近日，“商改住”新政出臺(tái)，迅速成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。

武漢商業(yè)用房庫(kù)存量在2015年底已達(dá)600萬(wàn)平方米左右，按現(xiàn)有消化速度，全部售出大約需要6年時(shí)間。

多名業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，應(yīng)警惕商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，可適度將商業(yè)調(diào)整為住宅。

那么，武漢房企對(duì)于“商改住”到底有著怎樣的訴求?在具體操作中，又需要邁過(guò)哪幾道坎?

商住面積比例過(guò)高沉淀大量資金

近日，武漢某大型本土房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪表示，去年剛在市中心拿下一宗“燙手”地塊，商住面積比例為8：2。過(guò)高的商業(yè)比例，讓企業(yè)頗感頭痛，社區(qū)商業(yè)不僅運(yùn)營(yíng)艱難，還沉淀了大量資金。

近年來(lái)，武漢招拍掛市場(chǎng)即使出讓住宅用地也要有一定的商業(yè)比例，商住比例一般從2∶8到3∶7，或者更高。特別是前兩年住宅限購(gòu)時(shí)，為了規(guī)避限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商熱衷于商業(yè)。很多大型項(xiàng)目，都以城市綜合體的形象面世，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，社區(qū)商業(yè)加寫字樓成為標(biāo)配。

武漢光華品牌創(chuàng)始人楊光華曾撰文稱，“對(duì)于拿地的房企來(lái)說(shuō)，每看一塊地，首先考慮的是這塊地的商住比多少，大賬是否算得過(guò)來(lái)。相比之下，住宅容易出手變現(xiàn)，而商業(yè)銷售周期慢，持有商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)更慢，最終出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商很忌諱接商業(yè)占比大的地塊，更喜歡純住宅地塊，搭配一點(diǎn)商業(yè)。”

從純商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況來(lái)看，截至2015年底，武漢市商業(yè)庫(kù)存量600萬(wàn)平方米左右，按現(xiàn)有消化速度來(lái)看，大約需要6年時(shí)間。武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)福星惠譽(yù)等房地產(chǎn)公司的有關(guān)商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)行了解剖與分析。

“該公司江岸區(qū)紅橋城項(xiàng)目包含K6-K16地塊，其中僅K6、K13地塊規(guī)劃高達(dá)26萬(wàn)平方米的商業(yè)指標(biāo)，占比高達(dá)30.2%;東湖城K2地塊目前規(guī)劃有14萬(wàn)平方米的商業(yè)指標(biāo)，占比達(dá)30%。在武漢市的其他房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中，也普遍存在著商業(yè)指標(biāo)過(guò)大的現(xiàn)象。”

“商改住”有利于商業(yè)用房去庫(kù)存

2015年以來(lái)，武漢市住宅交易出現(xiàn)井噴式上揚(yáng)，而商業(yè)地產(chǎn)卻遇冷，商業(yè)與住宅呈現(xiàn)出“一半冰山、一半火焰”的巨大反差。

4月1日，武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)理事會(huì)上，漢正街控股集團(tuán)董事長(zhǎng)胡承啟、人信地產(chǎn)董事長(zhǎng)李曉明等房企代表向武漢市房管局及協(xié)會(huì)等主管部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)了武漢商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境，希望得到管理部門的重視和關(guān)注。

6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，該意見(jiàn)指出，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，截至今年6月11日，全國(guó)商品住宅的去庫(kù)存周期大概在20個(gè)月左右，但全國(guó)商業(yè)用房的去庫(kù)存周期要超過(guò)30個(gè)月，《意見(jiàn)》允許將商業(yè)用房改建為租賃住房對(duì)外出租，有利于解決部分滯銷商業(yè)用房的去庫(kù)存問(wèn)題。

“鼓勵(lì)住房出租，是國(guó)家建立購(gòu)租并舉住房制度的體現(xiàn)?！焙狈康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政6月17日在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)稱，一直以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)只有三級(jí)體系，一級(jí)土地市場(chǎng)、二級(jí)新房市場(chǎng)、三級(jí)二手房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)主要以新房銷售為主，現(xiàn)在提出要促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，相當(dāng)于建立四級(jí)市場(chǎng)，包括公租房貨幣化為主，出臺(tái)有利于房屋租賃的稅費(fèi)政策，都可以加快建設(shè)租賃市場(chǎng)。“這樣，可以覆蓋更多的低收入群體，改變以前的居有其屋理念，讓老百姓住有所居，是房地產(chǎn)制度方面的一項(xiàng)長(zhǎng)期建設(shè)工程?！?/p>

“‘商改住’可謂一石二鳥。其一，降低商業(yè)空置率，是房地產(chǎn)去庫(kù)存在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的落地;其二，強(qiáng)調(diào)‘購(gòu)租并舉’，為‘夾心層’增加高品質(zhì)可租房源供給，既可緩解住宅市場(chǎng)供求以維穩(wěn)一二線城市正在‘發(fā)燒’的房?jī)r(jià)，亦可為保障房貨幣化安置打下伏筆。”房掌柜漢渝主編姜華告訴記者。

政策落地效果仍有待觀察

新政出臺(tái)，高企的商業(yè)庫(kù)存似乎看到曙光。武漢“商改住”被寄予厚望。不過(guò)，要真正享受“商改住”帶來(lái)的福利，并非易事。

李國(guó)政表示，商業(yè)用房改造成住房用于租賃，并且可以享受民用水電價(jià)格，有助于商業(yè)去庫(kù)存，緩解市場(chǎng)供需壓力?！暗侨绻荒艹钟杏糜谧赓U，不能進(jìn)行銷售，這與企業(yè)的預(yù)期有差距，因?yàn)槠髽I(yè)希望‘商改住’，主要是希望商業(yè)改成居住產(chǎn)品，加快銷售回籠資金，緩解銷售與招商運(yùn)營(yíng)壓力，現(xiàn)在只能持有，這個(gè)好處就大打折扣。”

與此同時(shí)，從政府的公租房等運(yùn)營(yíng)實(shí)踐來(lái)看，租賃業(yè)務(wù)的后續(xù)管理維護(hù)等工作，需要投入人力、物力、精力，很多企業(yè)本身不具備相應(yīng)的人才與經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Γ枰柚谌綑C(jī)構(gòu)參與合作，而從房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)測(cè)算，房屋租賃的收益率偏低，成本上不經(jīng)濟(jì)，除非稅費(fèi)的優(yōu)惠政策落地，才能真正起到鼓勵(lì)促進(jìn)作用。

近日，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉撰文稱，“商改住”并非那么好實(shí)現(xiàn)。

“目前沒(méi)有哪一個(gè)部門敢主動(dòng)承擔(dān)這個(gè)主要責(zé)任，也沒(méi)有一個(gè)人敢完全承擔(dān)。因?yàn)椤谈淖　咿D(zhuǎn)型背后肯定會(huì)涉及由于‘商改住’而補(bǔ)交的土地出讓金或其他手續(xù)?！睆埡陚シQ， “商改住”肯定是幾個(gè)部門聯(lián)合操作，如此一來(lái)，“商改住”政策落實(shí)部門不清晰，在操作過(guò)程中相關(guān)政府部門可能會(huì)出現(xiàn)相互扯皮，不作為的現(xiàn)象，政策效果難以有效發(fā)揮。

李國(guó)政認(rèn)為，“從商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的源頭上來(lái)看，地方政府確實(shí)有責(zé)任，有些區(qū)域政府是從自己區(qū)域工作的角度出發(fā)，僅以自己區(qū)域的財(cái)政稅收、商務(wù)環(huán)境來(lái)考量，而非從城市發(fā)展全局的需要來(lái)制定城市規(guī)劃與建設(shè)指標(biāo)，這就勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生重復(fù)建設(shè)，從而造成整個(gè)城市社會(huì)資源的浪費(fèi)。”

他同時(shí)指出，“商改住”的初衷與愿望是好的，而具體城市的哪些區(qū)域、哪些項(xiàng)目可以改，如何改，政策的操作與執(zhí)行如何做到公開(kāi)公正、合理透明，同時(shí)避免尋租行為，仍是值得深思的問(wèn)題。

另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題是，如果“商改住”后沒(méi)有配套稅費(fèi)和金融化手段的支持，大部分項(xiàng)目都可能“夭折”?！叭绻匀话凑者\(yùn)營(yíng)的思路來(lái)操作，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)陷入‘重資產(chǎn)’運(yùn)營(yíng)的陷阱，因此，尋求金融化的手段用‘輕資產(chǎn)’的思路來(lái)操作項(xiàng)目顯得至關(guān)重要。”張宏偉表示。

6月17日，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉回復(fù)長(zhǎng)江商報(bào)記者，“‘商改住’到目前為止，還未看到明顯效果?！?/p>

武漢市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)陳新政認(rèn)為：“企業(yè)申請(qǐng)商改住的愿望可以理解，但無(wú)論從政策制定面，還是具體市場(chǎng)操作面，都具有復(fù)雜性，這為政府規(guī)劃部門帶來(lái)新的課題。”

從商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩的源頭上來(lái)看，地方政府確實(shí)有責(zé)任，有些區(qū)域政府是從自己區(qū)域工作的角度出發(fā)，僅以自己區(qū)域的財(cái)政稅收、商務(wù)環(huán)境來(lái)考量，而非從城市發(fā)展全局的需要來(lái)制定城市規(guī)劃與建設(shè)指標(biāo)，這就勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生重復(fù)建設(shè)，從而造成整個(gè)城市社會(huì)資源的浪費(fèi)。

——湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事李國(guó)政