中山是珠三角城市群中重要的城市，和佛山、珠海一起位于珠江西岸。盡管西岸的綜合實(shí)力無法與東岸相比，但中山在廣東省21個(gè)地級(jí)市中的排名并不低，位列第6位。

　　前不久，香港特區(qū)區(qū)首梁振英率團(tuán)考察粵港澳大灣區(qū)，對(duì)中山的交通、城市規(guī)劃進(jìn)行了深入考察。未來，中山將會(huì)因粵港澳大灣區(qū)這個(gè)超級(jí)利好而迎來新的發(fā)展機(jī)遇，更會(huì)因深圳通道，而變成連通珠江東西岸的交通樞紐。

　　今天就來好好聊聊中山，看看目前中山的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，受廣州、深圳哪個(gè)影響更大，到底誰才是中山的“大哥”？

　　中山和東莞一樣，是中國(guó)地級(jí)市中不多見的不設(shè)區(qū)的城市，下轄18個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道。

　　從地圖上看，相比于廣州，中山市中心離深圳更近，比惠州距深圳市中心還要近上許多，但中間隔著一條珠江，往來不方便。中山去深圳要么經(jīng)由高鐵到廣州南轉(zhuǎn)一下，要么坐汽車經(jīng)虎門大橋繞道東莞，都不是直達(dá)。目前唯有坐船可以直達(dá)，但不是隨時(shí)都有，時(shí)間上不能自由安排。

　　所以，在交通上中山與廣州互通更便利。中山盡管臨江，但前有澳門、珠海、深圳、香港把守珠江口，地理優(yōu)勢(shì)并不明顯，導(dǎo)致其對(duì)外貿(mào)易依存度并不高。

　　制圖：子非魚；數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)局；單位：億元

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年珠江兩岸內(nèi)陸城市中，中山對(duì)外貿(mào)易依存度排名第5，為69.9%，處于中間位置。東莞、深圳，依存度分別高達(dá)165.9%，135%，從數(shù)據(jù)上可以看出，深圳、東莞的市場(chǎng)主要是對(duì)外。廣州對(duì)外貿(mào)易依存度在7個(gè)城市中最低，說明廣州的市場(chǎng)主要面向國(guó)內(nèi)。

　　廣州、深圳在產(chǎn)業(yè)上對(duì)中山的影響不大，主要影響的是它的樓市。廣州盡管與中山相鄰，但其面積大，核心區(qū)距離中山較遠(yuǎn)，輻射的能量基本上都給了佛山，廣佛肇是一個(gè)小團(tuán)體，中山很難分到一杯羹。深圳就更別說了，雖然就在江對(duì)面，但產(chǎn)業(yè)想要跨過這條江不是那么容易的事。

　　廣州、深圳對(duì)中山的樓市影響是從廣珠輕軌、廣州18號(hào)地鐵線直達(dá)中山與深中通道概念開始的（后兩者預(yù)計(jì)2020年、2024年建成），到2015年上一波樓市牛市開啟時(shí)，這種影響和價(jià)值發(fā)現(xiàn)到達(dá)了頂點(diǎn)，深圳街頭經(jīng)常能看到中介舉著深中通道的牌子，邀請(qǐng)購(gòu)房者免費(fèi)接送觀看，中山的樓市成交量也是在這一年開始爆發(fā)。

　　制圖：子非魚：數(shù)據(jù)來源于家家順

　　上面家家順發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年中山一手住宅成交量高達(dá)9.36萬套，相比于2014年增加了48%，2016年的成交量繼續(xù)維持在高位。房?jī)r(jià)更是一路高歌，從單價(jià)五六千漲到了近一萬。

　　圖片截自家家順房產(chǎn)網(wǎng)

　　平均樓面價(jià)也從2012年的760元/平米漲到了2016年的4972元/平米。

　　那么這中間廣州客和深圳客誰的“功勞”更大呢？看一組數(shù)據(jù)就明白了。

　　根據(jù)家家順發(fā)布的《2016年中山樓市年報(bào)》披露，在所有中山購(gòu)房者中約

　　34%為廣東籍客戶，其次為湖南和湖北，分別占比14%和11%。

　　如果以常住地來劃分，則中山購(gòu)房者中有一半是深圳客，而廣州只占4%。

2016年中山購(gòu)房者常住城市

　　制圖：子非魚；數(shù)據(jù)來源于家家順2016年中山樓市年報(bào)

　　事實(shí)勝于雄辯，一條珠江根本擋不住深圳客的瘋狂。其實(shí)，這也不難理解，深圳人多地少，供需矛盾近兩年進(jìn)一步激化，讓深圳的需求外溢，而中山的庫存量在全廣東排名第三（看下表），正在建設(shè)的深圳通道直通深圳核心區(qū)，概念的炒作直接將這股需求引流到了中山。

　　其次，中山的房?jī)r(jià)相比于深圳低得多的多，而深中通道概念的炒作，必然引起中山樓市的長(zhǎng)期看好，深圳炒房客也紛紛將目光投向這里。

　　廣州的土地面積是深圳的3.7倍，供應(yīng)量足，廣州剛需客又何必舍近求遠(yuǎn)去中山買房呢？去中山購(gòu)房的那4%的購(gòu)房客大部分都是去投資的，很大程度上也是在炒作深中通道概念。

　　再者，未來廣州18號(hào)地鐵線路直通中山，更多的會(huì)將中山客導(dǎo)入廣州去買房，去番禹和南沙購(gòu)房。

　　未來深中通道通車后，拉近的不僅是中山與深圳的心理距離，更節(jié)省了粵西地區(qū)進(jìn)入粵東地區(qū)的時(shí)間，中山將會(huì)成為連接珠江兩岸的交通樞紐點(diǎn)，更會(huì)因這條通道加入到臨深隊(duì)伍。

　　而且，在粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)中，深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移又多了一個(gè)選擇，盡管深中通道和軌道交通相比仍有許多不方便，如過橋費(fèi)高、天氣不好會(huì)封橋等，但對(duì)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移影響不大。未來，中山將對(duì)東莞在競(jìng)爭(zhēng)深圳低端產(chǎn)業(yè)時(shí)，構(gòu)成一定程度的壓力，雖然東莞較中山有交通、距離優(yōu)勢(shì)，但中山營(yíng)商成本相比于東莞更低。