這幾年，有多少人叫囂著要逃離北上廣，最后都只停留在口頭上，蝸居在城市里的某個(gè)角落里茍延殘喘。除了生活和工作上的壓力，最逼仄的要數(shù)那高不可攀的房?jī)r(jià)了。

就拿北京來(lái)說(shuō)吧，都不說(shuō)3環(huán)以?xún)?nèi)的城區(qū)了，北京豐臺(tái)區(qū)職工的平均月薪為5536元，年薪，加上年底雙薪也就7萬(wàn)來(lái)塊錢(qián)，而豐臺(tái)區(qū)的房?jī)r(jià)又是怎樣的呢？每平米60180元，一套房，不說(shuō)大，就一家三口住，60平大概360萬(wàn)，首付30%大概108萬(wàn)，也就是說(shuō)，不吃不喝15年才能付得起一套房的首付。

多少人看著那茫茫高的房?jī)r(jià)，只能望房興嘆，所以大部分“漂一族”都選擇了租房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京人口大概有2000萬(wàn)人左右，而租房人口高達(dá)700萬(wàn)人，也就是說(shuō)在北京有近三分之一的人都在租房。

如果按照平均月租2000元來(lái)算，僅北京一個(gè)地區(qū)，一年的房租收入就能達(dá)到千億。再加上去年開(kāi)始，國(guó)家在政策上鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓租房行業(yè)更加火爆，其中，長(zhǎng)租公寓作為一種新興的租房業(yè)態(tài)在租房市場(chǎng)中迅速崛起。

那么，為什么引爆租賃市場(chǎng)的不是別的租賃方式，而是長(zhǎng)租公寓呢？

每年春節(jié)過(guò)后以及畢業(yè)季，就會(huì)有一大批人口流入北上廣等城市。90后大都是獨(dú)生子女，從90后這個(gè)詞出現(xiàn)以后，就被賦予了“特立獨(dú)行”的性格。不過(guò)事實(shí)也是如此。他們追求個(gè)性，希望掌控生活，對(duì)結(jié)婚買(mǎi)房也沒(méi)那么看重。因此，他們希望的是租房，但租房也講究質(zhì)量。不住農(nóng)民房，要個(gè)人空間，不和大媽同住。

所以，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和觀念的轉(zhuǎn)變，租房群體對(duì)租房的質(zhì)量要求也逐漸提高，而長(zhǎng)租公寓這類(lèi)的提供租賃房源的公司機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這就是他們的市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓就是面向年輕群體而產(chǎn)生的一種租房模式。

數(shù)據(jù)顯示，在深圳有將近80%的年輕人處在租房的狀態(tài)。而深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從2014年開(kāi)始有起色，近兩年是爆發(fā)期，就目前深圳室內(nèi)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商已有近100家，數(shù)量達(dá)到了10萬(wàn)間。

長(zhǎng)租公寓這種模式一直都存在，只是鮮少有人關(guān)注。2013年，塞富投資新派公寓，2014年雷軍“燒”一億元投資YOU ，長(zhǎng)租公寓行業(yè)才真正地走入大眾視野，之后便是各類(lèi)資本的投入。

YOU 國(guó)際青年公寓：2014年9月26日獲得一億人民幣的A輪融資；2015年5月15日，獲得來(lái)自時(shí)代地產(chǎn)的B輪融資3000萬(wàn)美元。

魔方公寓：在2013年3月31日獲得A輪融資6000千萬(wàn)美元；2015年5月22日獲得B輪融資2億美元，到2016年分別先后獲得華平投資的3億美元C輪融資和1.4億美。

貝客獲得Pre- A輪融資2000萬(wàn)元人民幣。

青年匯公寓2014年11月29日獲得A輪數(shù)千萬(wàn)人民幣。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有20余家長(zhǎng)租公寓相關(guān)公司已經(jīng)收獲了近35億元的融資，估計(jì)后續(xù)資本市場(chǎng)還會(huì)不斷加大投入。

房產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)然這也少不了國(guó)家政策的推波助瀾，除了國(guó)家性的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出了加快住房租賃市場(chǎng)的立法，允許商改住，還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持以及資產(chǎn)證券化，各地方政府也推出各大條例積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，加快租房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，想要把閑置的房屋租出去，就需要靠中介。除了要給一大筆的中介費(fèi)以外，還要時(shí)刻擔(dān)心著自己費(fèi)盡心力裝修的房屋會(huì)不會(huì)被租客搞亂，自己精心挑選的電器會(huì)不會(huì)被租客弄壞，以及頻換更換租客中間存在的空窗期以及催租收租的問(wèn)題。

對(duì)于租客而言，找房看房費(fèi)時(shí)費(fèi)力，網(wǎng)上虛假信息多，還要擔(dān)心上當(dāng)受騙。很多人在追求住的安全的同時(shí)，還要住的舒服。然而資金有限，不能自己住一個(gè)單間，就選擇合租。但合租可能存在安全問(wèn)題，隱私問(wèn)題。

而品牌化長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，正好解決了兩方的問(wèn)題。

房東可以放心地把房屋交給中介管理，租客房屋的維修清潔都不用自己負(fù)責(zé)，租客找到可靠的房源，并且在同等價(jià)格下，能租到條件更好的房間。雖然是合租，但關(guān)起門(mén)來(lái)就有自己的獨(dú)立空間。

長(zhǎng)租公寓，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是中介公司直接把業(yè)主的房屋租過(guò)來(lái)，然后進(jìn)行比較精致的裝修改造，再配齊家具和家電，以單間的形式租給附近的上班人士。因此，長(zhǎng)租公寓也被稱(chēng)之為“白領(lǐng)公寓”或者“單身合租公寓”。

租住長(zhǎng)租公寓的大部分都是年齡相仿的青年男女，他們可能會(huì)有相似的生活習(xí)慣，相似的興趣愛(ài)好，很多人都看過(guò)《愛(ài)情公寓》，也希望自己能夠居住在那樣的一種公寓環(huán)境里。來(lái)自天南地北的人打成一片。所以YOU 公寓的創(chuàng)始人劉洋就表示，希望YOU 是一個(gè)集“住房 社交 創(chuàng)業(yè)”于一體的一種租房模式。

現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的火熱程度與一年前的共享單車(chē)相似，正處于風(fēng)口之上。但正如共享單車(chē)一般，長(zhǎng)租公寓也有它的瓶頸和痛點(diǎn)。

別看這么多家長(zhǎng)租公寓公司都獲得了融資，但是算一下他們做出租房的前期需要的資金，基本是要把大部分的資本全部投進(jìn)去。

從業(yè)主手中租房一定是長(zhǎng)期租房，拿房的成本本來(lái)就已經(jīng)很高了，再加上裝修成本，人工費(fèi)用以及后期的維修成本，更是一筆重量級(jí)的投入。還不只這些，在租房行業(yè)最怕的就是房屋空置，空置期間租金要自己出，物業(yè)水電也是自掏腰包，如果手上房源量大，光一個(gè)月的閑置就足夠損失幾十萬(wàn)。

1、長(zhǎng)租公寓行業(yè)剛發(fā)展沒(méi)多久，大部分行業(yè)管理者都是從物業(yè)管理等行業(yè)來(lái)的，或者直接是原來(lái)的中介中提升，沒(méi)有有一個(gè)完整的管理團(tuán)隊(duì)。在公寓運(yùn)功管理過(guò)程中會(huì)涉及到裝修、配置、維修、保潔等服務(wù)，都不是由企業(yè)自己內(nèi)部的團(tuán)隊(duì)提供，而是自己花錢(qián)請(qǐng)別人完成。

2、長(zhǎng)租公寓還處在開(kāi)發(fā)階段，在布局上沒(méi)有規(guī)律，基本上是這一塊區(qū)有一些房源，那一片區(qū)有一些房源，并且一套房會(huì)發(fā)布很多相關(guān)出租訊息，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)，這套房已經(jīng)被租出去了，但是另一個(gè)人又帶著別人來(lái)看房的情況。

3、在租房中，最復(fù)雜的要數(shù)房租問(wèn)題，也就是盈利問(wèn)題。一是業(yè)主給出的房租價(jià)格，而是給租客提供的價(jià)格，這中間就存在著房租差價(jià)。很多時(shí)候由于上一個(gè)租客退房以及給下個(gè)租客出房之間存在著時(shí)間差，就會(huì)導(dǎo)致收到的房租和出房時(shí)的租金存在一定的不確定性。如果，這個(gè)房租差不能與租客和業(yè)主達(dá)成共識(shí)，就會(huì)導(dǎo)致房屋閑置等情況。

長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)短期內(nèi)可以看到盈利的投資項(xiàng)目，大多數(shù)品牌公寓融資都只有A輪，并且都只是在剛起步的2013年底和2014年期間。而獲得B輪融資的公寓不超過(guò)10個(gè)。

可以看到，很多的確有很多大地產(chǎn)商，如萬(wàn)科、龍湖等開(kāi)始關(guān)注長(zhǎng)租公寓，但對(duì)于創(chuàng)業(yè)者而言，這并不是一個(gè)好消息，極有可能未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的飽和就是因?yàn)檫@些大開(kāi)發(fā)商的加入，致使成本資金要求更高，一般人難以入局。

國(guó)家對(duì)房產(chǎn)方面的政策一直都是根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)控的，一旦市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)一些不良競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，政府必然會(huì)出手。而且地方不同，各地的控制標(biāo)準(zhǔn)和管理的規(guī)則都所有不同。

近兩年市場(chǎng)的長(zhǎng)租公寓可謂是百花齊放百家爭(zhēng)鳴，主要分為以下四類(lèi)：

一、地產(chǎn)公司直接開(kāi)發(fā)

代表機(jī)構(gòu)：萬(wàn)科泊寓、招商壹棧

萬(wàn)科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)一個(gè)是知名的私企地產(chǎn)大亨，一個(gè)是央企的旗艦公司。這類(lèi)公司就是直接利用了手上的閑置資產(chǎn)進(jìn)行改造和升級(jí)，借助集團(tuán)的力量和信用造勢(shì)

二、中介轉(zhuǎn)做公寓

代表機(jī)構(gòu)：自如（鏈家）、相寓（我愛(ài)我家）

鏈家，我愛(ài)我家原來(lái)都是房屋中介，他們相比其他類(lèi)型的機(jī)構(gòu)更方便的是有客源和房源，這就是又提到之前的痛點(diǎn)問(wèn)題，因?yàn)橹薪榈姆吭礇](méi)有規(guī)模，所以都是分散式公寓為切入點(diǎn)，分區(qū)沒(méi)規(guī)律，所以在管理上比較麻煩。

三、酒店開(kāi)拓新業(yè)態(tài)

代表機(jī)構(gòu)：城家（華住）、窩趣（鉑濤）

顯然華住酒店，鉑濤（七天連鎖酒店）之所以選擇跨界做長(zhǎng)租公寓品牌，無(wú)非是看中了租房這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)。而酒店行業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于，房源可以自己提供，有穩(wěn)定的客源以及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，所以在運(yùn)營(yíng)上會(huì)比其他類(lèi)的機(jī)構(gòu)更順暢一些。

四、自主創(chuàng)業(yè)

代表機(jī)構(gòu)：魔方、YOU

這是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中最分散，但是數(shù)量最多的類(lèi)型。與前面三種參與者相比，他們顯得最弱勢(shì)，資金端不夠充足，資源不夠豐富，沒(méi)有穩(wěn)定的客源。但是，在運(yùn)營(yíng)和管理上，要更加靈活。因?yàn)槭亲詣?chuàng)創(chuàng)業(yè)，所以可以很快地根據(jù)市場(chǎng)，政策風(fēng)動(dòng)改變走向，能更好更快地適應(yīng)市場(chǎng)。

長(zhǎng)租公寓式的多戶式租賃住宅在國(guó)外更是早有先例，并且市場(chǎng)份額在不斷增大，越來(lái)越多的大規(guī)模投資用于建設(shè)多戶式租賃住宅。

美國(guó)在1960年代出現(xiàn)了呃REITs模式，也就是房地產(chǎn)投資信托基金，這被譽(yù)為全世界最先進(jìn)最科學(xué)的管理方案。因此，在美國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，一直沿用的都是REITs的管理模式。

并且美國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)過(guò)了最初的圈地?cái)U(kuò)張的階段，不再追求管理規(guī)模，而是資產(chǎn)的管理質(zhì)量。所以，他們現(xiàn)在將目標(biāo)集中在那些租房需求量大的一線核心城市，放棄了許多二線城市的市場(chǎng)。

在美國(guó)，租賃是完全由市場(chǎng)主導(dǎo)，政府很少插入。但是在日本和德國(guó)，就是由政府主導(dǎo)為主。

在日本，很多公寓樓從設(shè)計(jì)之初，就確定了是出租就絕對(duì)不會(huì)出售的。而且日本在戰(zhàn)后制定了一系列與住宅相關(guān)的法律，去解決中低層的住房問(wèn)題。在租房問(wèn)題上，也有明確的規(guī)定，說(shuō)是長(zhǎng)期租用，就一定是長(zhǎng)期，不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榉繓|要把房子賣(mài)掉，而把租客趕走的事情。

相比國(guó)外，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)就顯得稚嫩很多。不僅市場(chǎng)發(fā)掘地還不夠深入，也沒(méi)有相應(yīng)的立法來(lái)規(guī)范市場(chǎng)。所以，中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)現(xiàn)在還處在一個(gè)野蠻生長(zhǎng)的階段。

但不難看出長(zhǎng)租公寓的熱門(mén)和萬(wàn)億市場(chǎng)是毋庸置疑的。即便中間存在著許多痛點(diǎn)和難點(diǎn)，就目前的情形而言，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)還是遠(yuǎn)大于可能出現(xiàn)在的困難。不用擔(dān)心前期投入太多，得不到回報(bào)，有專(zhuān)業(yè)人士指出：這一行業(yè)的前期盈利比較低，但后期一定會(huì)越來(lái)越大。

所以想要在長(zhǎng)租公寓行業(yè)站穩(wěn)腳跟，就一定要做好服務(wù)。無(wú)論哪一個(gè)行業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中，先贏得客戶比先盈利更重要。7月24日，上海首批租賃住房用地正式成交，這些房子“只租不售”，這就意味著租賃時(shí)代可能會(huì)提前到來(lái)。把眼光拉長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)前景可能遠(yuǎn)比現(xiàn)在所能預(yù)見(jiàn)的更好。