最近，上海市虹橋地區(qū)為推進(jìn)《上海市虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，建設(shè)面向長(zhǎng)三角、服務(wù)全國的高端商務(wù)中心，在閔行區(qū)、青浦區(qū)等地域擬啟動(dòng)相關(guān)動(dòng)遷騰地工作。如此，在浩大房屋征收工程勢(shì)在必行的情況下，涉征房屋承租人的權(quán)利如何得到最大化的保護(hù)，成為多數(shù)承租人最為關(guān)心話題。
2011年1月21日，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施后，承租人因不能直接參與房屋征收過程權(quán)利遭受侵害的情形頻發(fā)，承租人如何維護(hù)自身合法權(quán)益成了難題。系列文章將就此逐一進(jìn)行解析。
要維護(hù)承租人在房屋征收過程中的權(quán)益，我認(rèn)為第一步就是承租人要明確在房屋征收過程中自身可以主張的補(bǔ)償項(xiàng)目有哪些。
（注：本文主要分析的涉征租賃房屋類型為私有房屋，因公房承租人可直接參與房屋征收進(jìn)程，具特殊法律地位，故不在本文的討論范圍之內(nèi)。）
房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞椒种饕胸泿叛a(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中：
1. 貨幣補(bǔ)償
貨幣補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成為：被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償+搬遷補(bǔ)助+非居住房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償+其他獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼。其中：征收居改非房屋的貨幣補(bǔ)償參照征收非居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；征收居非兼用房屋的貨幣補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款，合并后的貨幣補(bǔ)償款為該房屋的補(bǔ)償金額；此外，征收集體土地上非居住房屋的，只適用貨幣補(bǔ)償。
2. 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
在計(jì)算出征收房屋的貨幣補(bǔ)償金額后，由征收部門提供合適的房屋予以“等價(jià)交換”，如二者價(jià)值不一致且征收主體雙方達(dá)成調(diào)換合意，則需以貨幣形式結(jié)清差價(jià)。在舊城區(qū)改建征收居住房屋的情形下，可優(yōu)先選擇改建地段或者就近地段的房源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
其中：如用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋不是現(xiàn)房且征收部門未提供過渡期周轉(zhuǎn)房，則被征收房屋的貨幣補(bǔ)償除第1項(xiàng)約定內(nèi)容外，需另增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被征收房屋貨幣補(bǔ)償、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值均是以房屋征收決定公告之日為時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)。
承租房屋為非居住用途時(shí)，補(bǔ)償項(xiàng)目一般會(huì)涉及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償與搬遷安置補(bǔ)助；承租房屋為居住用途時(shí)，是否涉及搬遷安置補(bǔ)助需視具體情況確定，但一般不會(huì)涉及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。房屋租賃合同對(duì)承租人可獲補(bǔ)償項(xiàng)目有明確約定的，應(yīng)當(dāng)適用合同約定；未約定或約定不明的，一般可參照下列規(guī)則適用：
1. 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償是彌補(bǔ)非居住房屋被征收而產(chǎn)生的經(jīng)營損失，主要是針對(duì)非居住房屋的實(shí)際使用人因房屋征收導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)不能繼續(xù)而遭受的營業(yè)利潤流失、儀器設(shè)備損壞重置、人員安置等損失所作的補(bǔ)償，故停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由承租人收取。但在司法實(shí)踐中，亦有部分出租人主張租金損失也是經(jīng)營損失的一種而要求分割停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，對(duì)于該主張少數(shù)法院會(huì)結(jié)合具體案情、依照公平原則予以一定范圍內(nèi)的支持。
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償由各省、自治區(qū)、直轄市制定具體辦法確定。以上海市為例，一般按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定；如認(rèn)為實(shí)際停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10%的，需向房屋征收部門提供被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，由房屋征收部門委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并予以公示及補(bǔ)償。
2. 搬遷補(bǔ)助
搬遷補(bǔ)助是為房屋征收必然帶來的搬離原房屋過程中而產(chǎn)生的費(fèi)用設(shè)置的補(bǔ)償項(xiàng)目，在房屋租賃情況下，搬遷成本實(shí)際上是由房屋的承租人負(fù)擔(dān)的，因此該補(bǔ)助應(yīng)當(dāng)歸承租人所有。除了常規(guī)的搬遷補(bǔ)助，征收部門往往會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式下、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房不能即時(shí)交付、未享受周轉(zhuǎn)房的情形設(shè)置臨時(shí)安置補(bǔ)助，在該種情形下，因需被臨時(shí)安置的系房屋的承租人，故該筆安置補(bǔ)助亦應(yīng)當(dāng)歸承租人所有。
搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助的金額以征、被雙方協(xié)商確定的金額為準(zhǔn)，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定。
3. 其他
在征收過程中，征收部門會(huì)依照部門規(guī)章或自行設(shè)置各項(xiàng)證照補(bǔ)貼、簽約獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)等補(bǔ)償名目，針對(duì)前述補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償設(shè)置的針對(duì)內(nèi)容以及承租人的行為對(duì)補(bǔ)償取得的作用，合理確定承租人是否應(yīng)當(dāng)取得前述補(bǔ)償或取得補(bǔ)償比例。
在其他項(xiàng)下的費(fèi)用中，裝修補(bǔ)償屬于較特別的類目。實(shí)踐中，有的征收政策將裝修補(bǔ)償納入房屋價(jià)值補(bǔ)償中，在評(píng)估被征收房屋價(jià)值時(shí)一并計(jì)入房屋價(jià)值補(bǔ)償；有的征收政策將裝修補(bǔ)償單獨(dú)設(shè)為補(bǔ)償項(xiàng)目，補(bǔ)償金額或由協(xié)商確定或由評(píng)估確定。關(guān)于裝修補(bǔ)償?shù)姆峙洌悍课葑赓U合同明確約定裝修物歸承租人所有且裝修物不能脫離房屋的，裝修補(bǔ)償應(yīng)由承租人取得；房屋租賃合同未約定裝修物歸屬且裝修物能脫離房屋的，則房屋征收補(bǔ)償中將不產(chǎn)生裝修補(bǔ)償；房屋租賃合同未約定裝修物歸屬且裝修物不能脫離房屋的，裝修補(bǔ)償可由被征收人與承租人協(xié)商確定歸屬（此時(shí)，承租人持有的裝修憑證、裝修物的折舊殘值等因素將直接影響承租人能否獲得裝修補(bǔ)償及獲得比例）。
房屋征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目除了法律法規(guī)明確規(guī)定的幾類外，更多依賴于當(dāng)?shù)卣恼咭?guī)定，尤其是集體土地上房屋征收，依賴當(dāng)?shù)卣魇照咭?guī)定尤為嚴(yán)重。此外，具體房屋征收過程中征收實(shí)施單位宣導(dǎo)的“征收政策”是最直接影響征收利益取得的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)引起承租人充分關(guān)注。通過準(zhǔn)確理解征收補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目及內(nèi)容，全面評(píng)估自己的應(yīng)得份額，承租人才能在征收過程中恰當(dāng)?shù)鼐S護(hù)自身合法權(quán)益。
