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伴隨全國商品住宅市場進入“四限時代”，諸多投資客開始蠢蠢欲動，把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了商鋪市場。 最近咨詢商鋪的人也越來越多，都在問某個所謂金鋪能不能買。 且不說能不能買，我有幾個觀點想跟大家分享一下。 1 中國80%以上的城市，商業(yè)全都是過剩的！ 怎么評判一個城市或者地區(qū)的商業(yè)是否過剩？ 國際上有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，就是人均商業(yè)面積警戒線—— 人均占有商業(yè)面積1.2㎡。一般情況下，在這個警戒線以內(nèi)，商業(yè)供需是均衡的，一旦超過這個警戒線，商業(yè)就過剩了。 美英澳加這幾個發(fā)達國家的人均商業(yè)面積基本都在1-1.3上下徘徊。 你們會說，中國多么牛，豈是歐洲、澳洲這些經(jīng)濟逐步下滑的老派貴族們可以比擬的。 Ok，這個觀點我認，中國畢竟是世界第二大經(jīng)濟體，未來還有極大可能是世界第一大經(jīng)濟體，那就姑且把中國的警戒線提高25%。 姑且認定，中國人均商業(yè)面積警戒線為1.5㎡。 即便如此，中國80%以上的城市，商業(yè)面積仍然嚴(yán)重過剩！ 在1.5㎡/人的安全警戒線下，我們看到—— 除了北上廣深等超一線城市勉強符合標(biāo)準(zhǔn)之外，幾乎所有其他城市全都超標(biāo)。 比如沈陽、合肥、呼和浩特、銀川等幾個二線城市，人均商業(yè)面積達到4㎡以上！ 也就是說，中國80%，甚至是90%以上城市的商業(yè)體量都是超標(biāo)的，都是過剩的，甚至超出發(fā)達國家1倍以上。 中國的商業(yè)供應(yīng)遠大于實際需求1倍以上！ 不如舉個實際的例子，拿我最熟悉的鄭州市中原區(qū)來說—— 鄭州市中原區(qū)常住人口76萬左右，按照人均1.5㎡的商業(yè)面積需求，中原區(qū)需要最大的商業(yè)體量大概在114萬㎡。 然而，現(xiàn)實情況是—— 中原區(qū)單單幾個中大型商圈的體量之和已經(jīng)突破133萬㎡； 其他區(qū)域的社區(qū)底商按照8%-10%的配建比例算，社區(qū)底商和臨街商鋪的體量又將突破50萬㎡； 綜合一下，保守估計整個中原區(qū)的商業(yè)體量在180-200萬㎡。 鄭州市中原區(qū)需求商業(yè)體量114萬㎡，實際商業(yè)體量將近200萬㎡。 市場供應(yīng)是實際需求的2倍！ 于是，我們看到—— 盛潤20萬㎡的時代廣場半死不活，萬達金街的租戶入不敷出飽受摧殘，中原區(qū)的萬八平米小盒子商業(yè)死了一批又一批…… 在我看來，這些商業(yè)的成批死去是正常的！它們該死！ 市場需求幾乎恒定，商業(yè)卻成倍數(shù)的爆棚激增。伴隨時間的推移，爆棚的總會最終走向毀滅，快速的出生，必然快速的死亡。 那么，我們?nèi)ハ胍幌拢瑸槭裁?？造成中國商業(yè)過剩的原因是什么？ 2 好大喜功的超前規(guī)劃是我想到的第一個原因。 城市化、都市圈化是目前中國城市進化的主旋律、大趨勢，這個大趨勢正如野馬狂奔一般不可逆的向前飛奔。在城市化、都市圈化的過程中，城市就必然會面臨“城市升級和城市擴張”。 在升級和擴張過程中，越來越多的城市得了一種病，這種病叫“綜合體成癮綜合癥”，或者叫“商業(yè)成癮綜合癥”。 因為城市功能需要升級，城市形象需要升級，城市定位需要升級，而這些升級的支撐是什么—— 是商業(yè)，是大體量商業(yè)，是定位高端，光怪陸離的各種商業(yè)。 住宅什么的都是扯，只有商業(yè)才是出形象的法寶。 于是，在城市規(guī)劃階段，大量的商業(yè)用地出現(xiàn)了！ 對于房企來說，想不想在舊城改造中分得一杯羹，想不想在城市進化的過程中賺上一筆。想，當(dāng)然想，做夢都想。 怎么辦？ 迎合需求啊，迎合規(guī)劃需求，迎合城市形象需求！做商業(yè)！只有這樣，才能參與進來，只有這樣才能拿到商業(yè)用地旁邊的住宅用地。 于是，在項目落地階段，各種綜合體出現(xiàn)了，各種商業(yè)廣場出現(xiàn)了！ 我的上一份工作是在咨詢公司從事房地產(chǎn)項目的前期產(chǎn)品策略定位。在四年的時間里，我參與了近100個房地產(chǎn)項目的前期產(chǎn)品策略定位，其中超7成的項目都要求配建大體量的商業(yè)綜合體。 是必須配建！不考慮實際市場需求的必須配建！因為商業(yè)出形象??！至于需求什么的，先搞起來再說嘛！ 于是，我們作為一個為五斗米折腰的咨詢公司，狼狽為奸的勾搭著一個設(shè)計公司，發(fā)了瘋的為各種開發(fā)商搞定各種脫離市場真實需求，但形象高大上、逼格沖天的項目定位方案和規(guī)劃設(shè)計方案。 開發(fā)商拿著這些脫離需求，但足夠好大喜功的方案，沖殺在拿地的第一線。 你們會說，開發(fā)商傻么？明知道商業(yè)過剩還這么搶著拿地。 開發(fā)商當(dāng)然不傻，開發(fā)商看中的是商業(yè)用地背后的那一片住宅用地而已。 在過去的幾年時間里，出現(xiàn)了一個完美的鏈條—— 我們的城市規(guī)劃得了一種叫做“商業(yè)成癮綜合癥”的病，規(guī)劃了大量的商業(yè)用地； 我們的開發(fā)商為了住宅取地，對癥下藥，給出了“逼格滿滿的商業(yè)綜合體”的藥方，建了各種光怪陸離的商業(yè)； 最終，我們的商業(yè)過剩了。 3 純粹的利益驅(qū)使是我想到的另一個原因。 除了所謂了商業(yè)綜合體之外，我們在各個城市看到了大量的住宅底商、臨街商鋪。這些住宅底商和臨街商鋪也是最受諸多投資客青睞的投資品。 我們?nèi)ハ胍幌拢@些街鋪又是怎么出現(xiàn)的？ 可能很多人都知道，絕大多數(shù)的住宅小區(qū)允許配建不超過8%的配套商業(yè)，而這些商業(yè)也都存在于住宅下部的底商。 但可能很多人都不知道開發(fā)商規(guī)劃這些底商和街鋪的初衷。 我舉個例子吧。 我曾做過武漢一個房地產(chǎn)項目的前期產(chǎn)品策略，開發(fā)商最明確的要求有一點—— 必須給我鋪滿8%的臨街底商！ 但經(jīng)過我們對市場的摸排調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)域的商業(yè)需求是飽和的，甚至是過剩的。 這個項目對面另一住宅社區(qū)的底商運營極其慘淡，社區(qū)入住2年，商鋪開業(yè)率不足50%，而且絕大多數(shù)的商鋪人流量極少，營業(yè)額也很慘淡，絕大多數(shù)的商家都入不敷出，勉強維持。 我們把這一現(xiàn)象反映給開發(fā)商之后，開發(fā)商依然堅持當(dāng)初的判斷，并且給我們算了一筆賬。 這個區(qū)域的住宅售價是1.7萬/㎡，而我們這個項目撐破天住宅也就賣到1.8萬/㎡，但是這個區(qū)域的單層臨街商鋪卻可以賣到4萬/㎡，就算咱們賣3.5萬/㎡也是賺的。 這8%的體量蓋成住宅，也就是2.16億的貨值，如果蓋成商業(yè)。就是4.2億的貨值。這么一算，商業(yè)能比住宅多賣2個億！ 至于你們所說的飽和、過剩什么的，那都是賣完之后的事兒了。 這下明白了吧，所謂的臨街金鋪，其實完全就是純粹利益驅(qū)使的產(chǎn)物。 在上億的利潤差額面前，所謂的需求全是扯淡。 4 管殺不管埋的商業(yè)運營邏輯，扼死商業(yè)破局的最后一絲希望。 如果說這些過剩的商業(yè)體量能夠達到絕大多數(shù)自持運營，那么中國的商業(yè)破局還勉強有那么一絲希望。 但遺憾的是這些商業(yè)，大都是以銷售的目的出現(xiàn)在市場上。 不過，這也在我的意料之中，因為這些商業(yè)出現(xiàn)的初衷本不是從需求出發(fā)，而更多的是從城市形象出發(fā)，從純粹利潤出發(fā)。 中國80%的開發(fā)商壓根不懂商業(yè)運營。 這些開發(fā)商最大的目標(biāo)就是把這些商業(yè)變現(xiàn)，在面對商業(yè)時，大致都是這么一副嘴臉——
這樣一些完全從銷售角度出發(fā)，毫無動線支撐，缺乏中庭靈魂，客戶引流引導(dǎo)能力極差的商業(yè)，就這么一間間的進入了市場。 中國90%的商鋪投資客同樣也不懂商業(yè)運營。 投資客接盤之后，拿到高價入手的商鋪，第一反應(yīng)就是——
于是，租金高企、缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)重復(fù)率極高的鋪位成片出現(xiàn)，又成片死去。 最后，熬死了幾撥租客，熬死了一片商業(yè)，熬哭了幾撥房東。 最后，短視的房東用殺雞取卵的方式殺死了自己。 目前中國，絕大多數(shù)的商業(yè)都是以純銷售、不自持的形態(tài)出現(xiàn)，用管殺不管埋的運營模式扼死了商業(yè)破局的最后一絲希望。 5 人均商業(yè)占有面積是國際紅線2倍以上,； 半數(shù)以上商業(yè)都是脫離實際需求，而純粹從城市形象、榨取利潤出發(fā)； 80%的房企不懂商業(yè)運營，90%的房東不懂商業(yè)運營，他們的目標(biāo)就是殺雞取卵般的快速變現(xiàn)。 然后，你們問我，商鋪能不能投資？ 那我只好做出如下回答—— 5-10年內(nèi)，全國投資型商鋪將死去1/2，未來也許不再是一鋪養(yǎng)三代，而是三代養(yǎng)一鋪； 在這個過程中，也許有的人會得到收益，但更多的人會開著保時捷，投資進場，最后推著捷安特，潸然離場。 你愿意賭，我不攔著。 |
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