城市規(guī)劃的通用型>

中國幾乎所有的中大型城市在布局上都有一個通用型，那就是以環(huán)形劃分。

這其實是一種邊際效益最大化的做法。

要理解其成因，我們可以從最簡單的城市規(guī)劃模型入手。

所有中大型城市最初都是一個小村莊或者一個小部落，我們以一個藍點示意。

村民在原先的地域外發(fā)現(xiàn)了礦場，因此一部分居民選擇了定居礦場周邊，另一部分居民選擇住在老區(qū)，工作在礦場，每天往返，情況則變成了下圖（中間的線代表道路）。

隨后，村民又在發(fā)源地以外建立市集、工廠、學(xué)校等功能區(qū)，情況變成下圖（除了老城區(qū)和周邊功能區(qū)有交流，各個功能區(qū)也需要道路互通）。

如果把模型發(fā)散到諸如上海這樣的千萬級人口的大都市，情況則會更加復(fù)雜。

Oh,my god，是不是密集恐懼癥都要犯了。但這就是類似上海的超大型城市必需的交通網(wǎng)路。

從這張圖我們可以得出兩個結(jié)論：

1、市中心去到任何一個點都很方便，居住氛圍最成熟，人氣和地段價值最高

2、越往中心，交通線越密集，極易形成堵車

而且上海的重要節(jié)點肯定不止上圖的18個，所以擁堵情況只會更嚴重。

最高效的解決方案是

沿內(nèi)環(huán)修一圈高架。

高架道路一方面只能行車，行人和非機動車輛對道路的干擾作用降為0；另一方面可以規(guī)避環(huán)內(nèi)復(fù)雜不可控的細小路線，對于城市發(fā)展的驅(qū)動力不言而喻。

隨著路況擁堵的范圍越來越大，嵌套式的環(huán)形高架應(yīng)運而生。例如上海，

以中央商務(wù)區(qū)為核心（人民廣場+南京西路+淮海路），以內(nèi)中外環(huán)高架的形式布局。

而且，高架路節(jié)省下來的通勤時間，能讓每一個高架節(jié)點的人流量倍增。

對人流這塊蛋糕，嗅覺最靈敏的莫過于商圈。所以幾乎所有的頂級商圈都會自發(fā)的圍繞高架節(jié)點而建立，如下圖：

除了市中心，上海所有副中心級別商圈，徐家匯、莘莊、中山公園、五角場、花木都位于高架路沿線。

而我們知道，商服配套對于土地價值的推動作用舉足輕重，鄰近這些頂級商圈的房產(chǎn)，無論是品質(zhì)還是價格都自然而然的能成為當(dāng)?shù)貥藯U項目。

比如陸家嘴的湯臣一品，二手掛牌單價超20萬！長年占據(jù)上海豪宅頭把交椅；再比如淮海路的翠湖天地，二手掛牌價普遍13萬/㎡，已然成為上海傳統(tǒng)豪宅地段的領(lǐng)軍項目；再比如花木的浦東星河灣，最新一期售價11萬/㎡，無論是產(chǎn)品還是價格都是當(dāng)?shù)匚阌怪靡傻臉藯U之作！

憑借著優(yōu)越的交通區(qū)位和頂級的商業(yè)氛圍，這些經(jīng)典項目不僅在居住品質(zhì)上和知名度上遠超同板塊其他項目，在資產(chǎn)保升值能力上也更勝一籌！

時間成本+商圈輻射,讓高架沿線的房產(chǎn)價值極其出挑。

但是，僅有三個環(huán)是不夠的，因為最關(guān)鍵的問題還沒有解決——從城市外圍去到市中心依然擁堵。

要解決這個問題，就必須修建橫向和縱向的高架來將三個環(huán)串聯(lián)起來。

因此，上海的第一條南北高架和延安路高架應(yīng)運而生。

1993年底，打破市區(qū)高架雙向4車道常規(guī)，氣勢恢宏的雙向6車道南北高架開工。

當(dāng)時被稱作“成都路高架”的這條“上海突破性南北交通大動脈”實現(xiàn)了2個月動遷沿線10萬居民的“空前大動遷奇跡”，這條高架的重要性不言而喻。

1995年，延安路高架開工，上海申字型高架格局全部付諸現(xiàn)實，以延安-南北高架的交匯點——龍柱為中心，上海的中央商務(wù)區(qū)確立。

從實際效果上講，南北高架的意義是遠高于內(nèi)中外三環(huán)的。

上海地段價值的衡量標準很簡單，誰離人廣最近誰地段牛逼，而對于以車為主要出行工具的中上層階級來說，誰開車到人廣的時間短誰地段牛逼。所以實際上沿南北高架的地域價值已經(jīng)超過了交通擁堵的內(nèi)環(huán)邊緣。

另一方面，南北高架的核心作用是串聯(lián)內(nèi)中外三環(huán)，意味著這里的人流量將等于三環(huán)的總和，隨之而來商圈的能級和規(guī)模都將更加出挑。

更短的時間直達市中心+更高能級的商圈輻射，南北高架的土地價值不言而喻，稱之為上海的“黃金中軸”也不為過！

第二條南北高架>

我們來看兩張草圖：

現(xiàn)代人類的造城運動在形式上總是存在著相似性。

在2002年上海完成外環(huán)內(nèi)申字型道路布局后，同樣的模型正圍繞著大虹橋悄然興起。

以虹橋為核心，縱向的外環(huán)和沈海高速，橫向的滬翔、京滬、滬渝、滬昆、申嘉湖高速已經(jīng)形成了類似市區(qū)的內(nèi)中外環(huán)形態(tài)，但是缺少一條途徑虹橋、能把這三個環(huán)串聯(lián)起來的南北向高架。

正于此，上海第二條南北高架——嘉閔高架應(yīng)運而生。

北起滬翔高速、南至申嘉湖高速，嘉閔高架全長36公里。不僅在長度上完爆第一條南北高架，更是喪心病狂的做了10車道，將擁堵的可能性降到最低。

嘉閔高架之所以能贊譽為上海第二條南北高架，在于其規(guī)劃根本是以虹橋核心商務(wù)區(qū)為中心，連通南北方向的廣大腹地。

但很多老上海人對于這個說法不屑一顧，理由很簡單，虹橋如何能跟中央商務(wù)區(qū)比較。

這其實是沉浸在傳統(tǒng)地段模式里的錯誤觀念。因為從規(guī)劃的意義來看，虹橋的前景比中央商務(wù)區(qū)更為長遠。

除卻政治壓力，為了強化全球資源配置的能力，建設(shè)高難度的科創(chuàng)中心，上海和周邊省份浙江&江蘇建立長三角經(jīng)濟圈，便于各種要素資源的互換和流動是絕對必要的。

長三角實現(xiàn)一體化協(xié)同發(fā)展，對于三方來說都是百利而無一害。比如，上海用制造業(yè)的轉(zhuǎn)移交換江蘇或者浙江的總部落地，這是非常自然而然雙贏的事情。

上海要的是總部，兩省要的是就業(yè)，各取所需！

上海不要的是人口，兩省要的是人口戶籍，互補！

而能鏈接三方、地理位置、交通便利度最合適的莫過于大虹橋，所以大虹橋成為長三角的絕對中心，承載整個長三角的經(jīng)濟命脈天命所歸。

這是中國宏觀經(jīng)濟最重要的一環(huán)，是中國經(jīng)濟增量最為可觀的地段之一，未來很可能成為長三角頂級階層的聚集地。

以南北高架為參照，以虹橋商務(wù)區(qū)為契機，嘉閔高架成為上海第二條“黃金中軸”指日可待，其沿線土地價值未來不可限量。

正于此，多家眼光敏銳的知名房企早已開始布局。

比如位于馬橋的萬科公園大道，在售單價已經(jīng)逼近5萬；再比如位于南翔的華潤中央公園，二手掛牌單價逼近6萬；再比如位于莘莊的金輝海上銘著，入市價號稱要上8萬/㎡！這些項目的價值能如此堅挺的最大保障正是嘉閔高架所帶來的規(guī)劃紅利。

而其中最大的贏家我認為是上海龍湖。

2015年12月10日，上海龍湖以46.5億元總價，樓板價27084元/㎡，溢價率108.34%，拿下了大虹橋北部純宅地，再加上早前獲得的位于商務(wù)核心區(qū)的虹橋天街項目，上海龍湖在大虹橋區(qū)域成功布局了兩大項目，而且都在嘉閔高架沿線！在目前已進駐虹橋的開發(fā)商中，如此大手筆并不多見！

而如今，在這塊宅地上興起的龍湖天璞項目也即將入市。

龍湖天璞緊鄰嘉閔高架，驅(qū)車通達虹橋核心區(qū)只需15分鐘，坐享上海第二條南北高架規(guī)劃紅利。

產(chǎn)品上項目采用的龍湖最頂級的豪宅產(chǎn)品線天璞，予以匹配虹橋精英對于居住舒適度的苛刻要求。

社區(qū)園林更是融會貫通了龍湖23年的設(shè)計經(jīng)驗，打造出了三江五園的唯美畫卷，處處彰顯了“中國園林大師”的風(fēng)范。再匹配上龍湖全國知名的物業(yè)團隊，說龍湖天璞是虹橋區(qū)域舒適度最高的公寓產(chǎn)品也不為過！

2017年是上海房地產(chǎn)市場難得的窗口期，如果能入手一套舒適度和升值潛力兼?zhèn)涞凝埡扈?，一定會是您置業(yè)大上海最明智的選擇！