截至4月13日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，已披露年報業(yè)績的86家上市房企負債合計超過2.75萬億元，同比增長幅度達25.5%。

不過，這86家上市房企的總資產(chǎn)總計為3.7萬億元，同比增長幅度達24.1%，與負債增長水平相差1.4個百分點。值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2016年，這86家上市房企的平均負債率為74.3%，去年則為73.4%。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，上述已披露年報的86家房企中，有15家資產(chǎn)負債率超過80%紅線，占比超過17%。此外，綜合近三年總負債增長比率來看，27家增長率超過100%，占比高達30%以上。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，2015年以來，鑒于公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行，這些債務(wù)還未進入集中還款期。另外，近兩年，有些房企采用ABS和永續(xù)債融資，這些債務(wù)并未計入負債中。鑒于以上多種原因，雖然不少房企優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，但仍難以改變高杠桿的運營模式。

超兩成房企負債超300億元

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這86家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為39家，占比45%，超過300億元負債的房企有21家，占比為24.4%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份和金地集團負債均超過1000億元，分別為6689.97億元、2118.72億元、1729.06億元、1449.7億元和1005.3億元。

從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊?！蹲C券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2016年底，資產(chǎn)負債率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之間占比為20.93%，60%-70%之間的占比為21%。資產(chǎn)負債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達98.7%。

值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負債率小幅攀升。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，截至2016年底，萬科A資產(chǎn)負債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。此外，不少房企負債率在下降，包括招商蛇口、首開股份等企業(yè)。

眾所周知，衡量一家企業(yè)負債端的風(fēng)險是否在可控范圍內(nèi)，有多項指標(biāo)，但短期償債能力尤為重要?！蹲C券日報》記者根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)獲悉，截至2016年底，數(shù)據(jù)可查的63家房企短期借款總計1087億元，較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期償債壓力有所減緩。

據(jù)來自海通證券姜超等分析師的一份研究報告顯示，2016年度前三季度，房企短期資金充裕，負債規(guī)模攀升。主要是因為2015年下半年以來，上市房企貨幣資金快速推高，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額由負轉(zhuǎn)正，促使房企短期現(xiàn)金流充裕。

但值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負債攀升，2016年三季報顯示，132家A股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有息負債總額達到了2.08萬億元，較2015年三季報增加了3234億元，同比增長18.5%。而據(jù)《證券日報》記者整理數(shù)據(jù)獲悉，上述86家上市房企有息負債高達1.07萬億元，同比增長17.6%。

姜超認(rèn)為，企業(yè)分化明顯，部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負債率不高且多有下降，且本輪周期中貨幣資金有較快積累，資金充裕，而部分中小企業(yè)投資較為激進，負債率持續(xù)走高。

由此可見，通過以上數(shù)據(jù)分析，多數(shù)標(biāo)桿房企負債端風(fēng)險看似可控，但多數(shù)房企負債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變。

償債高峰期明后年將至

事實上，基于公司債發(fā)行門檻低、融資成本低等優(yōu)勢，2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達4302億元，其中下半年占比達到95%，2016年前7個月，已累計發(fā)行5760億元，超過去年全年水平。此外，有分析師稱，近年來，在房企的融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資的占比普遍出現(xiàn)明顯下降，而票據(jù)、債券等占比明顯提升，如中海地產(chǎn)、融創(chuàng)、旭輝等房企的債權(quán)融資比重都較公司債放開前有明顯調(diào)整。此外，近兩年房企融資模式有所創(chuàng)新，比如購房尾款、物業(yè)費等ABS融資，還有其他非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等方式。

以富力地產(chǎn)為例，有分析師表示，截至2016年底，若包含永續(xù)債在內(nèi)，其凈負債率上升6.3個百分點至173.9%。富力地產(chǎn)管理層表示，大幅降低公司的凈負債率，需要依靠A股上市，而非僅僅依靠運營。如果順利的話，管理層預(yù)計公司將在2017年第三季度上市。但是，由于地產(chǎn)公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預(yù)計該上市計劃依然存在不確定性。

值得關(guān)注的是，自2016年12月份以來，公司債收縮，幾乎無放行。另外，相關(guān)部門正在通過各種措施降低杠桿率。

姜超表示，預(yù)計未來房企償債能力惡化，企業(yè)分化加劇，收入將受銷量下滑拖累，經(jīng)營現(xiàn)金流凈額或?qū)⒃俣绒D(zhuǎn)負，致短期償債能力明顯弱化，但好在今年地產(chǎn)行業(yè)貨幣資金較充裕，短期內(nèi)償債仍可保證。但長期償債壓力大，要警惕債務(wù)償還高峰的來臨。截至2016年10月份，存量地產(chǎn)債規(guī)模約17698億元，到期分布集中在2018年到2019年，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地產(chǎn)開發(fā)貸等貸款多為3年期，本輪地產(chǎn)周期中產(chǎn)生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期。

此外，姜超等分析師還認(rèn)為，企業(yè)分化將加劇，大型房企緩沖能力強于中小企業(yè)。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱，未來可能有償債風(fēng)險。