪里，也不是非常清晰自己究竟該如何轉(zhuǎn)變，而只是似是而非地延伸原有的業(yè)務(wù)鏈條罷了。

        產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)其實(shí)有點(diǎn)邪門(mén)，很多巨無(wú)霸型的門(mén)外漢，像萬(wàn)科、綠地、海爾、平安、聯(lián)想、復(fù)星，似乎人、財(cái)、物要什么有什么，在以往擅長(zhǎng)的領(lǐng)域里堪稱呼風(fēng)喚雨，但是對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是不得其門(mén)而入，口號(hào)喊了很多很久，最后往往雞飛蛋打，一地雞毛。我寫(xiě)過(guò)一篇文章，說(shuō)這就是一種“創(chuàng)新者的窘境”，馬太效應(yīng)在這里并不是太有用武之地。

       克萊頓·克里斯坦森在他的著作《創(chuàng)新者的窘境》里有幾句話，我覺(jué)得特別適合轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些大型房企來(lái)好好思考一下。他說(shuō)，一些大公司無(wú)法成功利用顛覆性的技術(shù)變革，不是因?yàn)樗麄儫o(wú)意識(shí)，技術(shù)能力不夠，沒(méi)有開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，沒(méi)有適合的人才，沒(méi)有投入資源，而是因?yàn)椋?/p>

        首先，目標(biāo)依然鎖定在現(xiàn)有市場(chǎng)，新技術(shù)仍用于滿足現(xiàn)有用戶需求和在現(xiàn)有市場(chǎng)中爭(zhēng)搶份額，造成新生產(chǎn)品“沒(méi)有市場(chǎng)”的錯(cuò)覺(jué)，但實(shí)際上，顛覆性新生產(chǎn)品的市場(chǎng)往往有別于現(xiàn)有產(chǎn)品，需要等待或發(fā)掘。

        其次，將新生產(chǎn)品牽扯在現(xiàn)有增長(zhǎng)率框架內(nèi)，然而新生產(chǎn)品市場(chǎng)在初期必然狹小，用舊有的運(yùn)營(yíng)模式或以整體增長(zhǎng)率為目標(biāo)都是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

        自病自得知，大家看看問(wèn)題是不是出在這里呢，反正從我的調(diào)研心得來(lái)看，一針見(jiàn)血，非常準(zhǔn)確。

        吳曉波說(shuō)，“沒(méi)有傳統(tǒng)的行業(yè)，只有傳統(tǒng)的思維”；凱文·凱利說(shuō)，“所有的改變，都是根據(jù)變化來(lái)改變規(guī)則”；張瑞敏說(shuō)，“沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)”……

        是的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的風(fēng)口來(lái)了。傳統(tǒng)房企已經(jīng)很難再做技術(shù)上的創(chuàng)新，但卻可以在轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的道路上做內(nèi)涵上的創(chuàng)新，同樣有望造成顛覆式創(chuàng)新。

        我們園區(qū)中國(guó)的團(tuán)隊(duì)在不斷接觸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和試圖轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企過(guò)程中，了解到它們的很多經(jīng)驗(yàn)和心得，以及痛點(diǎn)和困惑，也在不斷思索關(guān)于房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些建議，我嘗試著在這次交流中跟在座各位探討一下。

1、懷揣敬畏之心

        這個(gè)聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)假大空，但我認(rèn)為恰恰是最首要和最核心的一點(diǎn)，用一句俗語(yǔ)來(lái)說(shuō)，“態(tài)度決定一切”。你轉(zhuǎn)型進(jìn)來(lái)的態(tài)度就不是一種謙卑敬畏，那即便堆上金山銀山，往往也是折戟沉沙，寸步難行。

        我之前寫(xiě)過(guò)一篇文章，說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是需要一些情懷的，這種情懷讓你心生敬畏，如履薄冰。沒(méi)有這種情懷，絕對(duì)做不好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；沒(méi)有這種情懷，就很難有產(chǎn)業(yè)思維，也不要指望你的產(chǎn)品能讓人家“記得住鄉(xiāng)愁”。

        前兩天我在飛機(jī)上看了一個(gè)電影，叫《西風(fēng)烈》，電影本身是拍的一塌糊涂，不過(guò)里面吳鎮(zhèn)宇演的一個(gè)殺手說(shuō)了一句話讓我很有觸動(dòng)。在一場(chǎng)廝殺之后，他跟他的女搭檔說(shuō)，你回去吧，找個(gè)人嫁了，別做殺手了。女搭檔說(shuō)為啥？吳鎮(zhèn)宇說(shuō)，你眼里有恨，你是一個(gè)殺手，你的目標(biāo)應(yīng)該很明確，但是一旦有愛(ài)和恨，就會(huì)遮蔽你的雙眼，目標(biāo)就模糊了，影響你的戰(zhàn)斗力。

        這句話很有意思，它是有點(diǎn)佛理在里面的，用佛門(mén)術(shù)語(yǔ)這叫做“業(yè)障”，修行就是要消除這個(gè)業(yè)障。我們團(tuán)隊(duì)之前也接觸過(guò)很多轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)房企負(fù)責(zé)人，有很多眼高于頂、自視甚高的情況，都是因?yàn)橐酝某晒痛址乓蝗~障目，使其浮躁虛飄，失去本心。

      我覺(jué)得，很多企業(yè)過(guò)往幾十年形成的優(yōu)勢(shì)和能力，往往在你轉(zhuǎn)型時(shí)都變成了負(fù)資產(chǎn)，就是所謂的“業(yè)障”。所以轉(zhuǎn)型第一要?jiǎng)?wù)就是要學(xué)會(huì)歸零。

        首先應(yīng)該把心態(tài)和身段放低。傳統(tǒng)房企大多數(shù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的真正洗禮和長(zhǎng)周期的磨礪，由于房地產(chǎn)政策周期變化和供不應(yīng)求的投資需求影響，習(xí)慣于目空一切，大手大腳，輕視市場(chǎng)，重視營(yíng)銷，轉(zhuǎn)到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以后，不是想著怎么活下去，而是首先喊出我要過(guò)來(lái)把你們都滅了，要過(guò)來(lái)顛覆行業(yè)格局，要再?gòu)?fù)制另外一個(gè)成功，要整合國(guó)際高度的產(chǎn)業(yè)鏈云云。

        這種心態(tài)導(dǎo)致什么樣的結(jié)果呢？我們可以看到很多大型品牌房企喊著進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)幾年時(shí)間了，水土不服，敗筆一堆，地方政府怨聲載道，人員頻繁變動(dòng)，牌子砸得很厲害——因?yàn)樗鼈儾皇钦嫘膶?shí)意在做產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有對(duì)于園區(qū)這個(gè)行當(dāng)?shù)木次分t卑之心，也沒(méi)有那種扎進(jìn)去活下來(lái)的狼性動(dòng)力。從幾年前它們剛進(jìn)去的時(shí)候我們園區(qū)中國(guó)就預(yù)言過(guò)，一定做不好，事實(shí)也完全證明了這一點(diǎn)。

        像我剛才說(shuō)的，這幾天我們拜訪聯(lián)東集團(tuán)董事長(zhǎng)劉振東，我問(wèn)他，聯(lián)東做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的秘訣是什么？劉振東說(shuō)，聯(lián)東首要的目標(biāo)，就是要活下去，就是這種要活下去的動(dòng)力，讓聯(lián)東不會(huì)去依賴任何所謂的“政商關(guān)系”，而做到中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度最高。這一點(diǎn)其實(shí)和任正非、比爾蓋茨、喬布斯說(shuō)的都差不多，那就是“我的公司距離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有幾個(gè)月”。

        產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有個(gè)規(guī)律：悲觀的往往一直能活下去，樂(lè)觀的死得最早。還有一句格言，只有認(rèn)識(shí)到自己的無(wú)能，你才能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)無(wú)所不能。

有了敬畏之心，還要有清晰的自身定位，否則還是情懷滿滿，囊中空空。

        在轉(zhuǎn)型之前，你是否想清楚自己為什么要轉(zhuǎn)型？只是為了給圈地找一個(gè)堂而皇之的借口，還是業(yè)績(jī)股價(jià)低迷隨手找一個(gè)刺激因素？

            房企一定要確立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在自己原有主業(yè)框架下的位置，已經(jīng)如何平衡、整合這些不同業(yè)務(wù)，創(chuàng)造出更具合力的發(fā)展模式和趨向，而不是一個(gè)新的單純的圈地理由，或者調(diào)控和市場(chǎng)低谷中急時(shí)抱佛腳的急救措施，這對(duì)于轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)非常重要。

        所謂的自身定位，是指企業(yè)戰(zhàn)略眼光的擺放。很多企業(yè)以我為中心，想的是“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能給我?guī)?lái)什么好處？”而轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)確定位，應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)為中心，想的是“我能給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)客戶帶來(lái)什么好處？”

        這還只是第一步。隨后你對(duì)自己的定位要清晰，是做西藥，還是做中藥？——做西藥是全國(guó)批量復(fù)制擴(kuò)張，解決存量問(wèn)題，往往對(duì)區(qū)域本地市場(chǎng)沒(méi)有深耕下去的感情；做中藥則是小火慢煎，對(duì)一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)和一個(gè)產(chǎn)業(yè)主題有深耕的感情來(lái)里面，短期來(lái)看見(jiàn)效不彰，卻有長(zhǎng)期的根扎得下去，時(shí)間越久效果越醇厚。

定位的另一個(gè)要點(diǎn)就是杜絕盲目模仿、東施效顰。 

        新進(jìn)來(lái)的房企，往往著急找一個(gè)仿效對(duì)象全面COPY。有的要學(xué)華夏模式，有的要學(xué)張江模式，有的要學(xué)中關(guān)村模式，更有的直接就要學(xué)裕廊模式和硅谷模式，殊不知，這些模式無(wú)不天時(shí)地利人和的特殊性，而門(mén)外漢盲目仿效卻沒(méi)有從自身的產(chǎn)業(yè)，區(qū)域和地塊的需求與特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)果只能是東施效顰，邯鄲學(xué)步，最終在急功近利和投機(jī)取巧中迷失了自己。

 剛?cè)胄械姆科?，往往需要擺正自身定位的兩種心態(tài)：

        第一個(gè)心態(tài)擺正是指不要急功近利地去做什么產(chǎn)業(yè)整合、產(chǎn)融結(jié)合，我倒是建議仍然以最擅長(zhǎng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)載體，適當(dāng)圍繞著做一些服務(wù)、運(yùn)營(yíng)和投資，立在當(dāng)下，瞄向未來(lái)，等待時(shí)機(jī)和市場(chǎng)成熟時(shí)再慢慢演變。

        第二個(gè)心態(tài)擺正是指企業(yè)與政府之間的關(guān)系認(rèn)知，一定是政府要在某個(gè)區(qū)域做某個(gè)產(chǎn)業(yè)，我來(lái)幫助政府促成該產(chǎn)業(yè)集聚進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，而不是反過(guò)來(lái)我要做什么產(chǎn)業(yè)，要求政府來(lái)幫我。

“路徑依賴”是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一大攔路虎。

       在傳統(tǒng)路徑下，房企還秉持著傳統(tǒng)的價(jià)值評(píng)判、傳統(tǒng)的拿地-建房-銷售模式、傳統(tǒng)的投融資框架、傳統(tǒng)的考核評(píng)價(jià)體系、傳統(tǒng)的政商關(guān)系以及傳統(tǒng)的周期控制，這就和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更長(zhǎng)的周期，更需要耐住性子磨的特質(zhì)相違背，往往事倍功半，甚至是南轅北轍。

        傳統(tǒng)的路徑不意味著完全是糟糕的。傳統(tǒng)房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)固然有障礙和挑戰(zhàn)，但也有很多自身的優(yōu)勢(shì)。很多房企做地產(chǎn)積累了很多年，什么業(yè)態(tài)都經(jīng)歷過(guò)，對(duì)土地價(jià)值有很深的認(rèn)知和把握，知道如何對(duì)它的未來(lái)價(jià)值進(jìn)行把控和雕琢，如果能夠把原來(lái)積累的這些東西與產(chǎn)業(yè)園區(qū)嚙合在一起，往往能夠?qū)ν恋剡M(jìn)行有效利用，讓產(chǎn)業(yè)與土地價(jià)值共同提升。

        所以克服路徑依賴一定是一個(gè)揚(yáng)棄的過(guò)程，在認(rèn)清產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)的基礎(chǔ)上，改變?cè)械姆康禺a(chǎn)固有思維，和原有不再適合的體系、模式和框架，要把精力集中在支撐一個(gè)產(chǎn)業(yè)和一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，將土地資源，企業(yè)資源，政府資源，其他服務(wù)資源結(jié)合在一起，去構(gòu)建生態(tài)，去培育環(huán)境，這才是長(zhǎng)久之道。

       克服路徑依賴，也需要傳統(tǒng)房企改變以往的做事軌跡，從“先有產(chǎn)品、后填產(chǎn)業(yè)”這種兵家大忌轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)，需求推動(dòng)；并且在企業(yè)內(nèi)部按照專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化方式進(jìn)行考核，更著眼于長(zhǎng)期績(jī)效而不是短期利益。

        要謹(jǐn)記的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一定是試圖構(gòu)建一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)，產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)專業(yè)化，產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系化，產(chǎn)業(yè)投資和實(shí)體運(yùn)營(yíng)互相支撐。通過(guò)這種邏輯軌跡的調(diào)整，才有希望克服路徑依賴，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的最大化以及整個(gè)品牌力的扭轉(zhuǎn)與提升。

管理體系的重構(gòu)，是從機(jī)會(huì)型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略型進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。

        過(guò)往一些房企轉(zhuǎn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，無(wú)非是成立一個(gè)項(xiàng)目公司或者一個(gè)業(yè)務(wù)小組，這部分在整個(gè)集團(tuán)業(yè)務(wù)體系內(nèi)既缺乏資源調(diào)動(dòng)能力，在管理層級(jí)和績(jī)效考核上也缺乏與其他部門(mén)的競(jìng)爭(zhēng)能力，最終被擠壓在邊緣，茍延殘喘。

        所以梳理管理體系是真正將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型重點(diǎn)的房企必須要重視的。

        一般而言，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的管理體系有四個(gè)層面的遞進(jìn)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司（業(yè)務(wù)層面）——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中心/事業(yè)部（公司層面）——產(chǎn)業(yè)集團(tuán)（控股集團(tuán)層面）——產(chǎn)業(yè)投資公司（生態(tài)層面），當(dāng)然，這些并非絕對(duì)，而是根據(jù)實(shí)際情況來(lái)因地制宜的。

我們可以看幾個(gè)正在轉(zhuǎn)型房企的案例：

        A公司專門(mén)成立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，并且在集團(tuán)內(nèi)部下發(fā)董事局主席簽發(fā)的紅頭文件，建立由主席領(lǐng)導(dǎo)，總裁直接負(fù)責(zé)的產(chǎn)城重大事務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制和周例會(huì)制度；

        B公司在集團(tuán)控股層面成立了產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，以產(chǎn)業(yè)集團(tuán)作為所有業(yè)務(wù)集團(tuán)的牽頭者，大大增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的話語(yǔ)權(quán)和協(xié)調(diào)力；

        C公司采取總部充分放權(quán)，區(qū)首充分試錯(cuò)的“去中心化失控式”做法，一定程度上鼓勵(lì)了地方不過(guò)分注重短期利益，能夠相對(duì)關(guān)注中長(zhǎng)期創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，至少給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新版塊一定的成長(zhǎng)空間和探索余地。

      產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是個(gè)“資源為王”的領(lǐng)域，戲法人人會(huì)變，奧妙各有不同。在具體做園區(qū)的時(shí)候，做公共服務(wù)平臺(tái)、爭(zhēng)取政策優(yōu)惠、籌劃產(chǎn)業(yè)投資基金等方式，大家其實(shí)都想得到，但真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰(shuí)手里的資源多，誰(shuí)整合有效資源的能力更強(qiáng)，誰(shuí)就有希望堅(jiān)持到最后的勝利。

        我一貫強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕重資產(chǎn)平衡，

通過(guò)資源平臺(tái)的搭建，可以使房企自身從一個(gè)純粹的開(kāi)發(fā)者和房東，轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合性的園區(qū)內(nèi)容服務(wù)提供商，包括服務(wù)平臺(tái)、金控平臺(tái)、信息平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、交易平臺(tái)等一系列子平臺(tái)的運(yùn)轉(zhuǎn)，形成一張活躍的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，活化資源利用，催生信息交互，繁榮市場(chǎng)交易，這本身也是“平臺(tái)經(jīng)濟(jì)”的成功要義。

        在這方面，傳統(tǒng)房企往往還是會(huì)扭轉(zhuǎn)不了既有的思維，習(xí)慣于一體化的封閉式操盤(pán)，而不是一種平臺(tái)開(kāi)放的心態(tài)和路徑。以往的住宅可以一手遮天，但慢慢到商業(yè)、綜合體項(xiàng)目就需要轉(zhuǎn)變了，而到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域，自己一家的能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承載的了。

        所以房企在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，可以著意將自己打造成開(kāi)放式產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，引入更多的戰(zhàn)略合作伙伴，在運(yùn)營(yíng)管理、園區(qū)招商、金融產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資等方面實(shí)現(xiàn)充分整合合作，各取所需。

         產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)還是一門(mén)地產(chǎn)生意，也就是一個(gè)金融命題，放眼望去，不算上住宅和配套銷售，全國(guó)哪個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身真正能夠達(dá)到7%~8%，甚至5%~6%的回報(bào)率？恐怕是虧損運(yùn)行的居多。如果達(dá)不到這一點(diǎn)，就無(wú)法真正和金融資本進(jìn)行對(duì)接，這門(mén)生意就很難延續(xù)了。

        從傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來(lái)的企業(yè)對(duì)于這一點(diǎn)應(yīng)該是很有敏感性的，個(gè)個(gè)都是玩金融的好手，這一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)其實(shí)可以更好的利用一下。我認(rèn)為運(yùn)作一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的原則就是在投入和持有（銷售的話是另一種情況）之前，必須把金融方案結(jié)合在一起做頂層設(shè)計(jì)層面的考慮，你的融資成本如何，融資渠道在哪里，有哪些專項(xiàng)基金和優(yōu)惠補(bǔ)貼可以運(yùn)用，整體資金的小循環(huán)和大循環(huán)如何搭建，最終如何建立起退出渠道。有了金融解決方案才敢去做重，如果后期市場(chǎng)有變，必須保證你的重資產(chǎn)能夠退出。

        園區(qū)中國(guó)一直強(qiáng)調(diào)，很多所謂的園區(qū)都是偽命題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正能夠復(fù)制的只有你的金融賬本，這個(gè)是放之四海而皆準(zhǔn)的。如果做每一個(gè)園區(qū)都能夠夯實(shí)金融賬本的話，就能夠在很大程度上立于不敗之地。

       我在之前的文章中談到過(guò)“產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價(jià)值創(chuàng)造”，不是賣(mài)出物業(yè)，租出房子，做了物業(yè)服務(wù)，對(duì)接了資本就叫創(chuàng)造價(jià)值，而是你降低了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的信息不對(duì)稱，給了企業(yè)客戶能夠接受的新產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品不一定是實(shí)體的，但一定是客戶自己找不到或者沒(méi)見(jiàn)過(guò)的，某種意義上，是一種基于產(chǎn)業(yè)的價(jià)值引擎。

        轉(zhuǎn)型進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的傳統(tǒng)房企必須明白，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心，或者說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是聚焦園區(qū)價(jià)值的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)，無(wú)論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，更是你的運(yùn)營(yíng)，管理，金融，資源，服務(wù)，孵化，引導(dǎo)，平臺(tái)和生態(tài)圈構(gòu)建，這些和傳統(tǒng)商住地產(chǎn)主要面向個(gè)人消費(fèi)者有巨大的差異。

        如何聚焦一個(gè)園區(qū)的價(jià)值？一些企業(yè)的實(shí)踐很有啟發(fā)性，比如A企業(yè)在每個(gè)園區(qū)培養(yǎng)一個(gè)保姆式的CEO。這個(gè)CEO是這個(gè)園區(qū)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)或者招商的人，對(duì)外稱“CEO”，對(duì)內(nèi)是“保姆”——他要做園區(qū)企業(yè)的全程保姆。對(duì)這些園區(qū)CEO來(lái)說(shuō)，每個(gè)企業(yè)的所有事情都與你有關(guān)，這樣就在管理方面省去了大量的中間環(huán)節(jié)。

        比如入園的是一個(gè)新型材料生產(chǎn)商，從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、人才服務(wù)，對(duì)接政府的政務(wù)服務(wù)，甚至其他服務(wù)，都要由這個(gè)園區(qū)CEO來(lái)負(fù)責(zé)。也許他不一定能自己解決，但是必須知道這些企業(yè)的需求，能夠推動(dòng)這家企業(yè)和企業(yè)的關(guān)聯(lián)板塊與資源圈子發(fā)生聯(lián)系，起到串聯(lián)的作用。就像一個(gè)開(kāi)關(guān)，如果一下子有5個(gè)按鈕，經(jīng)常會(huì)按錯(cuò)，如果只有一個(gè)按鈕，一定不會(huì)按錯(cuò)，如果服務(wù)類別不夠再慢慢加功能。

        通過(guò)這種模式，就可以讓一線員工懂得怎樣發(fā)現(xiàn)和聚焦園區(qū)價(jià)值。一旦一線員工發(fā)現(xiàn)入園企業(yè)的需求，就可以馬上組織團(tuán)隊(duì)去跟進(jìn)，創(chuàng)造價(jià)值。

        再比如B企業(yè)，專門(mén)建立了產(chǎn)業(yè)金融和大數(shù)據(jù)信息服務(wù)中心，通過(guò)引入、聯(lián)動(dòng)、全金融產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu)、大數(shù)據(jù)研究團(tuán)隊(duì)及高校為園區(qū)企業(yè)解決短、中、長(zhǎng) 、債券和股權(quán)融資等不同類型的金融服務(wù)，滿足園區(qū)企業(yè)多層次的資金需求，降低中小企業(yè)融資門(mén)檻及成本。同時(shí)，也能夠?qū)@區(qū)企業(yè)生產(chǎn)、行業(yè)、市場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，為企業(yè)提供最匹配的和最接地氣的參考和依據(jù)。

        像這一類的聚焦價(jià)值的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，各有千秋，不一而足，關(guān)鍵還在于真正面對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)客戶實(shí)打?qū)嵉厝プ鍪?，而不是一拍腦袋似是而非地做主觀決定。

        很多進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企都抱著這樣的想法：把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)成本部門(mén)，一個(gè)公關(guān)部門(mén)，這一塊純粹是賠本賺吆喝，到時(shí)候用商住的利潤(rùn)補(bǔ)齊就行了。

       作為一個(gè)暫時(shí)過(guò)渡性的策略是可以理解的，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須能夠?qū)崿F(xiàn)自我造血循環(huán)，才有可持續(xù)的價(jià)值，沒(méi)有任何的一門(mén)生意是靠輸血、靠救濟(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)治久安的。

實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自我造血循環(huán)可以是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程：

        如果金融渠道可靠的話（這一點(diǎn)要看資源和積淀），可以將園區(qū)通過(guò)提前的收益證券化，早期免不了用其他業(yè)務(wù)資源來(lái)補(bǔ)貼園區(qū)，只要把前提的投資平衡掉即可；

        等到園區(qū)成熟之后，貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就能夠靠固定資產(chǎn)抵押等手段獲得融資，這些融資可以用來(lái)園區(qū)的擴(kuò)大再生產(chǎn)或者開(kāi)辟新的戰(zhàn)場(chǎng)；

        園區(qū)繼續(xù)成熟，可以不斷延伸出服務(wù)收益、平臺(tái)收益、投資收益、金融收益等收益矩陣，越往后發(fā)展，想象空間越大。

        這就說(shuō)，前期產(chǎn)業(yè)平臺(tái)不造血，依靠企業(yè)其他資源補(bǔ)貼園區(qū)業(yè)務(wù)，包括設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金等，讓園區(qū)有更充足的彈藥去作戰(zhàn)；當(dāng)園區(qū)能夠自己良性造血循環(huán)時(shí)，再反哺回公司平臺(tái)，這樣算的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、金融三個(gè)層面的總帳，是一種較為務(wù)實(shí)和落地的發(fā)展策略。

        受到香港模式根深蒂固的影響，傳統(tǒng)地產(chǎn)錨定的核心標(biāo)的就是土地。土地不是不重要，但是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能只盯著土地，土地已經(jīng)不再是最核心的問(wèn)題了。

        2003年前，土地是多元化供應(yīng)的，2003年后土地壟斷造成了產(chǎn)業(yè)鏈畸形、房?jī)r(jià)上升等現(xiàn)象的出現(xiàn)。土地制度是必須要改革的，而土地多元化供應(yīng)則是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。這對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是個(gè)質(zhì)變，盡管土地還有其自然稟賦的價(jià)值存在，但是未來(lái)更大的價(jià)值取決于產(chǎn)業(yè)鏈的中后端承載的是何種類型與形式的產(chǎn)業(yè)。

        產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)實(shí)際上不缺土地，也不缺資金，只要想清楚商業(yè)模式，弄明白切入點(diǎn)，錨定好你的核心標(biāo)的，企業(yè)就有機(jī)會(huì)獲得迅速發(fā)展。

       你所要錨定的核心標(biāo)的，就是“產(chǎn)業(yè)”二字，這是歷史的潮流，順之者昌，逆之者亡。 這個(gè)雖然有點(diǎn)老掉牙了，但真正能夠領(lǐng)悟和做到的人可不多。所謂進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的圍獵者們，捫心自問(wèn)，你是否真的切入產(chǎn)業(yè)了？是否跟著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期和邏輯鏈條在進(jìn)行你的業(yè)務(wù)布局？是否從產(chǎn)業(yè)自身的運(yùn)行之中獲取了你的收益？

        產(chǎn)業(yè)研發(fā)成果的轉(zhuǎn)化，產(chǎn)業(yè)鏈金融的運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)融資的對(duì)接，產(chǎn)業(yè)人才資源的整合，產(chǎn)品走向市場(chǎng)的平臺(tái)搭建，產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)的促動(dòng)，這些復(fù)合的、增值的服務(wù)內(nèi)容，你做了哪些，你的報(bào)表里是否有體現(xiàn)？

       甚至于，你可能會(huì)形成集合了一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、服務(wù)運(yùn)營(yíng)、眾創(chuàng)孵化、加速器，產(chǎn)業(yè)投資基金，產(chǎn)業(yè)鏈金融等輕重資產(chǎn)全層級(jí)全鏈條的布局，原因只有一個(gè)，你所錨定的核心標(biāo)的——產(chǎn)業(yè)需要。

        但這并不意味著你什么都事必躬親，而完全可以根據(jù)“長(zhǎng)板理論”來(lái)進(jìn)行平臺(tái)式的優(yōu)質(zhì)資源整合，相比于高大全，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商更需要擁有的是平臺(tái)鏈接功能、產(chǎn)業(yè)生成功能和整體協(xié)調(diào)功能。

        這時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)融入了產(chǎn)業(yè)，你會(huì)不停地考慮我要找什么樣的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)在哪里，產(chǎn)業(yè)要什么，產(chǎn)業(yè)鏈條有多長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)周期有多長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)處于什么階段，產(chǎn)業(yè)集群特性是什么，如何聚合形成，以及應(yīng)該如何更加平臺(tái)化立體化地服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

        如果有一句話在總結(jié)，錨定核心標(biāo)的，就在于要打造以地產(chǎn)的載體和形式存在的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

         這成為了一個(gè)潮流，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和新進(jìn)入者都要去做產(chǎn)業(yè)投資，其實(shí)我個(gè)人并沒(méi)有那么看好，至少要奉勸一下那句老話，“投資需謹(jǐn)慎”。

        投資企業(yè)，那就是創(chuàng)投和PE的領(lǐng)域，大家知道這是比地產(chǎn)和園區(qū)難多少倍的行當(dāng)嗎？投資玩得就是風(fēng)險(xiǎn)游戲，你以為投10個(gè)能成功1個(gè)，要是1個(gè)不成功呢？你一個(gè)地產(chǎn)商，怎么能保證投資成功？硅谷和以色列那些看起來(lái)光鮮的投資背后有多少風(fēng)險(xiǎn)和辛酸，大家是否能看到？

       作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的佼佼者，張江高科可以投資成功，你可知道背后有什么天時(shí)地利人和呢？全國(guó)只有這一個(gè)地方，雙自聯(lián)動(dòng)，三區(qū)聯(lián)動(dòng)，政策紅利拼命往這里聚集，本身有很強(qiáng)的國(guó)家意志的背書(shū)，這么多年醫(yī)藥加電子的產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)形成，公司本身又是上海股交中心的股東，投融管退的渠道完整搭建起來(lái)，不用它去投，很多企業(yè)都會(huì)拼命找過(guò)來(lái)。

        一個(gè)剛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企，有一些閑散資金，就說(shuō)要投園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，對(duì)不起，這次就不行了，有一個(gè)重要悖論，就是你要投的不讓你投，你能投的都不是最好的。投后怎么退出呢，這就是另一個(gè)問(wèn)題了。所以我現(xiàn)在看到所謂的產(chǎn)業(yè)投資大部分都是招商的手段，所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的都開(kāi)始做投資了，不是說(shuō)資本市場(chǎng)和投資項(xiàng)目有多好了，恰恰說(shuō)明招商是有多難了。