文 / Tony Tang

在澳洲很多人都喜歡買棟房子，或買塊地然后建造一套屬于自己的房子。但是對于新移民來說總會遇到各種各樣的問題，不知道怎么著手。好不容易找到一個設(shè)計師，或者包工頭來負責(zé)設(shè)計，裝修或建造，又總是覺得不放心，總覺得澳洲的建造市場價格不透明，流程不透明，不知道給多少錢才是合適。建好了之后卻發(fā)現(xiàn)很多地方未如理想，要么手工不好，要么覺得價格太貴。

作為一個擁有15年工作經(jīng)驗的新南威爾士州的注冊建筑師，以下是我對于房屋建造的一些心得體會：

對于房東來說，設(shè)計是第一步。在設(shè)計之前需要確定的是，我對這個房子的要求是什么？這里包括了：

• 當?shù)卣囊?guī)范要求，在澳洲當?shù)卣簿褪莄ouncil 會對本區(qū)域的房子有一定的設(shè)計要求，如果是歷史文化保護區(qū)域就會對房子的各方面都會有比較嚴格的要求；如果不通過council申請，在某些特定情況下，還可以通過CDC（Complying Development Certificate）申請（在下面會詳細解釋）；

• 功能的要求，例如：我的房子需要三個房間，三個衛(wèi)生間，要有個書房、影音房，一個雙車位的停車位等等。

• 大體的建筑要求，例如：朝向如何？層高如何？單磚還是雙轉(zhuǎn)？建筑風(fēng)格如何？

• 預(yù)算與工期的要求？一般來說，普通單磚雙層的房子大約是$2000～$2500一平米；如果是豪宅的話，甚至可以高達$7500～$8500一平米。

對于設(shè)計，很多朋友會問，是否一定要找設(shè)計師？或者是否一定要找注冊的建筑師？對于一個獨棟的房子，或者聯(lián)排的房子來說，答案是否定的。有的人甚至可以遞交自己的手畫圖來申請建筑申請，只要圖紙表述清晰，能把房子的尺寸和顏色，外觀準確表達出來，council還是會接受申請的。

那么為什么要花錢來找設(shè)計師，甚至是注冊建筑師呢？以下幾點是找設(shè)計師的好處：

• 專業(yè)。設(shè)計師是專門做設(shè)計的，他們在長年累月的工作中累積了很多工作經(jīng)驗，對于council的要求能準確把握，有時候或許可以為客戶額外爭取到一些利益，例如，通過設(shè)計提高可用面積（不是建造面積）；

• 快速。設(shè)計師由于清晰理解各種法規(guī)要求，設(shè)計時間可以大大縮短，審批也可以得到盡快獲得（如果一套過百萬的房子，純利息每個月都要好幾千）；

• 人脈。設(shè)計師在工作過程中不可避免的會接觸各種各樣的供貨商，建造商，他們手上的人脈資源可以幫客人節(jié)省大量的時間和金錢。

那什么是注冊建筑師呢？在澳洲一個讀建筑設(shè)計專業(yè)的人，無論他擁有多少年的工作經(jīng)驗，如果他沒有通過建筑師資格考核在法律上就不能稱自己為“建筑師”（Architect），只能稱為設(shè)計師（designer）。

建筑師和設(shè)計師最大的區(qū)別在于注冊，這個注冊，最重要的考驗是合同管理，包括了建筑師與甲方之間的合同，甲方與施工方的合同。

每個建筑師都有個注冊號，在新南威爾士州的建筑師網(wǎng)頁上就能查詢到一個建筑師的注冊號和他的執(zhí)業(yè)區(qū)域。一般的設(shè)計公司，會有一個site architect（工地建筑師）的職位，也就是說由于是architect，證明了他清楚理解了合同管理的要求，所以他/她是可以勝任協(xié)助甲方在工地監(jiān)管工程進度的位置。這個并非說designer就沒有這個能力，而是architect的管理能力是已經(jīng)通過了資格審核了。

對于一個別墅的設(shè)計來說，Architect和designer之間的區(qū)別并不會很大，但是只有architect才可以在公寓設(shè)計的圖紙上簽字，沒有建筑師簽字的公寓設(shè)計，是不可以遞交申請的。

建筑師由于有注冊，而且每年為了維持這個注冊號，是強制性要求參加有至少10小時的認證課程，和另外10個小時的非認證課程；另外每個執(zhí)業(yè)的建筑師都必須要買執(zhí)業(yè)保險（professional indemnity insurance）。建筑師的收費相對于設(shè)計師可能會稍微貴一些。

所以對于甲方來說，找設(shè)計師還是找建筑師來設(shè)計自己的房子，可以說是一個見仁見智的選擇了。

在設(shè)計做好之后，下一步就是設(shè)計申請了。

對于建筑申請，審批機構(gòu)要求了解的是這個開發(fā)要做的是什么，對當?shù)氐沫h(huán)境會有什么影響,主要有以下幾個方面：

• 要建多少個房間，可能會給當?shù)貛矶嗌偃丝冢?/span>

• 要多少個車位，會否增加本地的街上停車壓力？

• 房屋的外觀，風(fēng)格上會否對本地街區(qū)的整體建筑風(fēng)格帶來影響？包括了構(gòu)造和顏色；

• 樹木的影響，會不會砍掉很多成年的大樹？或者會不會影響一些稀有的樹木；

• 雨水和污水的處理；

• 建筑過程對當?shù)氐挠绊?，產(chǎn)生的垃圾如何處理？

在新州，設(shè)計申請有兩種：

一種是通過council申請Development Application, 也就是我們常說的DA。

另外一種是通過PCA（Principal Certifying Authority）來審批CDC（Complying Development Certificate）。

Development Application：

DA的申請相對來說比較繁復(fù)，設(shè)計除了要滿足本地政府要求，還要展示給周邊鄰居看，鄰居可以提修改意見。所以一般朋友不太喜歡通過這種方式做申請，但是對于在歷史文化保護區(qū)，火險保護區(qū)范圍內(nèi)的房子，另外就是房子落差變化比較大的房子，就必須通過DA來申請。

這里很多朋友會有個誤區(qū)，以為DA申請通過了就可以建房了。其實DA相當于規(guī)劃上的報批，council并不需要知道這個房子用什么結(jié)構(gòu)去建造的，他們也不會去管這個房子內(nèi)部的設(shè)計是否完全滿足規(guī)范要求，以至于我們曾經(jīng)看到過有的DA通過了的圖紙，樓梯是完全不符合建筑規(guī)范的。所以對于施工方來說，他們還需要一個施工許可的圖紙才可以施工，而這個施工許可是需要PCA來審批的。

Complying Development Certificate：

CDC的申請相對于DA來說比較簡單，顧名思義，這是一個滿足所有要求的發(fā)展申請，設(shè)計必須滿足SEPP2008（state environmental planning policy 2008）。因為這個條款比council的條款限制更多，更復(fù)雜，同時申請CDC的圖紙還需要有結(jié)構(gòu)，污水，BASIX等的圖紙一同遞交，所有的設(shè)計都必須滿足施工許可的深度要求，所以一旦通過，是不需要獲得鄰居的同意，只需要在審批證書批復(fù)前兩周，由PCA發(fā)信通知鄰居即可，鄰居無權(quán)去反對設(shè)計。

但是CDC也有局限性；正如前文所說的，如果房子在歷史文化保護區(qū)內(nèi)，在火險保護區(qū)內(nèi)，或者房子落差超過1米以上，都不可以通過CDC來申請；另外如果需要陽臺或露臺超過25平米以上的，也不可以通過CDC申請，只能通過DA申請批復(fù)。