之前了解到德國有60%左右的居民都選擇了租房，其中77%左右的年輕人為租房一族。德國人為什么很少買房？當(dāng)我?guī)е@個疑惑，問我的德國朋友時，他大笑道：“國家有那么多公租房，條件又好，租金又低，我為什么要買房子？”

通過聊天和資料查詢，我稍微整理了一下。文藝青年應(yīng)該可以關(guān)閉頁面了，文章內(nèi)容已經(jīng)盡量縮短，了解下異域的GJ情懷也是不錯的。如果覺得不錯的可以點(diǎn)點(diǎn)贊。

一、歷史時期

戰(zhàn)爭過后的德國（從二戰(zhàn)后到20世紀(jì)末），曾經(jīng)面臨過非常嚴(yán)重的房屋短缺問題，為了解決居民的居住問題，政府在大力推動低價住宅建設(shè)的同時，實(shí)施大規(guī)模福利性公共住宅建設(shè)，尤其是公租房。從上世紀(jì)末開始，福利房逐漸被淘汰，但政府仍然通過制定法律來控制房價、房租，以此來保障低收入者的住房。

1、初始時期：主要是政府來出資補(bǔ)貼投資人建造福利房。有趣的是，因?yàn)樾枨罅窟^大（收入低、少數(shù)民族、信仰宗教者等），德國政府采取的并不是直接建設(shè)福利房，而是向住房建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款，由投資者來開發(fā)建設(shè)。

福利房建成后，再以低于市場價格的租金出租這些房屋，租金與市價的差額再由政府補(bǔ)貼給投資者。而投資者還可以享有貸款償還期長達(dá)30至35年的特例，在還貸期結(jié)束后，房屋所有人還可以按市場價格租售房子！

2、后期：福利房逐漸被淘汰時，政府制定了多項(xiàng)法律，用來保障租房者的權(quán)益，這時候的低收入家庭的住房問題仍然能很好的解決。據(jù)了解，德國聯(lián)邦住宅法對這類住宅的供應(yīng)對象、租金及供應(yīng)面積等方面都有很詳細(xì)的管理措施。

3、近年來，在“社會住房”的資助框架內(nèi)，政府還資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，幫助他們?yōu)樵谑袌錾想y以獲得住房的家庭提供質(zhì)優(yōu)價廉的租用房。政府還資助房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有住房翻新改造，供低收入家庭居住。在德國許多地區(qū)，開發(fā)商如果提供適合老年人和殘疾人居住的房屋，還可以得到政府的補(bǔ)貼。與此同時，還實(shí)施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補(bǔ)貼。

德國小鎮(zhèn)

二、居者有其居

在德國，住房自有率很低，只有43%的人口自購自住，而57%的人口租房居住。在柏林、漢堡、法蘭克福、斯圖加特等大城市和周邊地區(qū)，租房率更高達(dá)82%。目前在德國的房屋租賃市場中，約8%是政府支持下的保障性廉租房；其余92%都是租賃房。

在戰(zhàn)后，德國政府出臺租金管制或指導(dǎo)租金制度，控制飆升的價格！保證居者有其居。政府要求各地政府按照不同區(qū)位、不同房屋結(jié)構(gòu)和房屋質(zhì)量，制定相應(yīng)的指導(dǎo)租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考標(biāo)準(zhǔn)。（當(dāng)然，這是根據(jù)現(xiàn)實(shí)需求而定，雖然不利于出租市場的擴(kuò)大，但是惠民。在1960年德國提出有條件的取消租金管制）

目前，德國對低收入居民住房保障的主要方式就是房租補(bǔ)貼制度。取消租金管制后價格上升，德國在1970年為此實(shí)行全國范圍的住房補(bǔ)貼。規(guī)定居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額，由政府負(fù)擔(dān)。（當(dāng)然，這個可以承受有著一系列的界定，不一一贅述）目前德國約有11%的家庭，租金全部靠政府公共財政租金補(bǔ)貼。

德國出租樓房

三、住房保障服務(wù)

在德國，有專門幫助福利房承租家庭等社會保障對象的“社會福利協(xié)會”、保護(hù)住房承租人權(quán)利的“租房者協(xié)會”，以及與其對應(yīng)的“土地和房屋擁有人協(xié)會”。

德國還對房租進(jìn)行了嚴(yán)格限定。由各大官方機(jī)構(gòu)領(lǐng)頭，根據(jù)實(shí)際房租情況的統(tǒng)計(jì)資料來確定某地區(qū)的“租房價格表”，該表沒兩年更新一次，并公開發(fā)表。房租的具體價格應(yīng)當(dāng)在“合理房租”的上下波動。假如房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則作為“房租超高”論，構(gòu)成了違法行為。如果房東所定的房租超出“合理房租”的50%，則就作為“房租暴利”論，構(gòu)成了犯罪行為。

德國的《租房法》規(guī)定房東只有且必須提出相應(yīng)的理由才能提前9個月解除合同?！蹲》恐薪榉ā穭t是避免租房者被中間人亂收中介費(fèi)。因?yàn)檫@項(xiàng)法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將被處以高達(dá)2.5萬歐元的罰金。

德國夜景

四、隨著時代改變

近五六年，德國部分大城市和工業(yè)密集區(qū)租房價格出現(xiàn)20%、30%甚至是40%的漲幅。而且越來越多的人遷徙到大城市等人口密集地區(qū)，使得住房供應(yīng)短缺。人口、環(huán)境、第三方傭金等因素，導(dǎo)致負(fù)擔(dān)劇增。（有種似曾相識的感覺?。?/strong>

為了控制房屋租金上漲，本著“住房不是商品，住房是人們的家，所以不能像股票那樣在交易所進(jìn)行交易?！边@一理念，今年3月初，德國聯(lián)邦議院以多數(shù)贊成票通過此前司法部長馬斯提交的法律草案，出臺了控制房租過快上漲的法令，直接干預(yù)房租價格的形成過程，希望在房東和房客的利益之間找到平衡點(diǎn)，控制房租過快上漲，使得正常收入者有能力在自己理想的城區(qū)居住。

據(jù)估算，用新法控制全國數(shù)百萬套房屋的租金，每年將會有40萬租房者因此受益。

德國建筑

德國政府在不同時期視其形勢不斷進(jìn)行相應(yīng)的改革的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。雖然，住房保障制度的完善是一個長期的過程，不宜不顧國情差異的簡單模仿，但反思和重塑中國的住房保障體制已成為一項(xiàng)十分緊迫的任務(wù)。希望可以看到向低收入家庭傾斜的住房政策，在中國實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”！