各位粉絲：

首先恭喜最近要收房的粉絲，咬著牙一邊還房貸一邊交月供的日子終于要過去了，收房之后就可以進(jìn)入買家具家電、裝修、晾房子和最后搬家踏踏實(shí)實(shí)過日子的環(huán)節(jié)啦！

不過，在近期【京房字】聯(lián)合灃浩達(dá)舉行的公益驗(yàn)房中，我們發(fā)現(xiàn)了很多本屬于需要開發(fā)商負(fù)責(zé)維修的質(zhì)量問題被一推二作五了。甚至在業(yè)主傳給我們的錄音中， 居然有人說“有問題是正常的”、“以后業(yè)主可以用公維修”。

用公維修？那是房子的保命錢，是業(yè)主自己交的、大概要房子交付10年左右才會啟用的錢?！揪┓孔帧吭谶@里提醒大家，所有剛交付的房子，開發(fā)商、物業(yè)或者原來的銷售說用公維的，請您都錄下來傳給【京房字】，我們到時要看看都有哪些開發(fā)商這么推卸責(zé)任！

好，說回正題。今天【京房字】就以我們上周去進(jìn)行公益驗(yàn)房的順義悅君家園自住房為例，給大家講講都哪些質(zhì)量問題，是需要開發(fā)商維修的。

如果之前不了解公益驗(yàn)房項(xiàng)目的，可以點(diǎn)擊這個鏈接查看：要收房了？【京房字】喊你來拿驗(yàn)房報(bào)告！

PART 1 墻面被補(bǔ)成花瓜，怎么辦？

鑒于上次提供的驗(yàn)房推送中我們已經(jīng)講了不少驗(yàn)房知識，這次呢，我們重點(diǎn)講講在悅君家園驗(yàn)房過程中所出現(xiàn)的問題。先給大家看看小區(qū)公益驗(yàn)房群里的照片，來自業(yè)主真實(shí)拍攝。

這是非常典型的墻面空鼓修補(bǔ)痕跡。請各位注意，一般出現(xiàn)一些修補(bǔ)，是正常的。但是這面墻上的空鼓太多了，可能會影響后期貼磚質(zhì)量，造成脫落等。

另外比較嚴(yán)重的，還有了另外一家的屋頂。

這個問題看著沒有第一個顯眼，還是【京房字】公益驗(yàn)房師給發(fā)現(xiàn)的呢。當(dāng)時，驗(yàn)房師發(fā)現(xiàn)了屋頂有裂紋，后期業(yè)主鏟開后，就出現(xiàn)了圖片上的這么多裂紋。

造成這種情況的，可能有兩種情況。第一種是在蓋房過程中就存在的質(zhì)量問題；第二種則是因?yàn)闃巧?strong>野蠻施工 。

業(yè)主反饋的信息是，樓上業(yè)主正在施工砸地面，造成他家頂面開裂的。遇到這種情況，到底是誰的原因，需要進(jìn)一步進(jìn)行鑒定。

公益驗(yàn)房師分析，一般出現(xiàn)這種裂縫，都和鄰居野蠻施工有關(guān)。樓上做地暖施工，為了給自己留空間就會往下皂，用高頻振動的風(fēng)鎬鑿地面，特別容易造成開裂。

針對屋頂?shù)牧芽p，如果是開發(fā)商責(zé)任，歸開發(fā)商修；如果是樓上野蠻施工，那就由樓上業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。

在這個小區(qū)中，墻面與頂面的問題確實(shí)比較多。首先，我們先放上一張所驗(yàn)房屋的戶型圖，大家可以看看這套房子的結(jié)構(gòu)。

墻面和頂面的具體檢測方法在上次驗(yàn)房推送中有詳細(xì)講解要收房了？【京房字】喊你來拿驗(yàn)房報(bào)告！，我們在戶型圖上對有問題的墻面大致標(biāo)記了一下，這次被驗(yàn)房屋的墻面平整度、垂直度的問題多達(dá)十幾處。

以主臥為例，主臥三面墻共存在5處平整度不合格的問題，最大偏差竟達(dá)到了9mm，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了4mm的標(biāo)準(zhǔn)。同時墻面存在多處空鼓，廚房墻面存在部分開裂。

播放GIF

更嚴(yán)重的是，次臥頂面有一個角下落——導(dǎo)致水平度偏差達(dá)到了19mm，超過了10mm的標(biāo)準(zhǔn)。

對這樣的頂面如果不進(jìn)行處理，會造成在裝修過程中貼石膏線的時候發(fā)生錯縫現(xiàn)象。

可能造成這種問題的原因是混凝土施工過程中木模板可能跑模，變形下塌，混凝土在凝固之前下塌，這一類問題是從結(jié)構(gòu)上帶來的，20mm之內(nèi)可以進(jìn)行簡單的石膏修補(bǔ)，若超過20mm就不太好處理了。

播放GIF

在這里，【京房字】給大家做個科普，對于墻面出現(xiàn)的其他問題的處理方式有這樣幾種。

空鼓問題處理方式：切一個大于空鼓面積的正規(guī)矩形，鏟掉抹灰層，用高于原強(qiáng)度砂漿回填，掛網(wǎng)再用石膏膩?zhàn)诱移健?/p>

墻面開裂處理方式：沿著裂縫周邊1公分左右的地方開V形槽，沿著V形槽填充彈性膩?zhàn)?高強(qiáng)度砂漿，然后再進(jìn)行掛網(wǎng)等后續(xù)處理。

平整度垂直度問題：直接打磨處理。

PART 2 門和窗，成了問題出現(xiàn)集中地。

順義自住房的門窗問題也比較多。

例如，窗戶出現(xiàn)了打膠粗糙、未打膠、密封膠多處開裂、壓條拼接縫大/錯合、窗臺空鼓、窗固定玻璃多處劃痕等問題。

播放GIF

在對門進(jìn)行驗(yàn)收的過程中，出現(xiàn)了：入戶門門框、門扇密封條脫槽、鎖扣處劃痕、門扇把手松動、貓眼掉漆、門扇內(nèi)表面右側(cè)變形。

播放GIF

特別是這戶，有兩塊玻璃破損特別嚴(yán)重，見圖，這種情況必須更換玻璃。對于功能性問題也必須維修好，其他所有觀感問題都需要重新做美容處理，比如壓條補(bǔ)膠、補(bǔ)同色漆。

PART 3 廚衛(wèi)問題，你要學(xué)會測煙道。

在上一篇關(guān)于驗(yàn)房的推送中，我們已經(jīng)講解了廚衛(wèi)部分驗(yàn)房時需要注意的問題。由于廚房和衛(wèi)生間是我們在日常生活中使用頻率最高、最容易存在各種安全隱患、出現(xiàn)各類問題的地方，所以呢，【京房字】想對廚衛(wèi)部分再叨叨幾句。

上次已經(jīng)說到了，對于廚房，要重點(diǎn)關(guān)注水、電、燃?xì)?/span>、通風(fēng)、管線位置、安裝阻火圈、冷熱水管配置堵頭等等。這次，我們來教教大家怎么測試煙道。

用紙卷點(diǎn)火/煙卷點(diǎn)煙以后放到煙道口(止逆閥打開)，看火苗/煙是否被拐彎吸走，這樣來判斷煙道是否暢通，吸力如何，如果遇上煙道不暢一定要找開發(fā)商維修，這個關(guān)系以后油煙問題，不能輕視。

有機(jī)會您家炒菜時不開油煙機(jī)試試，PM2.5檢測儀的指數(shù)十幾秒鐘就到三五百，買個好點(diǎn)的油煙機(jī)、能夠保障煙道暢通太重要了。

播放GIF

這次對順義自住房驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)的新問題是廚房沒有進(jìn)行拉毛。

拉毛的主要作用是通過增加粗糙度來加大墻面摩擦力，貼墻磚時更容易抓牢而不脫落和空鼓，拉毛有多種方式，一般是水泥沙添加界面劑攙和，在墻上甩刷一遍。一般干透了的拉毛必須足夠堅(jiān)固，毛刺不能過少，毛刺幅度達(dá)到3mm為宜。

如果開發(fā)商沒有對相應(yīng)墻面進(jìn)行拉毛的話，業(yè)主們在收房后裝修的過程中進(jìn)行拉毛處理。

衛(wèi)生間部分的重點(diǎn)之一是看防水，具體的測試方法在上一期的驗(yàn)房推送中已經(jīng)教給大家了。大家可以翻閱文初給的推送鏈接哈。

老規(guī)矩，附上這次的驗(yàn)房報(bào)告。

PART ４ 萬一質(zhì)量有問題，怎么處理？

經(jīng)過抽樣公益驗(yàn)房，這房子的小毛病還挺多，有大隱患的地方，【京房字】也在上面標(biāo)注了。

那么問題是，驗(yàn)房報(bào)告拿到以后，驗(yàn)出問題后怎么處理？

首先，房屋內(nèi)的質(zhì)量都有一定的質(zhì)保期，大部分房屋構(gòu)件的質(zhì)保期都在兩年左右，而開發(fā)商在業(yè)主收房的這段時間內(nèi)是為項(xiàng)目配備整改人員最全的時候，所以此段時間是所有質(zhì)量問題處理的最佳時間。

1.在房屋查驗(yàn)完畢后驗(yàn)房機(jī)構(gòu)會出具驗(yàn)房報(bào)告，以灃浩達(dá)為例，業(yè)主需把《驗(yàn)房報(bào)告》原件留好。并且在物業(yè)的《房屋交接驗(yàn)收單》中標(biāo)明“詳細(xì)問題見第三方驗(yàn)房報(bào)告單”把《灃浩驗(yàn)房報(bào)告》復(fù)印件附在《房屋交接驗(yàn)收單》的后面進(jìn)行裝訂。

2.與物業(yè)或者開發(fā)商管理人員約定好問題整改時間（最好有書面上的約定）

（對于100㎡以內(nèi)的毛坯房一般整改期限為一周左右；對于100㎡以內(nèi)的精裝房整改期限為兩周左右)同時對于查驗(yàn)過程中驗(yàn)房師提出的重點(diǎn)問題，業(yè)主要與開發(fā)商做重點(diǎn)交代維修。

3.根據(jù)約定的整改期限按照《驗(yàn)房報(bào)告》對房屋內(nèi)的問題進(jìn)行逐條銷項(xiàng)。

4.對于復(fù)檢仍然存在的問題，業(yè)主可以再次咨詢驗(yàn)房師，驗(yàn)房師會對剩余問題進(jìn)行分類，然后給予業(yè)主是否繼續(xù)找開發(fā)商維修的建議。

如果開發(fā)商不維修怎么辦？
業(yè)主可以走法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益，這時《驗(yàn)房報(bào)告》就可以當(dāng)做舉證證據(jù)使用。

（經(jīng)咨詢?yōu)柡七_(dá)驗(yàn)房師，他表示驗(yàn)房十年，開發(fā)商不給于維修的目前還沒有遇見過）

還是那句話，你有理， 就要冷靜理智、有禮有節(jié)地說出來。

驗(yàn)房報(bào)告的作用效力：

1.幫助業(yè)主全面了解房屋質(zhì)量問題

2.是業(yè)主是否收房的重要參考依據(jù)

3.是確定收房時房屋狀況的重要依據(jù)

4.能幫助業(yè)主決定是否以及如何采取進(jìn)一步的措施或者手段

5.是業(yè)主維權(quán)的重要武器，具有法律舉證效力

房屋驗(yàn)完以后的處理方式：

對于一般質(zhì)量問題可以進(jìn)行維修、索賠；

對于嚴(yán)重質(zhì)量問題（比如：結(jié)構(gòu)安全、大的結(jié)構(gòu)偏差、結(jié)構(gòu)承載力破壞等）可以進(jìn)行索賠、退房。

PART 5 感謝一位非?？瘫〉姆劢z，【京房字】公益驗(yàn)房改規(guī)則了

這話說起來長了，前幾天，有一位粉絲這么給我們留了言。

要說明一點(diǎn)?！揪┓孔帧苛粞跃x原則是先來后到，不帶臟字和對他人的人身攻擊?？赡苡行┓劢z不知道，微信和微博不同，不是您留言了沒顯示出來就意味著我們刪了，而是要通過后臺精選，而且微信還有上限，每條推送只能精選100條?！揪┓孔帧苛粞缘淖罡呒o(jì)錄是一條推送3000多條留言，如果您留言晚了，請恕我們要把精選的機(jī)會留給別的先來的粉絲。

經(jīng)志愿者核對，這位留言者居然是因?yàn)闆]有抽中【京房字】公益驗(yàn)房資格怒而退群，然后又通過和中獎?wù)咚较侣?lián)系轉(zhuǎn)讓資格才獲得的驗(yàn)房機(jī)會。

同時，在驗(yàn)房過程中，這位留言者各種阻撓，不讓鄰居知道他門牌號，不希望別人去他家學(xué)習(xí)、影響驗(yàn)房質(zhì)量，甚至直接在群里告知大家他要控制人數(shù)。這真是【京房字】從匯星苑收房啟動公益驗(yàn)房以來，頭一次遇到這種脾氣的“中獎”粉絲。

目前，此君自稱已經(jīng)將【京房字】公益驗(yàn)房提供的驗(yàn)房報(bào)告遞送給主管部門維權(quán)去了，并且，他稱“我生氣并不是希望《京房字》能給我們解決什么問題，因?yàn)槟銈儧]這個義務(wù)和責(zé)任，這一點(diǎn)我非常清楚”。

很遺憾，【京房字】志愿者認(rèn)為您并不清楚。

從政策層面上，每次有類似的調(diào)研或者專家征求意見，【京房字】專家組成員都在非常努力地給大家爭取政策。公積金貸款、公積金提取、組合貸、職住平衡、公租房供應(yīng)數(shù)量與位置、自住房性質(zhì)、自住房出租和后續(xù)持有政策、更公平的購房資格認(rèn)定、更公開更簡便的申購流程……

更不要說是自住房質(zhì)量。之前大興采育自住房拆除重建，是【京房字】專家組全程參與、開會時力主要最徹底解決問題的。最早的樹標(biāo)桿，是【京房字】專家組去探訪、去公開的。

從選房監(jiān)督上，沒有【京房字】，你以為豐臺那個最貴自住房會把稀里糊涂選完的房子重選嗎？順道再通報(bào)一聲，從本月初開始，對于所謂的“120萬能買自住房購房資格”的事情，【京房字】已經(jīng)開始調(diào)查了。

我們針對的是公益、是公義、是公理，不是您一個人、一套房、一個個不合理要求和謾罵。

成立3年，這還是首位拐彎蹭了【京房字】福利又回來張口就罵的粉絲。恭喜您這次得了第一。

所以為了感謝他，我們把規(guī)則完善一下。請注意，標(biāo)紅部分為改動部分。

我們有個【京房字】公益驗(yàn)房科普微信群，如果您想加，可以在這條推送下方留下您的微信號，【京房字】志愿者每周一次，集中加一下大家。群規(guī)如下，望周知：

1.此群為純公益行為，有任何關(guān)于房屋驗(yàn)收質(zhì)量方面的問題，都可以圈【京房字】這個公益項(xiàng)目的支持伙伴——灃浩達(dá)（公眾號fenghaoda58）的趙總和辛工。他們會抽時間為大家解答。請注意，這些解答只圍繞房屋質(zhì)量問題，而且全部免費(fèi)。

2.【京房字】本身也和灃浩達(dá)有公益驗(yàn)房項(xiàng)目。每個自住房小區(qū)有兩個名額，此名額由【京房字】在該小區(qū)業(yè)主群中發(fā)紅包，按照粉絲領(lǐng)紅包的金額決定。具體方案說明附后。

3.灃浩達(dá)為房屋驗(yàn)收領(lǐng)域中數(shù)二數(shù)三的企業(yè)（《廣告法》不允許說第一），主持過諸多項(xiàng)目的驗(yàn)收，參與過北京之外多個城市的地方標(biāo)準(zhǔn)制定（北京目前還沒有綜合的房屋竣工驗(yàn)收地標(biāo)，各條款都是在各文件和規(guī)范中散落的），這家企業(yè)可以為中獎粉絲出具有效力的第三方驗(yàn)房報(bào)告。業(yè)主可以依此要求開發(fā)商維修不達(dá)標(biāo)的部分。

4.請注意，無論是【京房字】還是灃浩達(dá)，我們都不介入您個人與開發(fā)商的協(xié)商、維護(hù)權(quán)益行為。我們同時作為完全公立的第三方、第四方，從不接受開發(fā)商、物業(yè)公司任何形式的費(fèi)用。這一點(diǎn)請各位粉絲放心。

5.在驗(yàn)房過程中出現(xiàn)的各種問題，有些可以在裝修中解決。對此，如果您有疑問，【京房字】和公益驗(yàn)房師可以做出建議。這種建議沒有偏向，您可以酌情參考。

6.【京房字】同時也提醒各位，我們和灃浩達(dá)都是獨(dú)立組織和企業(yè)，和市場上很多“公益驗(yàn)房”不同，我們不綁定任何裝修、建材、團(tuán)購產(chǎn)品。如果您需要團(tuán)購，歡迎您參與【京房字】公益團(tuán)，但這并不作為必要條件，由您自愿選擇。

7.在您家驗(yàn)收之后，【京房字】可能將這份報(bào)告及毛坯房照片作為樣板留存，也可能依次進(jìn)行推送、匯報(bào)給主管部門。同時，在驗(yàn)房過程中，請您務(wù)必接受可以讓感興趣的鄰居進(jìn)入您家參講解。請放心，這種講解不會降低驗(yàn)房質(zhì)量，只會讓您對您房屋的情況掌握得更清晰。在這過程中，【京房字】將隱去您的姓名、電話、門牌號等隱私信息，可能留有戶型、樓棟等必要信息。如果您接受公益驗(yàn)房，則表示您接受【京房字】的這項(xiàng)條款內(nèi)容。

8.此前公益驗(yàn)房過程中，有可能因?yàn)槟宜谖恢眠^遠(yuǎn)、需要繳納過路費(fèi)、開車、停車等產(chǎn)生一部分交通費(fèi)用，因?yàn)樾枰獢y帶成箱的設(shè)備，因此驗(yàn)房師不能乘坐公共交通到您家。這些交通費(fèi)用大約為100元，如果不愿意產(chǎn)生這筆費(fèi)用，您也可以選擇自行開車接送驗(yàn)房師。灃浩達(dá)對外驗(yàn)收毛坯房價(jià)格為每平方米10元到12元，也就是說一套90平方米的房屋大概為900元到1100元左右。收取交通費(fèi)不是代替驗(yàn)房費(fèi)用，【京房字】對此費(fèi)用提前進(jìn)行說明，以避免出現(xiàn)“公益項(xiàng)目怎么還收錢”的誤會。

附：

參與【京房字】公益驗(yàn)房方案說明

1.本公益驗(yàn)房項(xiàng)目只針對新建、成規(guī)模小區(qū)。不接受個人購買二手房申請。同時，此項(xiàng)目只針對合法住宅進(jìn)行檢測。

2.如果您有興趣參與【京房字】公益驗(yàn)房，請自行建立一個群，邀請您的鄰居進(jìn)群。一般來說，大小區(qū)中對房屋質(zhì)量感興趣的鄰居應(yīng)該達(dá)到至少50人。如果小區(qū)很小，另當(dāng)別論，只要達(dá)到10%就可以。特別說明，如果您的小區(qū)分期收房，可以分期成立驗(yàn)房群，每期兩個名額。

2.建好之后，請您聯(lián)系【京房字】公益驗(yàn)房科普群中的京房字志愿者和助理。此兩人將進(jìn)群發(fā)紅包。

3.發(fā)紅包中獎規(guī)則如下。

如此群已經(jīng)有50名業(yè)主，加上京房字志愿者助理兩人，一共52人，那么京房字志愿者或助理將發(fā)兩輪紅包。第一輪紅包為10份，共11分，抽中兩分的人為第一個中獎人。第二輪紅包為10份，共計(jì)11分，抽中兩分的為第二個中獎人。

如果某紅包在24小時內(nèi)未領(lǐng)完導(dǎo)致退回，則以第一個搶此紅包的人為中獎人。

4.中獎人產(chǎn)生以后，請群主邀請灃浩達(dá)公益驗(yàn)房師進(jìn)群。此驗(yàn)房師也可以在群中為其他未中獎業(yè)主解答問題。同時，該驗(yàn)房師將在【京房字】的見證下，和中獎業(yè)主協(xié)商具體驗(yàn)房時間。

請注意，因?yàn)榇隧?xiàng)目為公益行為，因此需要安排在灃浩達(dá)還沒有排滿的日期，因此需要雙方協(xié)商，爭取彼此都方便的時間。請注意，我們的抽獎一對房子二對人，不接受任何形式的轉(zhuǎn)讓！不接受任何形式的轉(zhuǎn)讓！不接受任何形式的轉(zhuǎn)讓！

5.需要各位參與者注意的是，即使收房之后，也可以依據(jù)驗(yàn)房結(jié)果要求開發(fā)商維修。房屋各部位都有保質(zhì)期，不達(dá)標(biāo)的部分，開發(fā)商都有責(zé)任為業(yè)主維修。

6.在房屋驗(yàn)收完成之后，【京房字】助理和公益驗(yàn)房師將在群中為此小區(qū)鄰居講解抽樣的房屋質(zhì)量情況，以及存在的部分問題。我們也希望中獎?wù)吣軐ξ覀兊墓骝?yàn)房行為提出建議，謝謝。

另：大家如果想邀請朋友或鄰居進(jìn)群，請先確定他們是京房字粉絲，再邀請進(jìn)群。再次強(qiáng)調(diào)，此微信群僅限于科普驗(yàn)房知識，如果需要討論別的內(nèi)容，歡迎移步京房字QQ群，群號見京房字公眾號“聯(lián)系我們”。

感謝各位。

[京房字]所采用信息均來自北京市政府、北京市屬相關(guān)部門、部分非市屬部門及可信任媒體等公開渠道；數(shù)據(jù)均來自北京市規(guī)劃與國土委員會不動產(chǎn)登記事務(wù)中心、北京市土地整理儲備中心、北京市住建委交易管理網(wǎng)、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析；所形成的報(bào)告、分析、研究成果或觀點(diǎn)均由[京房字]相關(guān)后臺及專家組成員編寫，其準(zhǔn)確性及預(yù)測性的觀點(diǎn)，僅供參考。未經(jīng)本微信公共號平臺組織正式許可與授權(quán)，任何個人或組織只可原文轉(zhuǎn)發(fā)，不得以任何手段或形式竊取發(fā)布。如引用刊發(fā)，須注明出自[京房字]，且不得進(jìn)行有悖原意的刪節(jié)或修改。本微信公共號刊載信息內(nèi)容或觀點(diǎn)表達(dá)，并不構(gòu)成對房地產(chǎn)投資、買賣的咨詢建議，任何人因使用本微信所涉及信息、觀點(diǎn)而導(dǎo)致直接或間接的投資或買賣損失，本微信所有權(quán)人不承擔(dān)任何責(zé)任。