四川在線消息(敬松 記者 寇敏芳 文強)日前，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在成都在內(nèi)的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

為什么選擇成都試點?此舉將對成都房地產(chǎn)市場帶來哪些影響?如何推動新型城鎮(zhèn)化建設?

為什么選擇成都開展試點?

據(jù)了解，此次試點共有13個城市，分別為北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

國土資源部利用司相關(guān)負責人介紹，在超大、特大城市和住房和城鄉(xiāng)建設部批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

上述13個城市均是一、二線城市，“以成都為例，租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力相對較強?！笔临Y源廳相關(guān)負責人表示。

此前，成都郫都區(qū)國家首批集體經(jīng)營性建設用地試點縣，在集體經(jīng)營性建設用地入市方面進行了很多成功探索。該負責人表示，雖然二者沒有關(guān)聯(lián)，但在集體土地改革的探索上，郫都區(qū)已有成熟的基礎和經(jīng)驗，可供此次試點借鑒。

會不會形成租售并舉?

在此次方案發(fā)布前，7月，住建部、國家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了成都等12個城市，首批開展住房租賃試點。

在此基礎上，集體建設用地建設租賃住房試點，勢必會為成都的租賃房源加量，供給增大，會不會影響房地產(chǎn)市場?

“解決了開發(fā)商‘無米下鍋’的困境，又為一些開發(fā)商轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了新路?！背啥际蟹康禺a(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長、成都金房集團董事長王曉白認為，一部分人租房、一部分人買房的格局正式形成之后，才是一個健康的市場，新政將推動房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的革新?！拔磥碜赓U住房的市場是一片‘藍?！裉觳糠忠宰赓U住房為主要業(yè)務的公司股票都漲停了。

知名地產(chǎn)策劃人李紹華認為，集體建設用地建租賃住房，將進一步推動租售并舉。打破國有建設用地長期壟斷房地產(chǎn)開發(fā)市場的格局，“相當于土地市場打開了‘閘門’，真正實現(xiàn)了‘兩條腿’走路?！?/p>

近年來，拆遷越來越難，擴大國有住宅用地供應，難度也越來越大，由村集體自行或者聯(lián)合其他主體開發(fā)集體建設用地，成本、難度都要低得多。成都香木林置業(yè)營銷總監(jiān)陳光健還認為，在國有建設用地基礎上修建租賃性住房，商家投資成本會非常高，而回報周期又很低，新政正好解決了目前市場的短板。

如何推動城鎮(zhèn)化建設?

省國土資源廳相關(guān)負責人表示，我省目前還沒有進行集體建設用地建設租賃住房的探索。但已嘗過了農(nóng)村集體土地改革帶來的甜頭。

2015年，郫縣開始試點農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，集體土地被盤活，截止今年6月，郫都區(qū)已完成30宗353畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易，獲得成交價款2.1億元。

“入市是一錘子買賣，租賃則不同，我們能把土地抓在自己手上。”郫都區(qū)戰(zhàn)旗村村支部書記高德敏說，在試點農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的過程中，曾希望由村集體開發(fā)一些鄉(xiāng)村旅游項目，租給業(yè)主使用，但是因為產(chǎn)權(quán)問題存在爭議，最后還是采取入市交易的方式。

“結(jié)合農(nóng)村新業(yè)態(tài)，一些村社可以開發(fā)運營特色的地產(chǎn)項目，把閑置的土地利用起來，統(tǒng)一經(jīng)營管理，通過租賃的方式，助力農(nóng)民增收?！笔∩缈圃涸痹洪L盛毅說。

不僅是農(nóng)民增收，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著城市的擴張，城中村等集體土地越來越多，如果這部分能進入租賃市場，將有利于城中村改造。

如何規(guī)避小產(chǎn)權(quán)房“暗度陳倉”?

公眾和市場最關(guān)心的莫過于，若“以租代售”，是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”可暗渡陳倉、搖身一變進入市場?

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房的差別在于，一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

因此，方案中兩部委強調(diào)，不得“以租代售”，明確規(guī)定集體租賃住房出租，應遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售;承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

盛毅認為，要避免小產(chǎn)權(quán)房，政府應當配套國家政策，形成有效監(jiān)管和法規(guī)，建立科學的流轉(zhuǎn)機制，避免“不需要的長期占用”。要避免“租賃者”和村莊私下簽訂協(xié)議，中國人民大學經(jīng)濟學院教授陶然認為，政府可以引入市場化、專業(yè)化的第三方物業(yè)公司，實施住房的出租和管理。