推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，重點(diǎn)和難點(diǎn)在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記。因?yàn)槌鞘械膰?guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記已經(jīng)比較完善，只需要在現(xiàn)有登記的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌二者，理論和實(shí)務(wù)上爭(zhēng)議較少。但農(nóng)村因?yàn)槎恋刂贫鹊纫蛩?，不?dòng)產(chǎn)登記難點(diǎn)頗多，茲舉數(shù)例，以饗讀者：

其一，農(nóng)村房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)與城市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，采取登記生效主義嗎？

《物權(quán)法》第6條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”，第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，也就是說(shuō)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記以生效主義為原則。

而法律明文規(guī)定的例外情形，主要是28條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”、29條“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力”、30條“因合法建造房屋、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”、31條“依照本法第二十八條至三十八條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”、127條“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”、129條“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”、158條“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。

那么根據(jù)《物權(quán)法》第30條，農(nóng)村房屋合法建造時(shí)形成了事實(shí)物權(quán)，無(wú)需登記；但是根據(jù)《物權(quán)法》第31條，該物權(quán)設(shè)立時(shí)無(wú)需登記，處分時(shí)仍需登記始具備效力。也就是說(shuō)根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與城市房屋采取同樣的登記生效主義，但如此規(guī)定是否妥當(dāng)值得討論。

因?yàn)檗r(nóng)村宅基地上的房屋流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，只限于本集體經(jīng)濟(jì)組織之間，轉(zhuǎn)讓雙方都是熟人，大幅削弱了登記公示的意義。登記生效制度對(duì)于保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序作用很大，但在此的意義微乎其微，根據(jù)中央“簡(jiǎn)政放權(quán)”的精神，似乎不必要再增加一道行政程序、增加農(nóng)民和政府自身的負(fù)擔(dān)。其次考慮農(nóng)村習(xí)俗和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的實(shí)際情況，大量的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并未登記，如果嚴(yán)格依照《物權(quán)法》第31條，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村大量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，本來(lái)在農(nóng)村生活中交付生效、權(quán)屬明晰、運(yùn)轉(zhuǎn)正常的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓模式反而因?yàn)椤段餀?quán)法》的橫插一腳、強(qiáng)行要求登記變得岌岌可危。實(shí)踐中還出現(xiàn)了一些農(nóng)民在將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給本村人后，因?yàn)椴疬w利益而以未經(jīng)登記為由主張房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效。嚴(yán)格依據(jù)《物權(quán)法》第31條字面意思，農(nóng)民的訴求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?，但這無(wú)疑是違背誠(chéng)實(shí)信用原則的，也不利于維護(hù)交易安全。

第二，宅基地使用權(quán)主體與房屋所有權(quán)主體是否會(huì)出現(xiàn)分離？

“房地一致”是我國(guó)城市土地和房地產(chǎn)法律規(guī)范確立的基本原則，要求土地使用權(quán)人與其上房屋所有權(quán)人一致，該原則長(zhǎng)期遵行沒(méi)有爭(zhēng)議，但能否當(dāng)然地適用于農(nóng)村則需要討論。

因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)主體有一定的模糊性。包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體是農(nóng)民集體而非農(nóng)民個(gè)人，那么宅基地使用權(quán)主體為誰(shuí)？法律無(wú)明文規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，有論者據(jù)此認(rèn)為宅基地使用權(quán)主體為農(nóng)村家庭單位“戶”而非農(nóng)民個(gè)人。筆者認(rèn)為該論點(diǎn)不足取，因?yàn)椤皯簟敝皇菄?guó)家為便于管理而認(rèn)可的單位，不是民事主體類(lèi)型；再者，以“戶”為單位無(wú)法處理自然人分割自己權(quán)利份額等問(wèn)題，會(huì)架空農(nóng)民個(gè)人的權(quán)利。但由此亦可見(jiàn)，與城市國(guó)有土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)當(dāng)然的一致相比較，農(nóng)村“房地一致”原則適用時(shí)存在一定的爭(zhēng)議。

而且在農(nóng)民合法建房后喪失農(nóng)業(yè)戶口又申請(qǐng)登記房屋所有權(quán)時(shí)，雖然該農(nóng)民此時(shí)已不享有宅基地使用權(quán)，也不應(yīng)據(jù)此就駁回其房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)。房屋是合法修建的，認(rèn)定合法或者非法房屋的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)是房屋修建之時(shí)，能更好地保護(hù)農(nóng)民的利益。

因?yàn)檎厥褂脵?quán)能否繼承在法律上沒(méi)有明文規(guī)定，一些登記機(jī)關(guān)以宅基地使用權(quán)無(wú)法繼承而駁回當(dāng)事人因繼承關(guān)系而登記成為房屋所有權(quán)人的申請(qǐng)，這也是欠妥的。即使宅基地使用權(quán)能否繼承有爭(zhēng)議，但根據(jù)《繼承法》第3條，房屋屬于可以繼承的公民財(cái)產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)適當(dāng)突破“房地一致”原則，對(duì)繼承人的房屋所有權(quán)予以登記。實(shí)際上最新的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》42條已經(jīng)承認(rèn)了宅基地使用權(quán)的可繼承性“因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料......”。

第三，農(nóng)村違建房屋一律不能登記？

《土地管理法》第62條“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)”，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第41條“申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：......（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來(lái)源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料”，這些條文填充了《物權(quán)法》第30條“合法建造房屋”中“合法”之內(nèi)容。然而，沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料、房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料，是否一定導(dǎo)致不能登記的后果，不無(wú)疑慮。

在長(zhǎng)期的農(nóng)村宅基地上房屋建造的實(shí)踐中，因?yàn)檗r(nóng)村沒(méi)有登記習(xí)慣和意識(shí)、登記機(jī)構(gòu)和登記程序不健全、管理不嚴(yán)等原因，大量的宅基地上房屋建造之時(shí)并沒(méi)有履行相應(yīng)的審批手續(xù)，或者“少批多建”，如果一律認(rèn)定為非法違建住宅而不予登記，就會(huì)使農(nóng)村大量宅基地上房屋成為“違法建筑”，帶來(lái)管理的難題，也損害了農(nóng)民的利益。因此《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第41條第5款設(shè)置了“其他必要材料”的兜底條款，為宅基地上房屋所有權(quán)的登記申請(qǐng)材料開(kāi)了口子。

那么這些“其他必要材料”包括哪些？筆者認(rèn)為房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)后的公告程序、集體經(jīng)濟(jì)組織出具的證明書(shū)或者證人證言、農(nóng)村宅基地符合《土地管理法》第62條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一戶宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的一戶一宅和面積要求的證明材料等，都可以作為宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的證明依據(jù)。

更多文章