離婚房產(chǎn)分割問(wèn)題實(shí)務(wù)分析

作者｜王景（北京德恒（濟(jì)南）律師事務(wù)所，wangjing@dehenglaw.com）

*本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布，僅代表作者觀點(diǎn)，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場(chǎng)，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見(jiàn)*

離婚時(shí)如何分割房產(chǎn)是實(shí)踐中一個(gè)很重要的問(wèn)題，幾乎每一個(gè)離婚案子都會(huì)涉及。解決房產(chǎn)分割問(wèn)題之前，要先解決房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題。

現(xiàn)行婚姻法司法解釋對(duì)夫妻房產(chǎn)權(quán)屬及房產(chǎn)分割問(wèn)題給出了一些規(guī)定，但是由于實(shí)踐中的情況多種多樣，現(xiàn)有的條文并不能完全涵蓋所有的情形。對(duì)于條文沒(méi)有明確規(guī)定的情形，我們應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有條文的立法精神，來(lái)尋找適用的裁判規(guī)則。

本文先將涉及到夫妻房產(chǎn)權(quán)屬及房產(chǎn)分割問(wèn)題的司法解釋羅列如下：

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋二》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋二》）第19條 由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

 

第22條 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

 

當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

 

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋三》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋三》）第6條 婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

 

第7條 婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

 

由雙方父母出資購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

 

第10條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

 

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)上面條文的關(guān)鍵詞及邏輯關(guān)系進(jìn)行分析，可以得到如下結(jié)論：

判斷房產(chǎn)權(quán)利歸屬，重要的變量有三個(gè)，第一個(gè)是房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)于婚前還是婚后，第二個(gè)是房產(chǎn)登記在一方名下還是雙方名下，第三個(gè)是父母是否出資。上述三個(gè)變量不同情況的組合，就會(huì)產(chǎn)生不同的權(quán)屬認(rèn)定。

下文論述的結(jié)構(gòu)，先區(qū)分婚前和婚后這個(gè)變量，然后在每個(gè)變量下面，區(qū)分產(chǎn)權(quán)登記在一方名下還是雙方名下，以及父母是否出資，分別對(duì)權(quán)屬如何認(rèn)定進(jìn)行分析。最后再分析一下，權(quán)屬登記由一人變更為兩人時(shí)，是否構(gòu)成不可撤銷的贈(zèng)與，導(dǎo)致權(quán)屬變動(dòng)為共同共有。

一、婚前，雙方出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，離婚時(shí)如何分割？若產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，有何影響？包含雙方父母出資時(shí)，有何影響？

解決房產(chǎn)如何分割的問(wèn)題，首先要解決產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。對(duì)于此種情形下的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，《最高人民法院婚姻法司法解釋三理解與適用》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋三理解與適用》）一書(shū)有如下論述：

“《婚姻法解釋二》第二十二條第一款規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。細(xì)究該條文，其明確的僅僅是婚前雙方父母的出資歸屬，并未涉及所購(gòu)置房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。但既然該出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)子女的個(gè)人贈(zèng)與，那么雙方子女用該贈(zèng)與資金購(gòu)買(mǎi)房屋的行為自然等同于個(gè)人出資行為。相應(yīng)的，不管事后雙方子女有無(wú)婚姻關(guān)系抑或該房屋所有權(quán)登記者是誰(shuí)，都應(yīng)視為子女雙方按各自的出資份額共有該房屋的所有權(quán)。”（參見(jiàn)該書(shū)第124頁(yè)）

根據(jù)上述觀點(diǎn)闡述的精神，婚前購(gòu)買(mǎi)房屋的，雙方應(yīng)按各自的出資份額，按份共有該房屋。如果有父母出資的，子女的份額上加上各自父母的出資。至于產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，還是登記在一方名下，不影響對(duì)產(chǎn)權(quán)的定性。按份共有，離婚分割時(shí)，一般應(yīng)按各自擁有的份額分割。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，實(shí)踐中基于上述理論判決的案例，可舉例如下。北京市第二中級(jí)人民法院(2015)二中民終字第05777號(hào)李某與孫某離婚糾紛二審民事判決書(shū)認(rèn)為：

“2011年12月18日（婚前），孫某以自己名義與北京金融街奕興置業(yè)有限公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定孫某以1682715元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)×××號(hào)房屋。2013年5月6日，北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)核發(fā)X京房權(quán)證字第×××號(hào)房屋所有權(quán)證，其上載明×××號(hào)房屋為孫某單獨(dú)所有。原審?fù)徶校瑢O某主張×××號(hào)房屋系其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李某對(duì)此不認(rèn)可，主張李某父母對(duì)×××號(hào)房屋出資470000元，李某本人亦支付購(gòu)房款30000元（李某上述主張，經(jīng)法院查明確認(rèn)）。法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十二條之規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。”李某已經(jīng)提交證據(jù)證明其父母曾于雙方婚前給付李某470000元用于購(gòu)房，故該給付之款項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為系對(duì)李某個(gè)人的贈(zèng)與，且孫某亦認(rèn)可購(gòu)買(mǎi)×××號(hào)房屋時(shí)李某本人出資30000元，故對(duì)×××號(hào)房屋應(yīng)認(rèn)定為雙方按各自出資額按份共有。故法院確認(rèn)李某婚前為購(gòu)買(mǎi)×××號(hào)房屋出資數(shù)額為500000元；對(duì)×××號(hào)房屋應(yīng)按雙方各自出資額按份共有處理。”

這個(gè)案例中，是婚前購(gòu)房，雙方均出資，其中還有一方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下。法院的處理結(jié)果是雙方按各自的出資份額——其中一方加上了父母出資，按份共有房屋，與上文所述理論完全吻合。

當(dāng)然，實(shí)踐中也有不是全然按上述理論來(lái)操作的案例，例如上海市第二中級(jí)人民法院(2009)滬二中民一(民)終字第3873號(hào)高某與張甲離婚糾紛二審民事判決書(shū)認(rèn)為：

“關(guān)于購(gòu)買(mǎi)上海市寶山區(qū)聯(lián)誼路×××弄某號(hào)×××室房屋時(shí)，張甲父母通過(guò)銀行轉(zhuǎn)給張甲首付款320500元。高某認(rèn)為是張甲的出資，購(gòu)房時(shí)產(chǎn)權(quán)登記為高某、張甲，屬共同共有，高某同意給付張甲房屋折價(jià)款52萬(wàn)元。張甲認(rèn)為，婚前購(gòu)房時(shí)張甲父母匯給張甲320500元用于購(gòu)房，屬?gòu)埣赘改纲?zèng)與給張甲錢(qián)款，現(xiàn)同意房屋歸高某所有，由高某給付張甲房屋折價(jià)款80萬(wàn)元。本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋雖登記在高某、張甲名下，但在分割該財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)該考慮貢獻(xiàn)大小，原審法院根據(jù)法律規(guī)定將張甲婚前財(cái)產(chǎn)320500元從現(xiàn)有房?jī)r(jià)扣除，剩余款再減去尚欠銀行貸款，由高某、張甲各分得二分之一并無(wú)不當(dāng)?！?/span>

法院的上述裁判思路，是將一方父母的購(gòu)房款出資視為對(duì)一方的金錢(qián)贈(zèng)與，從房屋總價(jià)中扣除后，將剩余部分按共同共有來(lái)平均分割。在房屋有巨大升值的情況，按法院的上述裁判思路，由于從房屋總價(jià)中僅僅扣除了一方父母出資的原始數(shù)額，使得一方父母的出資享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出資享受到升值收益。這是兩種分割思路在實(shí)踐中的不同。

由于上述第二個(gè)案例作出時(shí)間在《婚姻法解釋三》之前，參考效力較弱。而且從法理上講，婚前購(gòu)房，由于尚未存在婚姻關(guān)系，還不存在夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的問(wèn)題，按份共有應(yīng)是大原則。從情理上講，雙方離婚已經(jīng)是不講感情只講利益了，房屋價(jià)值分割還是要考慮投入與產(chǎn)出的公平。因此，筆者較為同意上述第一個(gè)案例中按份共有的分割思路。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，可以再與一些地方性司法解釋對(duì)比一下。《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第13條規(guī)定，夫妻一方婚前出資購(gòu)置房屋，權(quán)利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引（2014修訂）》第26條規(guī)定，夫妻一方婚前出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，登記在夫妻雙方名下，如雙方未對(duì)該房產(chǎn)作出特別約定，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共同所有，但在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。

上面這兩個(gè)規(guī)定，與本文上面贊成的婚前購(gòu)房雙方按份共有的觀點(diǎn)，似乎是有些矛盾的。比如一方出資占比30%，依上文觀點(diǎn)，雙方就是按份共有了；但若一分錢(qián)不出，按上述兩個(gè)規(guī)定，就是共同共有，出資的一方只是適當(dāng)多分。要調(diào)和這個(gè)矛盾，一個(gè)比較合理的解釋是：若婚前購(gòu)房，只有一方出資，還愿意登記兩個(gè)人的姓名，就含有贈(zèng)與的意思，這種婚姻形態(tài)，是一方依附型婚姻，對(duì)依附型婚姻，為了適當(dāng)保護(hù)依附方，認(rèn)定為共同共有。而如果婚前購(gòu)房，兩人均出資，則不論出資比例為多少，都可以視為平等型婚姻，就如同舒婷在《致橡樹(shù)》中所言的“我必須是你近旁的一株木棉，作為樹(shù)的形象和你站在一起”，法律此時(shí)認(rèn)定為按份共有，從精神層面上是對(duì)雙方的尊重。

二、婚前，一方出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后另一方參與還貸款的情形，分割方法《婚姻法解釋三》第10條規(guī)定的非常明確，實(shí)踐中不存在爭(zhēng)議。但是對(duì)于補(bǔ)償數(shù)額如何計(jì)算，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大，本文限于篇幅不詳述。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的詳細(xì)論述，大家可參考兩篇文章，一篇是最高院民一庭吳曉芳法官的《不動(dòng)產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值計(jì)算》，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2016年第1輯，另一篇是郭璇玲律師的《離婚時(shí)共同還貸房產(chǎn)如何分割》，「高杉LEGAL」2016年7月13日推文。應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，婚前一方出資購(gòu)房，出資中可以包含父母對(duì)其的贈(zèng)與，這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)沒(méi)有爭(zhēng)議。

三、婚后，雙方出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，離婚時(shí)如何分割？若產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，有何影響？父母全額出資或部分出資，有何影響？

相比于婚前購(gòu)房，婚后購(gòu)房的問(wèn)題復(fù)雜得多，本文依由簡(jiǎn)到繁的順序依次分析。

第一，婚后，用雙方共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，房屋屬于雙方共同共有，即便產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，房屋也屬于雙方共同共有。這個(gè)結(jié)論可以從《婚姻法解釋二》第19條推導(dǎo)出來(lái)，第19條規(guī)定由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雖然條文中有一方婚前承租的表述，但從法理的角度探究，去掉承租這一限制條件，也不影響將房屋定性為共同共有。

“用雙方共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)”如何界定，其與雙方出資是否有區(qū)別？舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50萬(wàn)元，乙以婚后所得30萬(wàn)元，共80萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房屋，則房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。但若甲以婚前財(cái)產(chǎn)50萬(wàn)元和婚后所得50萬(wàn)元，乙以婚前財(cái)產(chǎn)100萬(wàn)元和婚后所得30萬(wàn)元，共230萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房屋，則房屋產(chǎn)權(quán)的定性是否有不同呢？本文認(rèn)為，上述兩種情況無(wú)需分別對(duì)待，均應(yīng)認(rèn)定為共同共有。雖然第二種情況，雙方購(gòu)房款中夾雜了部分婚前財(cái)產(chǎn)，但是雙方共同購(gòu)房，并且婚前財(cái)產(chǎn)與婚后財(cái)產(chǎn)混用的行為，就表明雙方愿意將取得的房屋作為共同共有，這符合夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的一般原理，也與普通人的情感認(rèn)識(shí)相吻合。如果雙方有按份共有的意思，需要進(jìn)行特別的約定或進(jìn)行按份共有登記。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，可參考《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第12條的規(guī)定：夫妻雙方婚后共同出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房，無(wú)論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定共同共有。

對(duì)此還可以參考《江蘇省高級(jí)人民法院婚姻家庭案件審理指南》的解釋：對(duì)登記在一方名下的房屋性質(zhì)認(rèn)定：由于我國(guó)法定夫妻財(cái)產(chǎn)制是婚后所得共同制，因此婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋，原則上首先應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其所有，必須承擔(dān)舉證責(zé)任，證明該房屋系其個(gè)人出資所購(gòu)，或符合《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定的其父母出資為其購(gòu)買(mǎi)等情況。

第二，婚后，雙方父母出資為子女購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下的，視為對(duì)雙方的贈(zèng)與。產(chǎn)權(quán)登記在一方名下的，視為按份共有。這個(gè)結(jié)論可以參考《婚姻法解釋三理解與適用》一書(shū)的論述：

“《婚姻法解釋二》第二十二條第二款規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。根據(jù)該法條的立法精神可推知，雙方父母均為子女購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)出資的，一般應(yīng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非父母明確表示贈(zèng)與給一方。特別是當(dāng)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在雙方子女名下這一事實(shí)時(shí)，除非當(dāng)事人能夠提供其他證據(jù)證明該出資僅為父母對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。否則，依據(jù)這一事實(shí)對(duì)雙方父母出資的真實(shí)意思表示更合理的解釋為，雙方父母對(duì)雙方子女的贈(zèng)與而不是父母贈(zèng)與給一方子女?！?dāng)購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)登記在一方子女名下時(shí)，則不論該出資發(fā)生在婚前抑或婚后，該不動(dòng)產(chǎn)都可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有?！保▍⒁?jiàn)該書(shū)第125頁(yè)）

此時(shí)如果既有雙方父母出資，又有雙方自己的出資，混在一起時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)登記在一方名下時(shí)，如何認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，將上述1、2兩部分的論述結(jié)合起來(lái)，符合邏輯的結(jié)果就是，父母出資部分，雙方按份共有，個(gè)人出資部分，雙方共同共有。最終計(jì)算份額時(shí)，一般按雙方自己出資的總額一人一半，再加上各自父母出資的數(shù)額，來(lái)最終確定雙方應(yīng)得的分割比例。

第三，婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這種情況屬于《婚姻法解釋三》第7條第1款明確規(guī)定的情形。但是在適用這個(gè)法條時(shí)，需要辨析的一個(gè)問(wèn)題是，一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，支付全款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)自然是應(yīng)有之義，但若一方父母出資僅為部分房款，比如首付款，則此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)如何認(rèn)定，如何分割呢？

觀點(diǎn)一：對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，《婚姻法解釋三理解與適用》一書(shū)是這樣論述的：

“在父母只支付不動(dòng)產(chǎn)部分價(jià)款且不動(dòng)產(chǎn)登記在出資人子女名下的情形下，則根據(jù)本條的立法原意，該部分出資亦應(yīng)視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與。既然父母的該部分出資屬于其子女一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么其子女以該個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，根據(jù)本司法解釋第十條關(guān)于離婚時(shí)一方婚前貸款所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的處理的規(guī)定，亦應(yīng)認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。只不過(guò)在以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的情形下，離婚時(shí)應(yīng)給予另一方補(bǔ)償?！?/span>

按照這個(gè)思路，一方父母出資的首付款，視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與，房屋分割問(wèn)題就轉(zhuǎn)到按《婚姻法解釋三》第10條規(guī)定的方法來(lái)分割。也就是說(shuō)，婚后一方父母出資支付首付款購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，雙方共同還貸的問(wèn)題，和婚前一方支付首付款購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，雙方婚后共同還貸的問(wèn)題，處理結(jié)果是相同的。

觀點(diǎn)二：就這個(gè)問(wèn)題，最高院民一庭編《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第2輯民事審判信箱欄目給過(guò)一個(gè)解答：

“婚后一方父母部分出資給子女購(gòu)房的認(rèn)定問(wèn)題？……如果父母只是支付了房屋價(jià)款的一部分，其余款項(xiàng)由夫妻雙方共同支付，則父母出資并不能取得房屋的所有權(quán)，也就無(wú)法決定將房屋贈(zèng)與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。父母部分出資時(shí)一般只能決定其出資份額贈(zèng)與何方，在欠缺出資時(shí)間而非離婚訴訟時(shí)“確定”贈(zèng)與一方的有關(guān)證據(jù)的情況下，按照婚姻法婚后所得贈(zèng)與歸夫妻雙方共有的原則，將父母出資部分認(rèn)定為向夫妻雙方的贈(zèng)與更加合理合法?！傊楹笠环礁改覆糠殖鲑Y為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，夫妻雙方支付其余款項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解釋（三）》第7條規(guī)定的情形。對(duì)父母出資部分應(yīng)按照《婚姻法司法解釋（二）》第22條的規(guī)定處理，當(dāng)事人另有約定的除外；在具體分割訴爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可對(duì)出資父母的子女一方予以適當(dāng)多分?！保ㄔ摃?shū)第240頁(yè)）

同樣的，《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問(wèn)題的參考意見(jiàn)》第27條規(guī)定：婚后由一方父母支付首付款為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，不屬于《婚姻法司法解釋三》第七條第一款規(guī)定的情形，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)綜合考慮出資來(lái)源、裝修情況等因素予以公平分割。

北京高院對(duì)此問(wèn)題，還作出了一個(gè)參閱案例，即《北京法院參閱案例第19號(hào)：陳某某訴薛某某離婚糾紛案》：

基本案情：2004年10月，陳某某與北京××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)位于北京市豐臺(tái)區(qū)××園××號(hào)樓204號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱204號(hào)房屋），該房屋于2010年4月27日取得《房屋所有權(quán)證》。204號(hào)房屋的首付款18萬(wàn)元由陳某某父母出資，剩余房款以陳某某的名義按揭貸款，陳某某、薛某某共同償還貸款24萬(wàn)余元，尚欠貸款374239.18元未還。此外，204號(hào)房屋的裝修款10萬(wàn)元由薛某某之母出資。庭審中，陳某某稱因首付款為其父母出資，并登記在其個(gè)人名下，故204號(hào)房屋應(yīng)為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不同意作為共同財(cái)產(chǎn)予以分割。薛某某則主張，因后續(xù)貸款為雙方共同償還，且借款合同中寫(xiě)明其為共有人，故要求將204號(hào)房屋作為共同財(cái)產(chǎn)依法進(jìn)行分割，并向法院提交房屋評(píng)估申請(qǐng)。訴訟中，法院委托北京市金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)204號(hào)房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定該房屋現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)總價(jià)為3262700元。法院裁判：坐落于北京市豐臺(tái)區(qū)××園××號(hào)樓204號(hào)房屋歸原告陳某某所有，該房屋的剩余貸款由陳某某自行償還。原告陳某某于本判決生效后十日內(nèi)給付被告薛某某房屋折價(jià)款一百四十八萬(wàn)元。

上述案例中，購(gòu)房時(shí)一方父母出資18萬(wàn)，而另一方父母花費(fèi)裝修費(fèi)10萬(wàn)元，從公平角度講，確實(shí)將房屋認(rèn)定為共同共有，平均分割較為公平，法院也提到了公平原則。但是如果案例的情形中，去掉裝修費(fèi)10萬(wàn)元這一情節(jié)，或者如果一方父母支付首付款并非18萬(wàn)，而是100萬(wàn)，離婚時(shí)房屋價(jià)格還是330萬(wàn)，平均分割的結(jié)果就未必公平了。但是按照上述參閱案例確定的裁判思路，不管情況如何，只要一方父母支付的并非全款，則產(chǎn)權(quán)都要確定為共同共有，原則上平均分割。

再進(jìn)一步，一方父母支付首付款比例未必都是30%，也可能會(huì)達(dá)到50%、60%、甚至70%，此時(shí)按上述思路處理問(wèn)題，結(jié)果未必公平，恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必須付全款購(gòu)房，才能視為對(duì)子女一方的贈(zèng)與，在現(xiàn)實(shí)生活中，確實(shí)有點(diǎn)強(qiáng)人所難。父母無(wú)力付清全款，只能支持首付款的情況下，最有可能的本意也是要對(duì)自己的子女進(jìn)行贈(zèng)與。而按上述觀點(diǎn)二，要達(dá)到贈(zèng)與子女一方的目的，就要做出特別約定，這恰恰又不符合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況。本來(lái)《婚姻法解釋三》第7條的立法精神，就是要從產(chǎn)權(quán)登記上，客觀推斷父母的贈(zèng)與本意，因?yàn)楦改高@種贈(zèng)與本意，在子女婚姻關(guān)系尚圓滿的情況下，是不太好意思作出特別約定的，第7條正是要解決這個(gè)問(wèn)題。而上述觀點(diǎn)二，恰恰違背了上述立法精神。

因此，筆者認(rèn)為，不論是從法理、情理還是邏輯一貫性上，上文的觀點(diǎn)一都要優(yōu)于觀點(diǎn)二，但是在目前的實(shí)踐中，觀點(diǎn)二恐怕還是要占上風(fēng)。

四、在一方?jīng)]有出資的情況下，產(chǎn)權(quán)登記從登記在一人名下，變更為登記在二人名下，是否能夠視為房屋變?yōu)楣餐灿小?/span>

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，可以舉一例子，例如《婚姻法解釋三》第10條規(guī)定的情況，裁判規(guī)則是對(duì)參與共同還款的一方給予補(bǔ)償。但是如果在該條規(guī)定的情形之外，增加一個(gè)雙方共同還貸一段時(shí)間后，產(chǎn)權(quán)登記由一方變更為雙方，是否可以認(rèn)為此時(shí)房屋變?yōu)楣餐灿辛四?？?duì)于這個(gè)問(wèn)題，答案應(yīng)該是肯定的，一般認(rèn)定為是原登記人對(duì)加名人的贈(zèng)與，贈(zèng)與后，房屋變成了共同共有，實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議不大。

例如，北京市懷柔區(qū)人民法院（2016）京0116民初3344號(hào)何某與郭某1離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛一審民事判決書(shū)認(rèn)為：

“依據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。夫妻雙方婚后對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)登記的加名行為，視為是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與行為，房屋轉(zhuǎn)為雙方共同共有。本案中，在何某與郭某1結(jié)婚前，訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記為何某個(gè)人所有，雙方結(jié)婚后向房屋登記部門(mén)申請(qǐng)加名，現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為何某、郭某1共同共有，已發(fā)生了房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的法律效力。在何×無(wú)充分有效證據(jù)證明該贈(zèng)與行為存在可撤銷的情形下，何某要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！?/span>

又例如，北京市西城區(qū)人民法院（2013）西民初字第10827號(hào)靳某與楊某贈(zèng)與合同糾紛一審民事判決書(shū)認(rèn)為：

“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。本案中，北京市西城區(qū)西站南路xx號(hào)院xx號(hào)樓xx層xx號(hào)房屋系靳某婚前購(gòu)買(mǎi)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定房屋所有權(quán)亦將登記在靳某名下，靳某依法享有對(duì)房屋處分的權(quán)利。靳某與楊某登記結(jié)婚后，在辦理房屋所有權(quán)證書(shū)前重新約定各自對(duì)于房屋的共有份額，并共同領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證書(shū)，靳某對(duì)于訴爭(zhēng)房屋份額的自愿處分行為可視為夫妻間的贈(zèng)與行為，依據(jù)贈(zèng)與合同和不動(dòng)產(chǎn)法定登記制度的相關(guān)規(guī)定，訴爭(zhēng)房屋在雙方達(dá)成贈(zèng)與合意并辦理了房屋登記手續(xù)后，贈(zèng)與行為已全部履行完畢。靳某現(xiàn)以楊某在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)后4個(gè)月即提出離婚違背其善意贈(zèng)與的初衷為由主張撤銷贈(zèng)與，需要說(shuō)明的是，靳某的自愿無(wú)償贈(zèng)與行為發(fā)生在夫妻之間，其維護(hù)家庭穩(wěn)定的初衷是好的，但該贈(zèng)與行為并未明確約定附隨義務(wù)，且靳某與楊某離婚的判斷標(biāo)準(zhǔn)是以雙方的感情是否破裂作為基礎(chǔ)。綜上，靳某主張撤銷贈(zèng)與楊某西城區(qū)（原宣武區(qū)）北京西站南路xx號(hào)院xx號(hào)樓xx層xx號(hào)房屋50%的行為，本院不予支持。”（作者注：北京市第二中級(jí)人民法院作出了（2013）二中民終字第16450號(hào)民事判決書(shū)，判決駁回上訴，維持原判。該二審文書(shū)尚未能從裁判文書(shū)網(wǎng)上查到。）

五、反思

從上面對(duì)離婚房產(chǎn)分割的司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn)的梳理中，我們看到，這個(gè)問(wèn)題是比較復(fù)雜的。不同情形下的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定規(guī)則，排列組合在一起形成體系時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)邏輯的不一貫，尤其是在處理婚后一方父母為子女購(gòu)房部分出資的情況時(shí)。實(shí)踐中的情況更是千變?nèi)f化，比本文所歸納的上述幾種典型情況要復(fù)雜的多，但本文討論的這幾種典型情況，是綱要性質(zhì)的。處理變化的情況時(shí)，要在上面的幾個(gè)大原則上，根據(jù)公平的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行適當(dāng)變化。

我們同時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在離婚房產(chǎn)分割問(wèn)題上，實(shí)務(wù)中不同法院可能就同一情形作出不同的判斷，希望最高院能就此類問(wèn)題發(fā)布更多的指導(dǎo)案例，以統(tǒng)一裁判尺度。

至此，就結(jié)束了本文的全部?jī)?nèi)容，由于作者水平有限，思慮不足在所難免，真誠(chéng)希望讀者提出批評(píng)意見(jiàn)。