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最近一段時間，咨詢我房產(chǎn)糾紛，大部分都是涉及高評高貸的。此前我一直在提醒辦理高評高貸的風(fēng)險，還是有人禁不住誘惑要冒險，我發(fā)現(xiàn)2015年12月以后，高評高貸成了二手房買賣中介推薦房源一個賣點，高評高貸和主體變更確認(rèn)書一樣成了簽訂買賣合同的標(biāo)配?？蛇@里面的風(fēng)險，對買家是很大的，業(yè)主找銀行的麻煩，買家違約是分分鐘的事。 我在二手房買家維權(quán)群一直說，沒有快速一次性付款融資能力的買家，不要給中介公司的花言巧語蒙蔽，輕信他們打包票的高評高貸操作沒有問題，作為二手房律師我告訴你這里面問題很多的，中介無法左右銀行的審批也無法保證業(yè)主不反悔。即便是辦理高評高貸也需要就具體的事宜和業(yè)主協(xié)商簽訂協(xié)議，即便以后出來問題也是買賣雙方共同承擔(dān)責(zé)任，不要試圖欺瞞業(yè)主，你欺瞞不了的，他看一下首期款監(jiān)管協(xié)議的金額或看一下貸款承諾書的金額就會發(fā)現(xiàn)。 下面說一個就多貸出來的購房糾紛的案件，一審法院居然認(rèn)為多出的該部分購房款，買家無權(quán)向業(yè)主主張權(quán)利，須有業(yè)主返還給貸款銀行，一審法院的理由著實毀了我的三觀。 2015年12月，買賣雙方在第三人某中介居間下簽訂《二手房買賣合同》，買家以649元購買業(yè)主名下深圳市南山區(qū)某房產(chǎn)，雙房合同備注條款約定，業(yè)主須配合辦理高貸，定金約定為80萬。后雙方又簽訂一份700萬的買賣合同提交給銀行辦理高貸，并簽訂補充協(xié)議約定買家貸款多出購房款的部分共31萬元，業(yè)主在收到首期款當(dāng)日或第二日將超出的購房款返回給買家。為了辦理高貸手續(xù)，雙方走了一次虛假的20萬定金轉(zhuǎn)賬手續(xù)，虛增定金20萬元，此后雙方的交易一直很順利，在2016年2月初辦理完畢過戶后續(xù)，業(yè)主取得了首期款115萬和尾款485萬，但是卻拒不按照雙方的約定將多收取的購房款31萬元返還給買家，經(jīng)買家多次催要，拒不返回，遂引發(fā)糾紛。 一審法院認(rèn)定，提交給銀行的700萬的合同損害銀行的合法權(quán)益，為無效合同，同時認(rèn)定上雙方就多貸出的31萬，約定業(yè)主在收到首期款當(dāng)日或第二日將超出的購房款返回給買家補充協(xié)議也是無效協(xié)議，還認(rèn)為依據(jù)合同買家應(yīng)找銀行索要，認(rèn)為多出的31萬元，不應(yīng)該支付給買家，應(yīng)該由業(yè)主返還給銀行。遂駁回買家的要求業(yè)主返還購房款的訴訟請求。 買家上訴的事實與理由： 一、 一審基本事實沒有查明，影響法院的法律適用。 1、一審法院對于雙方在2016年1月1日相互轉(zhuǎn)賬20萬元的事實沒有認(rèn)定。該行為足以認(rèn)定被上訴人是在配合上訴人辦理高貸業(yè)務(wù)。 2、一審法院對上訴人一審提交的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》約定的內(nèi)容沒有認(rèn)定。 上訴人和被上訴人及第三人銀行在該份協(xié)議第六條第一款中就監(jiān)管在第三人銀行的首期款在房產(chǎn)過戶后直接劃轉(zhuǎn)至被上訴人指定的賬戶作出明確約定，變更了上訴人和被上訴人在買賣合同中約定的“如多于本合同轉(zhuǎn)讓成交價的，則買方可向監(jiān)管銀行要求將多出部分退回，賣方應(yīng)無條件配合買方辦理監(jiān)管銀行要求的手續(xù)”。 二、一審法院適用法律錯誤。 1、本案涉及“陰陽合同”案件，應(yīng)探究交易雙方真實的意思表示，而不能單純的因為雙方辦理高貸，而直接不加區(qū)別的認(rèn)定雙方簽訂用來辦理高貸的的合同和補充協(xié)議全部無效。 雙方在補充協(xié)議中約定的，高貸出來的購房款31萬，應(yīng)由被上訴人在收到首期款后當(dāng)日或第二日將超出部分的金額退還上訴人，該約定是雙方真實意思的表示，在上訴人和被上訴人之間具有法律約束力，應(yīng)遵照執(zhí)行。 2、一審法院對NOxxx912號《二手房買賣合同》和雙方及第三人銀行辦理的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》之間的法律關(guān)系認(rèn)識錯誤。 上訴人和被上訴人雖然在NOxxx912號《二手房買賣合同》第4條C中約定“如多于本合同轉(zhuǎn)讓成交價的，則買方可向監(jiān)管銀行要求將多出部分退回，賣方應(yīng)無條件配合買方辦理監(jiān)管銀行要求的手續(xù)”，但是該條在實際履行過程中被三方在此后簽訂的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》變更，在監(jiān)管協(xié)議第六條第一款中就監(jiān)管在第三人銀行的首期款在房產(chǎn)過戶后直接劃轉(zhuǎn)至被上訴人指定的賬戶作出明確約定。 再則，依據(jù)買賣合同的約定，買家買方可向監(jiān)管銀行要求將多出部分退回，賣方應(yīng)無條件配合買方辦理監(jiān)管銀行要求的手續(xù)，第一，上訴人不是必須向銀行主張退還監(jiān)管資金，因為交易慣例是第三人是先放首期款后放購房款，不是同時支付。第二，退還需要被上訴人配合，被上訴人在沒有收到全款的情況下不會配合。第三，雙方已經(jīng)另行簽訂補充協(xié)議約定高貸出來的購房款31萬，應(yīng)由被上訴人在收到首期款后當(dāng)日或第二日將超出部分的金額退還上訴人。一審法院，認(rèn)為上訴人只能向銀行主張權(quán)利的說法在法律上站不住腳，沒有被上訴人的配合，依據(jù)三方簽訂的首期款資金監(jiān)管協(xié)議，上訴人單方無法申請銀行變更監(jiān)管金額。 3、一審法院在說理部分第11頁最后二行認(rèn)為本案上訴人高貸出來的31萬是由銀行向被上訴人支付的說法，及認(rèn)為被上訴人應(yīng)該向銀行返還，上訴人無權(quán)向上訴人主張，是對上訴人和被上訴人及銀行之間的法律關(guān)系認(rèn)定錯誤。 本案存在上訴人和被上訴人之間的買賣合同關(guān)系，和上訴人和第三人銀行之間的抵押貸款借貸關(guān)系，被上訴人配合上訴人簽訂首期款資金監(jiān)管協(xié)議只是配合上訴人辦理抵押貸款手續(xù)。 上訴人為購買被上訴人的房產(chǎn)，而向第三人銀行申請辦理貸款手續(xù)，約定在房產(chǎn)過戶到上訴人名下后，第三人依據(jù)上訴人指示將監(jiān)管在第三人處的首期款115萬元放款給被上訴人，再由上訴人和第三人簽訂《個人貸款合同》，辦理新房的抵押登記，此后第三人貸款給上訴人485萬，并按照上訴人的指示受托支付給被上訴人，本案第三人銀行是依據(jù)上訴人的指示辦理的受托支付，第三人和被上訴人之間沒有直接的法律關(guān)系，其是按照和上訴人之間的約定將首期款115萬和剩余的485萬支付給了被上訴人，第三人多支付的31萬應(yīng)由被上訴人返還給上訴人。該行為完全是合同法第65條規(guī)定的第三人代為履行的行為，其法律后果由合同的當(dāng)事人承擔(dān)而不是由第三人承擔(dān)，這個基本的常識問題，一審居然認(rèn)定錯誤。 經(jīng)當(dāng)事人同意，我發(fā)出本文，希望辦理高貸的買家三思而行。高貸有風(fēng)險，辦前須思量。靜待本案的二審結(jié)果。 ——周爭鋒2016年9月28日寫于深圳 轉(zhuǎn)載請注明出處 |
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