轉(zhuǎn)自：江蘇高院

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”，那么，在這種情況下訂立的房屋買賣合同是否有效？出賣人能否以未取得權(quán)屬證書為由主張合同無效？近日，常州市金壇區(qū)人民法院審結(jié)了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件，認定此種情形房屋買賣合同有效，出賣人應(yīng)履行合同義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2011年5月，尹某夫婦與王某簽訂了一份房屋買賣契約，出賣人王某將通過土地競拍、建造得來的某套房屋出售給買受人尹某夫婦，約定房屋價格105萬元，尹某夫婦于簽訂協(xié)議當(dāng)天支付房款60萬元，余款在房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證發(fā)放后3日內(nèi)付清，協(xié)議同時約定，若有一方違約，違約方應(yīng)承擔(dān)違約金30萬元。尹某夫婦支付了60萬元后，多次要求王某協(xié)助辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，王某均以各種理由拖延。無奈之下，尹某夫婦向法院提起訴訟，要求王某繼續(xù)履行合同義務(wù)，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并承擔(dān)違約責(zé)任，被告王某則以房屋未取得權(quán)屬證書為由進行無效抗辯。

法院經(jīng)審理認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項雖規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”，但該規(guī)定是指買賣行為因尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書而不能徹底完成即發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的。依法登記領(lǐng)取證書只是物權(quán)變動的成立要件，而非房屋買賣合同的生效要件。

本案中，被告王某在與原告簽訂房屋買賣契約時系該房屋的權(quán)利人，其因建造、土地競拍等事實行為取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，尚未辦理產(chǎn)權(quán)宣示登記即轉(zhuǎn)讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，況且該房屋已實際交付并由原告占有使用至今、權(quán)屬證書也已可實際辦理，房屋買賣合同的目的能夠據(jù)此得以實現(xiàn)。因此，涉案房屋買賣契約應(yīng)屬有效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力。另外，辦理房屋權(quán)屬證書的條件現(xiàn)已具備，被告王某對此也知悉，且經(jīng)原告尹某夫婦催促后仍怠于履行合同義務(wù)，致使尹某夫婦不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，主觀上具有明顯過錯，被告王某的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。據(jù)此，法院作出上述判決。

來源：常州市金壇區(qū)人民法院