5月份有幾件事值得關(guān)注：

一是5月3日，碧桂園在惠州拿了一塊地，31萬平方米，不大也不小，用來干什么呢？建碧桂園第一個“科技小鎮(zhèn)”。

二是5月12日，融創(chuàng)102.54億元收購天津最大爛尾盤星耀五洲。

星耀五洲距天津市區(qū)30多公里，包含4000畝土地和7000畝水域。不出意外的話，孫宏斌將在此打造融創(chuàng)的第一個“小鎮(zhèn)”產(chǎn)品。

楊國強和孫宏斌這兩個大玩家在這個時點的共同選擇，可能預(yù)示著“小鎮(zhèn)”產(chǎn)品，經(jīng)綠城和藍城的成功啟動后，已打響了跑馬圈地的發(fā)令槍。

從現(xiàn)在起，這一點可能將慢慢形成共識：“小鎮(zhèn)”將是房地產(chǎn)業(yè)的一條新的“賽道”，并且是“主賽道”。

截至目前，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個主要階段：第一階段是普遍的城市化，第二階段是大城市化?，F(xiàn)在我們正在過渡到第三階段：都市圈化，也即“美國模式”——大城市資源溢出，與其周邊的小城市、小城鎮(zhèn)產(chǎn)生鏈接，形成一個網(wǎng)狀的城市群落。

在過去的一年里，我走訪過多個小鎮(zhèn)，包括海南綠城藍灣小鎮(zhèn)、杭州綠城桃源小鎮(zhèn)、北京延慶奧倫達部落、泉州聚龍小鎮(zhèn)、秦皇島阿那亞，等等。在這方面，也有一些總結(jié)和思考。

接下來，我想堅持寫一個“小鎮(zhèn)”系列，跟大家分享一下我的所見、所思。

藍灣小鎮(zhèn)和聚龍小鎮(zhèn)，我去年已寫過了。所以，這個系列從綠城桃源小鎮(zhèn)寫起，然后是奧倫達部落的升級版——海坨山谷，及阿那亞等。

英國城市學(xué)家埃比尼澤?霍華德在《明日的田園城市》中說：“必須建立‘新引力’來克服‘舊引力’，可以把每一個城市當作一塊磁鐵，每一個人當作一枚磁針。與此同時，只有找到一種方法能構(gòu)成引力大于現(xiàn)有城市的磁鐵，才能有效、自然、健康地重新分布人口?！?/strong>

可見，做小鎮(zhèn)的關(guān)鍵，就在于如何建立“新引力”。

下面，我就用還原論的方法，把綠城桃源小鎮(zhèn)建立“新引力”的玩法，拆解成自下而上的五個層面，以便大家有一個更清晰的了解，運用到自己的工作中去。

選 址

我們過去談?wù)摰摹靶℃?zhèn)”，大部分屬于旅游度假型小鎮(zhèn)，屬于第三居所，海南島的項目大多屬于此類。比如海南綠城藍灣小鎮(zhèn)，絕大部分業(yè)主作為過冬之用。

而現(xiàn)在，不管是綠城，還是藍城，開發(fā)的主要是城市近郊的生活型小鎮(zhèn)，屬于第二居所，大部分業(yè)主用于周末度假，退休老人用于養(yǎng)老、養(yǎng)生。

剛出版的《鎮(zhèn)長》一書，把小鎮(zhèn)分為三個梯隊：

第一梯隊，北上廣深一線城市，距市中心50-120公里，一到兩小時車程。

第二梯隊，杭州、成都、武漢、蘇州等強二線城市，距市中心30-50公里，車程半小時到一小時。

第三梯隊，福州、合肥、鄭州、溫州、泉州等二城市，距市中心5-20公里，車程10-20分鐘。

可以看到，城市能級越低，越是要距市中心近。這是因為，在一線城市以下，擁有第二居所的必要性就大大降低了。

從這一劃分標準來看，綠城桃源小鎮(zhèn)的“引力”就很強——距市中心黃龍體育場直線距離18公里，恰好處于城市與自然的連接處，完全可以作為第一居所使用。這也是綠城現(xiàn)有小鎮(zhèn)中距市中心最近的一個。

產(chǎn) 品

一般來說，小鎮(zhèn)的選址，大都沒什么錯，城市近郊，有山有水。但上升到產(chǎn)品層面，有能力把產(chǎn)品做好的小鎮(zhèn)，除了綠城，我還真沒見過幾個。

絕大部分小鎮(zhèn)的開發(fā)商，還是沿襲了大盤的開發(fā)模式——大規(guī)模地建房子，建便宜的房子，然后廣告打得鋪天蓋地，分銷團隊如狼似虎。

其實在現(xiàn)在這個社交媒體時代，好產(chǎn)品自己就是廣告。

小鎮(zhèn)項目的成名之作——桃李春風，就是靠它83平方米、設(shè)計精巧的一層獨院小別墅一夜走紅的。

有知識的中產(chǎn)階層，之所以向往小鎮(zhèn)生活，無非是想擺脫大城市水泥森林的壓抑和冷漠，親近自然，并重新建立“緩急相助、親鄰不失”的鄰里關(guān)系。

這是對小鎮(zhèn)居住產(chǎn)品的核心心理需求。

在綠城桃源小鎮(zhèn)，目前在售的四庭墅，也是這種思路的延伸。這是一種四層坡地疊拼，分上疊和下疊，兼顧了接觸自然和鄰里交往的需求。而125-150平方米的面積，又保證了中產(chǎn)階層買得起。

四庭墅

而將要推出的六合院產(chǎn)品，一套房子，有大小六個院子，是我最看好的，跟西溪國家濕地公園里的高莊很是神似，有可能成為繼桃李春風之后爆紅網(wǎng)絡(luò)的一代新產(chǎn)品。

六合院

一直在迭代，從未被超越。這是我最佩服綠城的一點。

服 務(wù)

小鎮(zhèn)的核心是生活，而生活的關(guān)鍵是服務(wù)。房子和生活，就如櫝和珠的關(guān)系。房子只是生活的一個容器，是那個“櫝”。而生活就是那個“珠”，最有價值、最有意義的就是圍繞這個“珠”展開的。

服務(wù)包括生活的林林總總。在我看來，綠城小鎮(zhèn)的服務(wù)可分為兩個主要類別：一是硬件方面的，大的設(shè)想是通過小鎮(zhèn)中心來解決；二是軟件，包括健康、教育和社交等。

做服務(wù)的難度要大多了，但也是最有價值的。做小鎮(zhèn)的門檻和成敗的根本原因也正在這兒——你是不是真正從業(yè)主的需求出發(fā)，真正把業(yè)主當成一家人，還是業(yè)主投訴的所有問題都不解決。

在100個操盤手中，真正能做鎮(zhèn)長的不足5%。

這是因為，真正具備服務(wù)精神和思維、并舍得為此投入的人，在如今的社會中是極度稀缺的。

文 化

重點來了。按說地理好、產(chǎn)品好、服務(wù)好，就夠了。但綠城的理想主義基因，總是力圖賦予產(chǎn)品理想生活的色彩。

綠城桃源小鎮(zhèn)在這一層面投入巨大。

綠城桃源小鎮(zhèn)主打“耕讀”文化。

這里面，大致有兩個原因：一是杭州曾為南宋都城，至今仍有趙構(gòu)親耕的八卦田遺址，而杭州城西，歷史上也聚集過眾多耕讀世家，包括前文提到過的高莊。

也就是說，這塊土地，本身就有“耕讀”的文化底蘊在。

二是它想切中中產(chǎn)階層的心理需求。

事實上，不論發(fā)達國家，如美國，還是發(fā)展中國家，如中國，中產(chǎn)階級（姑且這么叫吧），都是最焦慮的階級，不是之一。

耕讀，是試圖緩解和撫慰中產(chǎn)階層的焦慮感。

如果說阿那亞“全中國最孤獨的圖書館”，滿足了中產(chǎn)階層的“逼格”需求，那么，綠城桃源小鎮(zhèn)的耕讀館、耕心田，則是“按摩”中產(chǎn)階層焦慮心靈，使之重回寧靜的地方。

耕讀館

耕心田

春耕大典（左起：竇文濤、鎮(zhèn)長曾毅、錢文忠）

很多人不免會有疑問，耕讀是怎么跟中產(chǎn)階層的焦慮扯上關(guān)系的？

焦慮其實是一種對未來不確定性的恐懼和無助。

而緩解焦慮的關(guān)鍵，是讓心靜下來?！洞髮W(xué)》中說：“靜而后能安，安而后能慮，慮而后能得?！?/strong>

綠城桃源小鎮(zhèn)的春耕大典上，竇文濤提到了布袋和尚的《插秧歌》：

手把青秧插滿田，低頭便見水中天。

六根清凈方為道，退步原來是向前。

可見，萬事萬物的道理是相通的，田間也是可以悟道的。

所以說，小鎮(zhèn)所要滿足的，不僅僅是居住需求，也有心理需求。

這就像很多人作出購房決策時，不僅是理性的，也是感性的。有時候，感性可能更重要。

自 治

一個沒有自治能力的小鎮(zhèn)，是不會維持霍華德所說的那種引力的?？赡荛_發(fā)商一撤，小鎮(zhèn)就走上了下坡路。

所以，通過有組織的形式，去激發(fā)小鎮(zhèn)每一位業(yè)主的善意和服務(wù)精神，建立自治制度，最終形成小鎮(zhèn)的“自循環(huán)能力”，才是開發(fā)商工作的終點。

從這一點上，我們才可以理解“人人皆鎮(zhèn)長”的真正含義。

在我看來，綠城小鎮(zhèn)的所有玩法，基本上都可以劃為上述五個層面。

而這五種層面各自所形成的引力，最終融為一體，形成霍華德所說的“新引力”。

歷史上的事實也表明，很多事，不是單一力量可以改變的，或?qū)崿F(xiàn)的，而一定是匯集了多股力量，融合為一股洪荒之力，在恰當?shù)臅r點，爆發(fā)了出來，顛覆了原有格局。

但實話實說，集齊這五種力量，難度系數(shù)實在太大。一般而言，可能五者有其三，就是一個成功的典范了。

所以說，綠城成為這一輪小鎮(zhèn)浪潮的領(lǐng)頭羊，也在情理之中。