【商住特刊】如果把商住當(dāng)做一種資產(chǎn)，買就買了

“3.26”政策祭出，讓商住產(chǎn)品一下子陷入冰窟，專家甚至預(yù)測(cè)，北京商住產(chǎn)品的價(jià)格將因此下降三成以上。

很多已經(jīng)買了商住產(chǎn)品的購房者，開始人心惶惶。自從2016年以來，隨著北京住宅價(jià)格一路飆升，小戶型商住產(chǎn)品購買者當(dāng)中，很多都是剛需人群。

這幾年，商住產(chǎn)品是購房者心中一盞明燈，原因就是住宅價(jià)格太高，而商住產(chǎn)品往往是同地段住宅價(jià)格的5-7成。畢竟，對(duì)于剛需買房人來說，房?jī)r(jià)才是最關(guān)鍵的因素，因此商住項(xiàng)目常常開盤就售罄。

但是誰也沒想到“3.26”政策出得這么絕，將商住產(chǎn)品的貸款路子停掉，還加上最嚴(yán)的限購，只允許公司和事業(yè)單位購買。如此一來，商住產(chǎn)品不限購不限貸的優(yōu)勢(shì)完全喪失殆盡。

但是，對(duì)于已經(jīng)購買商住產(chǎn)品的人來說，這條政策，除了會(huì)帶來價(jià)格預(yù)期下降以外，還有別的負(fù)面影響嗎？

房小評(píng)仔細(xì)分析了“3.26”政策，也有如下觀點(diǎn)，與讀者分享：

1、“3.26”政策是一個(gè)商住政策分水嶺，也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，之前買進(jìn)的就買進(jìn)了，沒有買進(jìn)的也沒必要買進(jìn)了。在商住產(chǎn)品不再允許增加其居住屬性，要求最小分割500平米的情況之下，其回歸商業(yè)和辦公屬性是必然。

今后政府不再允許更改此類土地的規(guī)劃，開發(fā)商也對(duì)此類土地失去興趣。不過，話說回來，買房子還是買北京的安全，如果你有幾百萬元現(xiàn)金，或者想投資房產(chǎn)類項(xiàng)目以求資產(chǎn)保值增值，那么在3月26日之前買進(jìn)商住，而且實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽的，會(huì)是一個(gè)不錯(cuò)的歸途。

2、已經(jīng)網(wǎng)簽的商住項(xiàng)目，房小評(píng)在咨詢有關(guān)銀行后獲悉，貸款應(yīng)該不會(huì)受太大影響，不過這一切有待于商業(yè)銀行執(zhí)行細(xì)則落地。

3、政府“3.26”政策雖然很嚴(yán)厲，但是仍遵循了尊重實(shí)際情況的出發(fā)點(diǎn)，實(shí)事求是，對(duì)于已經(jīng)實(shí)現(xiàn)簽約的商住項(xiàng)目，將來仍可賣給個(gè)人，只是提高了個(gè)人購買門檻，不許貸款而且必須具備北京市購房資格。

實(shí)際上，大家知道，如今只要是可以允許個(gè)人購買的北京市的房子，都可以被視為一種資產(chǎn)，購房資格問題一般不大，尤其是剛需購房者，只要能買得起房子就好，在買不起住宅的情況下，對(duì)于商住項(xiàng)目也不排斥，反正以后在北京不管商住還是住宅，好歹有一套可以住就好。

4、至于以后個(gè)人購買商住項(xiàng)目不允許發(fā)放商業(yè)貸款這一條，是暫行的措施。商住貸款原本門檻就很高，只允許貸款10年，而且首付必須不低于50%。很多購買商住的人因?yàn)樯虡I(yè)貸款利息高，都選擇分期付款或一次性付款。而且也有銀行愿意以抵押消費(fèi)貸款等名義給出這樣的貸款，抵押消費(fèi)貸款年限最長可以20年。

5、我們必須面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)，未來北京房地產(chǎn)調(diào)控政策必須配合疏解人口的政策，因此北京住宅，以及其他商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量會(huì)很小，如果不采取嚴(yán)厲的限制措施，房?jī)r(jià)炒到天上去也是可能的。

雖然政府加大了住宅供地，但是絕大部分是自住房用地，純商品房供應(yīng)規(guī)模很小。在此背景下，我們可以把商住類房子作為商品房的一種，是一種可以用來交易的商品類房產(chǎn)，帶有居住屬性，具有財(cái)產(chǎn)屬性，也可以理解為一種硬通貨。

6、從“越不讓買越買”的投資邏輯上看，商住仍是一種資產(chǎn)，一種在北京擁有的財(cái)產(chǎn)，不管什么時(shí)候，其可以抵押變現(xiàn)，銀行是認(rèn)可的，是可以抵御通貨膨脹和貨幣超發(fā)帶來的資產(chǎn)荒的一種資產(chǎn)。

既然香河、永清、涿州的房子都被看做一種房票，一種硬通貨，這些具有很好居住屬性，配套很好的商住公寓項(xiàng)目，憑什么就要掉價(jià)，跌價(jià)？其本身價(jià)格目前已經(jīng)與住宅拉開了很大差距，還要掉到什么程度去？

7、從房地產(chǎn)調(diào)控歷史規(guī)律來看，市場(chǎng)和政策都是此一時(shí)彼一時(shí)的。很多政策前面加“暫時(shí)”兩字，意思也在此。

誰都清楚，商住產(chǎn)品是特殊歷史條件下的產(chǎn)物，北京市前兩年出讓了很多商業(yè)辦公性質(zhì)用地，但是土地出讓金又收得奇高，大家都明知道這種地塊純做商業(yè)和辦公肯定虧本，開發(fā)商拿這樣的地也是奔著商改住去的，有的區(qū)縣政府對(duì)開發(fā)商將其改成具有一定居住屬性的產(chǎn)品，也就睜只眼閉只眼。

有意思的是，一段時(shí)間之前，在國家喊出房地產(chǎn)市場(chǎng)要去庫存的口號(hào)時(shí)，北京市曾一度傳出調(diào)研將已出讓的、存在開發(fā)難度的商業(yè)地塊收回，或者允許開發(fā)商在一定條件下將商辦土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為住宅性質(zhì)開發(fā)，以及允許開發(fā)商改為商住產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)這些地塊規(guī)劃建設(shè)房屋去庫存的問題，但是后面卻無果而終。

8、當(dāng)然，商住產(chǎn)品經(jīng)新政策洗禮后，其投資屬性徹底去掉，杠桿也沒有了，那些借了很多錢投資商住的朋友，可能要小心了，房子沒那么快出去，小心砸在手里。如果你是自有資金買下的商住，大可不必驚慌，大不了當(dāng)房東，邊收房租邊等政策調(diào)整吧。

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