作者：

蔡運(yùn)清，廣東金燁律師事務(wù)所主任律師

余   雷，廣東金燁律師事務(wù)所稅務(wù)律師、會(huì)計(jì)師

股權(quán)收購方式在房地產(chǎn)項(xiàng)目收購中非常流行。企業(yè)以股權(quán)收購的實(shí)質(zhì)是獲得土地、房產(chǎn)資源，擴(kuò)大布局范圍，進(jìn)而獲得較高利潤。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)較高，從稅法的角度來講，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系到收購的成敗與否。在房地產(chǎn)并購當(dāng)中，土地增值稅是所有稅種當(dāng)中稅負(fù)最重的稅種，因此本文僅討論房地產(chǎn)項(xiàng)目并購中的土地增值稅問題。

（一）土地增值稅納稅義務(wù)人及征稅范圍

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從土地增值稅的定義來看，只要是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的單位和個(gè)人，都是土地增值稅納稅義務(wù)人。土地增值稅納稅義務(wù)人不論自然人、法人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資、中國公民與外籍個(gè)人；不論部門，因此納稅義務(wù)人范圍很廣。

土地增值稅是針對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為進(jìn)行征稅。基本征稅范圍包括：

1.單純轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)（包括出售、交換和贈(zèng)與）；

2.將地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

3.存量房地產(chǎn)的買賣。

其實(shí)區(qū)分土地增值稅的征稅范圍有一個(gè)非常關(guān)鍵的標(biāo)志，就是看土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更。從物權(quán)法角度講，就是看是否發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。

（二）土地增值稅稅率及稅額計(jì)算

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

（一）轉(zhuǎn)讓方利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓巧避土地增值稅

北京甲房屋租賃有限公司（以下簡稱甲公司）系境外股東乙有限公司（以下簡稱乙公司）的全資子公司，工商登記的經(jīng)營范圍為出售、出租自有住房及物業(yè)管理。甲公司在北京中關(guān)村擁有一批住宅及商業(yè)寫字樓，系2010年購入，購入時(shí)的成本總計(jì)2.7億元，發(fā)票原件丟失，僅有復(fù)印件。2015年10月，出于資金需要，乙公司擬出售甲公司在北京中關(guān)村的這批住宅及商業(yè)寫字樓。這批住宅及商業(yè)寫字樓評(píng)估后的市場價(jià)值為8.3億元，考慮到直接轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的稅務(wù)成本，乙公司與收購方深圳丙集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱丙公司）達(dá)成協(xié)議，以7.3億元的價(jià)格向丙公司轉(zhuǎn)讓甲公司100%股權(quán)，丙公司以現(xiàn)金形式向乙公司支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。完成股權(quán)變更登記后，甲公司成為丙公司的全資子公司。2016年10月，丙公司通過甲公司對(duì)外出售該批住宅及商業(yè)寫字樓，總計(jì)售價(jià)為9.8億元。

本案屬于典型的轉(zhuǎn)讓方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避營業(yè)稅（交易之時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓仍屬營業(yè)稅征稅范圍）、土地增值稅。對(duì)于營業(yè)稅及營改增之后的增值稅問題，本文暫不討論，本文僅探討土地增值稅問題。對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，如果按照該批住宅及商業(yè)寫字樓市場價(jià)格8.3億元，直接以資產(chǎn)出售方式向收購方轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn)，將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務(wù)，土地增值稅稅額高達(dá)2.09億元，具體計(jì)算如下：

考慮到巨額的土地增值稅負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓方乙公司以7.3億元將甲公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與丙公司，雖然在轉(zhuǎn)讓價(jià)款吃虧1億元，但乙公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將土地增值稅轉(zhuǎn)嫁于收購方丙公司，從而足足節(jié)省了2.09億元土地增值稅。

本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方規(guī)避土地增值稅義務(wù)的關(guān)鍵在于本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于土地增值稅征稅范圍?！锻恋卦鲋刀悧l例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)該條，原則上，單位和個(gè)人只有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)才屬于土地增值稅的征稅范圍，轉(zhuǎn)讓股權(quán)并非土地增值稅征稅范圍。本次交易系股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征稅范圍，也就談不上征收土地增值稅了。

（二）國稅函[2000]687號(hào)文

那么是否能夠簡單認(rèn)為納稅人以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)一定不在土地增值稅征稅范圍之列？不一定，2000年，《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號(hào)文）就深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)的問題對(duì)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局作出過批復(fù)，認(rèn)為這兩家公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，根據(jù)實(shí)質(zhì)課稅原則，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。其實(shí)國稅函[2000]687號(hào)文出臺(tái)后，引起了很大爭議，實(shí)踐中，各省市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)也不一定按照國稅函[2000]687號(hào)文的精神對(duì)轉(zhuǎn)讓方課征土地增值稅。關(guān)于國稅函[2000]687號(hào)文的爭議問題，筆者將另行撰文進(jìn)行分析。

（一）收購方不能將股權(quán)收購成本作為土地增值稅扣除項(xiàng)目

一般來說，相較資產(chǎn)收購，股權(quán)收購手續(xù)簡單，交易迅捷，而且在收購目標(biāo)土地的交易中，交易各方還可以通過股權(quán)收購規(guī)避《城市房地產(chǎn)管理法》第39條關(guān)于在土地轉(zhuǎn)讓過程中，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上的規(guī)定，有利于投資者盡早轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。然而，股權(quán)收購?fù)嬖诤芏喽悇?wù)陷阱，轉(zhuǎn)讓方有很大機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁于收購方。就土地增值稅而言，收購方以股權(quán)收購目標(biāo)公司股權(quán)從而間接受讓目標(biāo)土地或房產(chǎn)后，如果將來通過被收購的目標(biāo)公司直接出售目標(biāo)土地或房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，只能以該目標(biāo)土地或房產(chǎn)的歷史成本為依據(jù)，股權(quán)收購成本不能作為扣除項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)。房地產(chǎn)股權(quán)收購項(xiàng)目一般都是存量房地產(chǎn)，因此收購項(xiàng)目的歷史成本要么是按照重置成本乘以成新率的評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定，要么在有原始發(fā)票的情況下按照發(fā)票價(jià)格確定。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，凡能提供原購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。無論是按照評(píng)估價(jià)格還是按照購房發(fā)票確定的價(jià)格一般都要低于收購方的股權(quán)收購成本。這就導(dǎo)致收購方的股權(quán)收購成本不能作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)，而必須以低于股權(quán)收購成本的目標(biāo)房地產(chǎn)歷史成本作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)，從而承擔(dān)了本應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方負(fù)擔(dān)的那部分房地產(chǎn)增值額對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅款。

（二）股權(quán)收購成本不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的原因

股權(quán)收購成本之所以不能作為土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，是因?yàn)楣蓹?quán)轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅征稅范圍，既然國家稅務(wù)機(jī)關(guān)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅，自然也就不予許股權(quán)轉(zhuǎn)讓中收購方在將來出售房產(chǎn)或土地時(shí)將股權(quán)收購成本作為扣除項(xiàng)目金額。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目收購中收購方“買股權(quán)，賣資產(chǎn)”吃悶虧的最根本原因。

根據(jù)《土地增值稅條例》第二條，本案中的收購方丙公司以人民幣7.3億元的價(jià)格收購甲公司股權(quán)，再通過甲公司以人民幣9.8億元的價(jià)格對(duì)外出售該批住宅及寫字樓，屬于土地增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。計(jì)算轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的土地增值稅時(shí)，扣除項(xiàng)目金額不是以股權(quán)收購價(jià)7.3億元為基礎(chǔ)，而是以該批房地產(chǎn)歷史成本2.7億元為基礎(chǔ)，再加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行確定的。具體計(jì)算如下：

從測算表中可以看出，收購方此次房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，土地增值稅適用的稅率為最高稅率檔60%，測算后的土地增值稅稅額高達(dá)2.79億元。這個(gè)項(xiàng)目收購方丙公司股權(quán)收購成本為7.3億元，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收入9.8億元，毛利2.6億元，但土地增值稅稅費(fèi)2.79億元，直接導(dǎo)致項(xiàng)目虧本，因此，丙公司這次收購就是一次失敗的收購。

（一）慎重選擇收購方式

私法上的交易結(jié)構(gòu)決定稅法后果，不同的收購方式對(duì)應(yīng)不同的納稅義務(wù)，有時(shí)候房地產(chǎn)并購項(xiàng)目的成敗就取決于稅務(wù)問題。從稅法角度，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，向收購方出售資產(chǎn)會(huì)直接面臨較大的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅成本，因此更傾向于采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁于收購方。在北上廣深這樣的一線城市，房地產(chǎn)市場相對(duì)活躍，房屋、土地增值空間巨大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓伴隨著巨額的土地增值稅成本，因此收購方在選擇收購方式時(shí)，一定要識(shí)別交易中的土地增值稅轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確測算土地增值稅稅額。如果收購方收購目標(biāo)土地、房產(chǎn)是為了開發(fā)后對(duì)外出售或直接對(duì)外銷售，即“買股權(quán)，賣資產(chǎn)”，收購方應(yīng)與轉(zhuǎn)讓方談判，盡量采用資產(chǎn)收購，避免先股權(quán)收購，再資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓帶來的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)。

（二）用股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行稅負(fù)循環(huán)轉(zhuǎn)嫁

商業(yè)交易中，不同交易主體在特定交易中的強(qiáng)弱形勢不同，很多時(shí)候轉(zhuǎn)讓方不同意收購方進(jìn)行資產(chǎn)收購，收購方只能接受股權(quán)收購。在股權(quán)收購方式下，收購更加需要識(shí)別收購項(xiàng)目中的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)，在預(yù)測目標(biāo)公司現(xiàn)金流時(shí)，收購方應(yīng)將土地增值稅成本考慮在內(nèi)；在收購價(jià)格談判中，盡可能以較低價(jià)格收購目標(biāo)公司股權(quán)。除此以外，既然轉(zhuǎn)讓方通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓向收購方轉(zhuǎn)嫁土地增值稅稅負(fù)，收購方同樣也可以在今后的交易中，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓向其后手轉(zhuǎn)嫁土地增值稅，也就是采用“股權(quán)收購，股權(quán)轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行稅負(fù)循環(huán)轉(zhuǎn)嫁，從而避免自己成為土地增值稅的“接盤俠”。

（三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定對(duì)賭條款

收購方可以與轉(zhuǎn)讓方就股權(quán)收購后土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，相應(yīng)調(diào)減收購協(xié)議約定的收購對(duì)價(jià)，收購方可以承諾在收購?fù)瓿芍找欢ㄆ谙藓螅绻召彿绞且怨蓹?quán)轉(zhuǎn)讓方式對(duì)外轉(zhuǎn)讓標(biāo)的公司股權(quán)從而免于向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅，則由收購方或者目標(biāo)企業(yè)給予轉(zhuǎn)讓方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，收購方還可以與轉(zhuǎn)讓方約定，收購協(xié)議約定的股權(quán)收購對(duì)價(jià)不變，但是，以后年度內(nèi)目標(biāo)公司出售目標(biāo)房屋和土地，被所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求繳納土地增值稅的，轉(zhuǎn)讓方構(gòu)成出資不實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充出資的責(zé)任，補(bǔ)充出資的金額即為目標(biāo)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅稅款金額，或者以補(bǔ)繳稅款金額為基礎(chǔ)通過一定的合理方法計(jì)算出的金額。

目標(biāo)企業(yè)潛在的土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)是收購方在實(shí)施并購決策時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的一項(xiàng)稅法風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅的稅法風(fēng)險(xiǎn)雖然不如潛在的轉(zhuǎn)讓定價(jià)特別納稅調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)那樣具有極強(qiáng)的隱蔽性，但仍然很復(fù)雜，而且土地增值稅稅負(fù)非常重，一旦決策不利，同樣會(huì)導(dǎo)致收購失敗。對(duì)此，建議收購方在收購中尋求具有財(cái)稅和法律復(fù)合專業(yè)背景的稅務(wù)律師幫助，做好對(duì)目標(biāo)企業(yè)的稅務(wù)盡職調(diào)查工作，并以稅務(wù)律師為主導(dǎo)與轉(zhuǎn)讓方展開溝通和談判，以協(xié)議約定的方式妥善處置和防范這一稅法風(fēng)險(xiǎn)。

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