貸款沒還清的房子如何轉(zhuǎn)賣?

這種情況很常見，首先要知道的是：房產(chǎn)交易是以房產(chǎn)證為準(zhǔn)的，沒有房產(chǎn)證是無法上市交易的，因為無法辦理過戶手續(xù)。

當(dāng)我們辦理貸款買房的時候，是拿房產(chǎn)證*押給銀行，銀行才會放款，貸款沒還清，*押狀態(tài)未解除，房子就沒法兒賣。但如果真的急用錢的話，我們可以嘗試以下3個辦法。

01

轉(zhuǎn)按揭

轉(zhuǎn)按揭指的是向銀行申請將剩余貸款轉(zhuǎn)讓給新的買家，變更借款人、*押物、借款期限。

如果這個方法可行，那自然是最好的辦法了，可以輕松地拿到首付款，但是這種方法手續(xù)復(fù)雜，并且對于銀行來說存在一定的風(fēng)險，所以不是每一家銀行都會辦理這種業(yè)務(wù)，實際操作時要提前咨詢清楚。

2

利用銀行貸款還清剩余款項

如果賣家還有其他房產(chǎn)B的話，可以向銀行*押，申請貸款，用貸款的錢還清房產(chǎn)A剩余的房貸，拿到房產(chǎn)證后進而轉(zhuǎn)賣，再拿買家支付的購房款去還清用房產(chǎn)B*押的貸款。

3

買家首付款繳納剩余貸款

這種方法比較常見，就是用購房者的首付款來還清銀行剩余的款項，取得房產(chǎn)證，然后進行交易。但是使用這個方法有條件限制：

1限制1：

你的首付款比例要高，這樣銀行的未還清貸款額度就小，買家的首付款就可以支撐起你的未還清款項了，或者說買家的首付款額度高。

2限制2：

一般情況下，買家先交付首付款，但是房屋卻被*押在銀行沒有房產(chǎn)證，這樣對買家來說是一種巨大的風(fēng)險，很少有買家會愿意采用這種方式，這時候最好找銀行或中介做中間人，簽好協(xié)議。

3限制3：

部分銀行對于提前還貸有一定的要求，有的銀行甚至需要繳納一定的違約金。

希望上面三個方法可以幫到你，當(dāng)然了，這種情況最好不要發(fā)生，畢竟還房貸已經(jīng)夠累的了。

4

干貨：如何提前還款最換算?

提前還款

提前還款是指借款人在債務(wù)到期前，提前還清所有或部分*押的債務(wù)。

提前還款流程

提前還款劃算嗎?

一般情況下，個人的住房貸款種類有兩種：公積金貸款和商業(yè)貸款。

個人住房貸款還款方法最常見的有兩種：等額本息還款法和等額本金還款法。

等額本金：采用等額本金的還款方式，每月需要還的本金一樣，隨后由于本金逐月減少，利息也會逐漸減少。

等額本息：等額本息還款法，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清，每月的還款數(shù)額一致。一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。

那么這兩種還款方式有哪些實際的差別呢?

舉例：貸款100W購房，計劃20年還清，在這樣的情況下采用等額本金和等額本息的還款方式會有什么樣的差別?在等額本息還款中，前期還的房貸，主要是利息部分。而等額本金方式中，前期所還的房貸，主要是本金部分。

在我們的實際生活中，很多人的實際貸款時間都會小于預(yù)定的年限。尤其是在后期購買二套房或者房屋出售的時候，很多購房者會提前結(jié)清房貸。

這個時候，我們可以上圖中看到，選擇等額本息還款的人已經(jīng)還掉了大部分的利息，余下還有大量的本金沒還。

而等額本金方式下，本金已經(jīng)還掉了很大一部分。

還款小知識

1.公積金貸款比商業(yè)貸款便宜，因為公積金貸款的利率低。

2.等額本金還款方式比等額本息還款方式更劃算，但是前期月供壓力較大。

3.采用等額本金方式還款，購房者的還款負(fù)擔(dān)會逐漸變小。

這些情況提前還款不劃算

★等額本金還款期已過1/3的購房者

由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當(dāng)還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

★等額本息還款已到中期的購房者

等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。

也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

★公積金貸款一般不建議提前還款

因為本身利率就很低，所以急著還款不如把多余的資金用于其他的投資。

提前還款的方式

1.提前全部還款。即借貸者將剩余的全部貸款一次性還清。(不用還利息，但已付的利息不退還)

2.提前部分還款，且貸款期限不變。部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變，減小月供負(fù)擔(dān)。

3.部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短，這種方式節(jié)省的利息較多。

4.部分提前還款，剩余的貸款每月還款額將減少，同時將還款期限縮短。這種方式節(jié)省利息較多。

5.部分提前還款，增加每月月供，還款期限將縮短。月供增加，減少小部分利息。