有些錯，慢慢糾正，總會好的

PM4:20,Aug.28th,2017

文︱劉德科

上周六（8 月 26日 ），武漢說，今后每年將建設和籌集 50 萬㎡以上人才公寓，五年內滿足 20 萬人租住需求，要爭取讓大學畢業(yè)生以低于市場價 20% 買到房。

上周五（8 月 25 日），杭州說，承租人子女可就近上學，未來三年新增租賃住房總量占新增商品住房總量的 30%。

上周四（8 月 24 日），上海說，又要把浦東新區(qū)黃金地段的 5 幅商辦用地全部改為租賃住房用地，預計可提供 5240 套租賃住房，套均面積 80㎡。此前，上海市已經(jīng)分兩次推出 6 幅租賃住房用地。

今天（8 月 28 日），國土部和住建部又一起發(fā)文，要在 13 個試點城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，也就是說用耕地以外的農用地來建租賃住房。

租賃大業(yè)，轟轟烈烈。從中央到地方，都在持續(xù)發(fā)大招，此起彼伏。

2^nd

先講一個典型的光陰的故事，從福利分房時代到現(xiàn)在的租賃時代。為了敘述方便，假設這個真實的故事的主角是我吧。

在從前的福利分房時代，我分到了一套住房。所以，在經(jīng)濟適用房時代，我就沒什么想法，也就沒想著去弄一套經(jīng)濟適用房。

再后來，公租房來了。我就和我太太假裝離婚，這樣我就變成了無房戶，我已經(jīng)退休了，收入也符合公租房規(guī)定的低收入標準，于是去申請了一套公租房。

我也不去住，也不敢租出去，反正就霸占著，也沒人來趕我走。所以，這房子就是我的，誰要是趕我走，我就跟他拼命。如果哪天我死了，我就把這套公租房留給我的小孩，或許按政策規(guī)定不一定能行得通，但誰說得準呢，政策是會變的嘛，反正我是這么想的。

講這個故事，是為了強調這么一個規(guī)律：我們的許多政策，都非常講究事前正確，但并未關注事后正確，或者未必關注對事后漏洞的防范。

租售并舉好不好？當然好，國家制定這樣的大戰(zhàn)略，遲早會讓年輕人受益，多多少少會讓年輕人受益。我們只是期望，一個好的政策，應該盡量考慮得細致一些，盡量不要讓漁利者鉆空子。

3^rd

說回武漢的豪言壯語：要爭取讓大學畢業(yè)生以低于市場價 20% 買到房。如果我是價值觀不太正確的大學生畢業(yè)生，如果武漢可以讓我享受這樣的政策優(yōu)惠，我肯定先去搶一套，反正武漢的落戶條件是「零門檻」。

買了房子以后，我要不要在武漢工作或定居？我怎么知道呢，如果北京或深圳有更適合我的工作，那我就不留在武漢了。至于那套房子，還是在我名下啊。如果那套房子像北京的「共有產(chǎn)權房」那樣是五年之內不得轉讓，那我就捏在手上五年；五年后再賣掉，或許可以賺更多。

我們只是期望，事前正確的「低于市場價 20% 買到房」，事后也可以正確，不要讓人鉆了漁利空子。

武漢的官方新聞通稿說：「相對低的房價，就是這個城市的核心競爭力。武漢不在房價上走在前列，一定要控制好房價。」這個我們聽聽就好了。按這個標準，北京或深圳，東京或紐約，應該是很沒競爭力的城市。

當然，武漢的前景光明得不行，但玉中有瑕，還是那句話：如果我們既想有很多公租房可以租，又想商品房很便宜，這是絕無可能的。

4^th

再說說杭州?！赋凶馊俗优删徒蠈W」，政府已經(jīng)充分釋放了善意，但我們不能有非份之想吧?？偛荒苤钢谋亲恿R：你們都發(fā)文件了，我都在名校邊上租了幾年了，你就得讓我的小孩讀名校。

一個好的保障政策，是用一般資源去照顧弱勢群體，而不是用優(yōu)質資源去賞賜弱勢群體。這么說顯得很沒人性，但這樣才可持續(xù)。

至于杭州提出的「未來三年新增租賃住房總量占新增商品住房總量的 30%」，這個 30% 的比例，他們應該是充分計算過的，未必是直接把新增住宅用地克扣掉 30% 作為租賃住房，而很可能是用商辦改租賃住房的辦法。

商辦用地反正是過剩的，集體建設用地的有效利用率總體上是極低（蓋了很多租金價值過低的房子），改成租賃住房，反而可能是一條好出路。

真要大力發(fā)展租賃住房，在競拍住宅用地時競拍自持比例，是最壞的辦法。因為，住宅用地本來就稀缺，還要割出一部分來做租賃住房，那房價只會更貴；商辦用地一直都過剩，如果割出一部分來做租賃住房，那才是雙贏。

國家是明白這點的。所以，去年 6 月份，國務院的文件說允許商辦有條件地改成住房（《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》）；今天，國土部會和住建部又一起發(fā)文，說要用農村集體建設用地來建租賃住房（《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》）。

不用擔心，現(xiàn)在看起來那些逆市場而動的無厘頭行為，總有一天是會被糾正過來的。

5^th

上海也在糾正：一個多月前推的那幾塊租賃住房用地，本來就是住宅用地，看得我們好肉疼；最新推出的浦東新區(qū)黃金地段 5 幅租賃住房用地，是由原來的商辦用地改過來的，這樣才好啊。

6^th

我們去批評一件事，是很容易的。但對于決策者來說，他們要顧慮要權衡的東西實在是太多了，現(xiàn)在做成這樣，已經(jīng)算是難能可貴了。

別急，有些錯，慢慢糾正，總會好的。