中國PPP產(chǎn)業(yè)大講堂，連接企業(yè)資源的另一種方式

某城市健身中心政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析

目錄

1、XX健身中心是XX市首批政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目，采用BOT模式，項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)是XX市體育局。該項(xiàng)目位于XXXXXX，地下兩層地上五層，地上總建筑面積10934平方米，其中社會(huì)資本可以經(jīng)營一至四層約8602平方米。項(xiàng)目地下為人防工程，地上是健身中心，社會(huì)投資人只需負(fù)責(zé)地上一至五層的建設(shè)投資。

2、此次投資估算及財(cái)務(wù)分析的目的是為政府合理確定社會(huì)資本的經(jīng)營年限提供參考依據(jù)，投資估算及財(cái)務(wù)分析思路為投資者在一定的期限內(nèi)以項(xiàng)目給定范圍的經(jīng)營利潤覆蓋項(xiàng)目總投資和經(jīng)營成本并取得期望的收益。

3、投資估算和財(cái)務(wù)分析以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(第三版)為依據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目具體情況和最新市場調(diào)研數(shù)據(jù)，依照國家有關(guān)規(guī)定以及地方稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，每項(xiàng)估算分析依據(jù)以及數(shù)據(jù)來源盡可能在表格中予以說明。

4、另據(jù)《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南(試行)》(財(cái)金[2014]113號)的有關(guān)規(guī)定，政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目需要通過物有所值評價(jià)和財(cái)政承受能力論證才可進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)備。物有所值評價(jià)分定性和定量兩方面，定性評價(jià)見項(xiàng)目實(shí)施方案，定量評價(jià)由于尚未出臺相關(guān)辦法或細(xì)則，目前還無法進(jìn)行。另外，由于本項(xiàng)目要求社會(huì)資本承擔(dān)全部的投資，政府除考慮或有風(fēng)險(xiǎn)支出之外，暫不需要進(jìn)行財(cái)政承受能力論證。

5、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并與項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)溝通，本次財(cái)務(wù)分析主要計(jì)算以下7個(gè)指標(biāo)供決策參考，即:總投資內(nèi)部收益率、資本金內(nèi)部收益率、總投資收益率、資本金凈利潤率、保守貸款償還期、正常貸款償還期、靜態(tài)投資回收期，其中“保守貸款償還期”是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)要求增加的，其計(jì)算方法為:還貸時(shí)假設(shè)投資方項(xiàng)目所有資金(包括資本金)都是借債籌集，以此保守策略來計(jì)算貸款償還期。

6、為使投資估算和財(cái)務(wù)分析更加符合實(shí)際投資和經(jīng)營情況，本次以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，而不采用計(jì)提固定資產(chǎn)折舊的方法，原因如下:

①根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)營一般按核定征收，用折舊攤銷的方法計(jì)算企業(yè)所得稅已無必要。

②投資者在經(jīng)營期內(nèi)要回收全部投資，BOT項(xiàng)目如果經(jīng)營期小于折舊年限，就會(huì)牽扯到折舊殘值歸屬的問題。

③財(cái)務(wù)分析最重要的是遵循資金時(shí)間價(jià)值原則，折舊考慮的只是歷史成本而不是時(shí)間價(jià)值因素。對于本項(xiàng)目而言，由于固定資產(chǎn)投入遠(yuǎn)大于其后每年的經(jīng)營收益，用計(jì)提折舊的方法勢必導(dǎo)致計(jì)算出的財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重失真，以至失去參考價(jià)值。

7、出于保守考慮，本次估算和分析假設(shè)的是權(quán)益資金大于債務(wù)資金的項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)。資本金除能支付建設(shè)投資額的70%之外，還要用于支付全部的流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。項(xiàng)目資本金全部由社會(huì)資本出資，資本金之外的資金以債務(wù)方式解決。由于項(xiàng)目法人不用承擔(dān)權(quán)益資金的利息和債務(wù)，故投資估算和財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)算資本金的使用成本。資本金使用成本由社會(huì)資本自己斟酌，在項(xiàng)目投資決策時(shí)與通貨膨脹因素一起考慮。

8、為便于項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)參考和權(quán)衡，分析中涉及到的主要影響因素如經(jīng)營年限、租金收入、項(xiàng)目投資、經(jīng)營成本、貸款利率、租金成本增長率等等，先按常量對待(基準(zhǔn)數(shù)值)，后按變量分析，以便更加全面地反映各財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢。

9、根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(發(fā)改委等令[2015]25號)，由于項(xiàng)目回報(bào)周期較長，本次分析經(jīng)營期基準(zhǔn)值按40年考慮，最長50年。經(jīng)營期各年出租率都按100%計(jì)算，但第一年考慮三個(gè)月的免租期。

10、因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)營期限比較長，本次財(cái)務(wù)分析采用時(shí)價(jià)(Current Price)體系，經(jīng)營期間租金收入及經(jīng)營成本和稅費(fèi)考慮了每三年4%的增長率。項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2016年初，2016年為建設(shè)期，2017年及其以后為經(jīng)營期，財(cái)務(wù)分析時(shí)投資回收期和貸款償還期都從經(jīng)營期開始算起。

11、由于項(xiàng)目的特殊情況，本次估算和分析所稱項(xiàng)目總投資只包括地上一至五層的建設(shè)投資及相關(guān)費(fèi)用，還有與之相關(guān)的一部分室外工程投資，土方、支護(hù)、基礎(chǔ)、地下室以及與健身中心不相關(guān)的室外工程建設(shè)投資和相關(guān)費(fèi)用不包括在內(nèi)。

12、估算和分析表格中與價(jià)格相關(guān)的數(shù)據(jù)皆為含增值稅的價(jià)格，由于建設(shè)和經(jīng)營期間沒有銷項(xiàng)增值稅可供抵扣，故此次估算分析并未列舉應(yīng)納增值稅額及其相應(yīng)的附加稅。

13、估算和分析中需要項(xiàng)目主體方或投資方繳納的新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金和農(nóng)民工工資保證金按全部返退考慮。

14、此次投資估算和財(cái)務(wù)分析除提供基準(zhǔn)條件下各財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還給出了它們的置信區(qū)間以及不同組合條件下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果列表，便于決策時(shí)參考。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)可依據(jù)預(yù)計(jì)的租金情況、期望的收益水平以及其他必要的因素來確定準(zhǔn)予社會(huì)資本的經(jīng)營年限。

15、本次估算和分析考慮了經(jīng)營期租金和相關(guān)費(fèi)用的增長，但未剔除通貨膨脹因素，由于經(jīng)營期限較長，決策者在確定期望收益水平時(shí)要將通貨膨脹因素考慮在內(nèi)。

經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為3978.92萬元，其中建設(shè)投資3854.06萬元，建設(shè)期利息64.86萬元，流動(dòng)資金60萬元。

如總說明所述，出于保守考慮，本次財(cái)務(wù)分析假設(shè)的是權(quán)益資金大于債務(wù)資金的項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)。假設(shè)資本金除能支付建設(shè)投資額的70%之外，還要用于支付全部的流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。項(xiàng)目資本金全部由社會(huì)投資人出資，資本金之外的資金以債務(wù)方式解決。以此計(jì)算，社會(huì)投資人需要出資2822.71萬元作為項(xiàng)目的資本金，占總投資的70.94%，社會(huì)投資人還需要另外籌集債務(wù)資金1156.22萬元，占急投資的29.06%。

這里需要說明的是，由于項(xiàng)目法人不用承擔(dān)權(quán)益資金的利息和債務(wù)，故投資估算和財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)算資本金的使用成本。資本金使用成本由社會(huì)投資人自己斟酌，在項(xiàng)目投資決策時(shí)與通貨膨脹因素一起考慮。

本次財(cái)務(wù)分析主要計(jì)算7個(gè)指標(biāo)供決策參考，在基準(zhǔn)平均租金水平38.35元/月/建筑平米，經(jīng)營期間租金和經(jīng)營成本每三年增長4%，當(dāng)前貸款利率5.1%上浮10%的情況下，暫按經(jīng)營期40年考慮，經(jīng)財(cái)務(wù)分析和模擬得出相關(guān)指標(biāo)如下:

上表數(shù)據(jù)中“保守貸款償還期”是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)要求增加的指標(biāo)，其計(jì)算方法為:假設(shè)投資方項(xiàng)目所有資金(包括資本金)都是借債籌集，以此保守策略來計(jì)算貸款償還期。其他幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)都按正常的投資和經(jīng)營條件計(jì)算。

靜態(tài)投資回收期可以基于融資前分析的總投資計(jì)算，也可以基于融資后分析的資本金計(jì)算，經(jīng)實(shí)際計(jì)算比對，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目由這兩種方法得到的結(jié)果相差不大(見第29頁“不同假設(shè)條件下項(xiàng)目靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表”)，故只列示其中之一，上表中的結(jié)果是基于融資后分析的資本金計(jì)算的年數(shù)，從經(jīng)營期算起。

回收期和償還期指標(biāo)其實(shí)是和經(jīng)營年限無關(guān)的，但經(jīng)營年限必須長于這些指標(biāo)才能計(jì)算得出來。

表中“總投資收益率”和“資本金凈利潤率”的計(jì)算公式如下:

總投資收益率=經(jīng)營期年平均息稅前利潤/項(xiàng)目總投資

資本金凈利潤率=經(jīng)營期年平均凈利潤/項(xiàng)目資本金

就本項(xiàng)目而言，政府與社會(huì)資本合作，關(guān)鍵是確定合作年限。確定合作年限需要考量的因素很多，但都不能違背“既讓社會(huì)資本獲得合理回報(bào)，又要保證公共利益不受損害”這一基本原則。不過從下面的敘述可以看到，由于項(xiàng)目盈利能力不足，做到這一點(diǎn)并不容易。

根據(jù)最新出臺的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(發(fā)改委等令[2015]25號)第六條，基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、所提供公共產(chǎn)品或服務(wù)需求、項(xiàng)目生命周期、投資回收期等綜合因素確定，最長不超過30年。對于投資規(guī)模大、回報(bào)周期長的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營項(xiàng)目可以由政府或者其授權(quán)部門與特許經(jīng)營者根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，約定超過前款規(guī)定的特許經(jīng)營期限。

本項(xiàng)目就屬于這樣的情況，回報(bào)周期很長。由于位于三線城市，又偏離市中心，租金收入上不去，項(xiàng)目先天性盈利能力不足。經(jīng)試算發(fā)現(xiàn)30年經(jīng)營期限的財(cái)務(wù)指標(biāo)很不理想，恐難以被社會(huì)投資人所接受，故此將經(jīng)營期基準(zhǔn)值改為40年。而從前面的“財(cái)務(wù)指標(biāo)概覽”可以看到，其實(shí)這基于40年經(jīng)營期計(jì)算的各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)也是不盡如人意的。經(jīng)與項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)商量，為充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，本次估算與分析增加了一個(gè)“保守貸款償還期”指標(biāo)，就是假設(shè)投資方項(xiàng)目所有資金包括資本金都是借債籌集的，以此保守策略來計(jì)算貸款償還期。在基準(zhǔn)貸款利率5. 61%清況下經(jīng)計(jì)算該指標(biāo)竟然達(dá)到了30.76年。面對不盡如人意的項(xiàng)目，財(cái)政又不給任何補(bǔ)貼，如何找到滿意的社會(huì)資本并讓他們接受短于基準(zhǔn)的經(jīng)營期限，是擺在項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)面前的最大難題。

辦法第六條明確指出投資回收期是重要的考慮因素。投資回收期有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種指標(biāo)，其中靜態(tài)投資回收期不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，難以正確地辨識項(xiàng)目的優(yōu)劣。本項(xiàng)目回報(bào)周期很長，采用動(dòng)態(tài)投資回收期才合適，但《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》(第三版)中只說明了靜態(tài)投資回收期的計(jì)算，并未要求計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期，這是因?yàn)橛?jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期需要事先指定折現(xiàn)率，而折現(xiàn)率是主觀性很強(qiáng)的數(shù)據(jù)。折現(xiàn)率對動(dòng)態(tài)投資回收期的影響非常大，經(jīng)測算，基準(zhǔn)租金水平條件下當(dāng)折現(xiàn)率取7.3%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期就已經(jīng)超過了50年(見“不同假設(shè)條件下項(xiàng)目靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表”)。而7.3%的折現(xiàn)率不僅小于12%的一般行業(yè)基準(zhǔn)收益率，甚至還小于8%的社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率。所有這些，表明只根據(jù)投資回收期一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來確定經(jīng)營年限是不合適的。

實(shí)際上，以上幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)中項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率才是最重要的，也是按規(guī)定唯一必須計(jì)算的指標(biāo)。內(nèi)部收益率是客觀數(shù)據(jù)，只要現(xiàn)金流量估計(jì)的比較合理，計(jì)算結(jié)果的可信度就比較高，然而計(jì)算結(jié)果表明這一指標(biāo)也是比較低的。資本金內(nèi)部收益率低的主要原因是該項(xiàng)目前期投資大后期經(jīng)營收入少，回報(bào)周期很長;另一個(gè)原因是項(xiàng)目要求的資本金比例高，不過對于本項(xiàng)目，正因?yàn)榛貓?bào)周期長，所以資本金比例對資本金內(nèi)部收益率的影響也小，財(cái)務(wù)杠桿作用不明顯。經(jīng)測算，當(dāng)資本金比例從70%降到30%時(shí)，40年經(jīng)營期資本金內(nèi)部收益率僅從6.89%上升到6.93%。

由于項(xiàng)目特殊性，我們并沒有找到相關(guān)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率作為比較(只查到了“商業(yè)性文化娛樂設(shè)施”行業(yè)，但與本項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況并不相符)。對當(dāng)前的社會(huì)投資人而言，中短期投資項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率一般應(yīng)在12%以上才可接收，單從資本金內(nèi)部收益率判斷，項(xiàng)目并不理想。不過從另外一個(gè)角度，由于是政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢，是經(jīng)營期間可以獲得長期穩(wěn)定的收益來源。再考慮到項(xiàng)目的公益性質(zhì)，40年經(jīng)營期，項(xiàng)目平均每年資本金凈利潤率尚可達(dá)到10.41%。還有，正常情況下本項(xiàng)目的需要交納的房產(chǎn)稅太多，幾乎占了經(jīng)營成本和稅費(fèi)1/3(見“基準(zhǔn)年經(jīng)營成本和稅費(fèi)”，如果社會(huì)投資人有合理的避稅措施，或能夠爭取到一定的稅費(fèi)減免政策，則實(shí)際的資本金內(nèi)部收益率比估算的要高，或許社會(huì)投資人是能接受的。

以上是我公司對確定社會(huì)資本經(jīng)營期限時(shí)如何掂量投資回收期、資本金內(nèi)部收益率和資本金凈利潤率三個(gè)指標(biāo)的一點(diǎn)看法，或有不當(dāng)之處，請項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)酌情考慮。需要說明的是，由于項(xiàng)目盈利能力不足，導(dǎo)致經(jīng)營初期的現(xiàn)金流量累計(jì)盈余資金出現(xiàn)負(fù)值，項(xiàng)目投資方還需另外進(jìn)行必要的短期融資，以保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力。短期融資對項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)也有一定的負(fù)面影響，這里不再做進(jìn)一步估算。

此次投資估算和財(cái)務(wù)分析除提供基準(zhǔn)條件下各財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還給出了它們的置信區(qū)間以及不同組合條件下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果列表。由于此次估算和分析是基于模型進(jìn)行的，將經(jīng)營期限視為變量，各種數(shù)據(jù)結(jié)果的估算相對而言比較容易，故在基本的數(shù)據(jù)之外我們還另外提供了五張附表，附表中列有不同經(jīng)營年限不同租金水平條件下的各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)以供參考。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)可依據(jù)預(yù)計(jì)的租金情況、預(yù)期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以確定準(zhǔn)予社會(huì)資本的經(jīng)營年限。另需特別說明的是，本次估算和分析考慮了經(jīng)營期租金和相關(guān)費(fèi)用的增長，但未剔除通貨膨脹因素，由于經(jīng)營期限較長，項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在確定期望收益水平時(shí)要將通貨膨脹因素考慮在內(nèi)。

為使決策者全面了解項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行概況，做到能夠隨時(shí)查詢相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)，應(yīng)要求我們提供的數(shù)據(jù)比較詳盡，不過數(shù)據(jù)太多也會(huì)給決策來難度。由于項(xiàng)目現(xiàn)階段決策只涉及經(jīng)營年限一項(xiàng)內(nèi)容，我們建議項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)參照以上幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)先確定一個(gè)最高的經(jīng)營年限，然后在項(xiàng)目采購過程中以公開招標(biāo)的方式，通過社會(huì)資本的競爭來降低經(jīng)營年限。另在項(xiàng)目特許經(jīng)營協(xié)議中，視情況補(bǔ)充保底租金收入、超額收益分享以及必要的獎(jiǎng)勵(lì)或救濟(jì)措施，并在其后經(jīng)營過程中，加強(qiáng)中期評估，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整雙方的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配方案?？傊?，只有多方入手，才有可能做到既讓社會(huì)資本獲得合理的回報(bào)，又保證公共利益不受損害，從而保證項(xiàng)目的成功實(shí)施。

項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)

說明:

項(xiàng)目地下兩層地上五層，地下為人防工程，地上是健身中心，社會(huì)資本只需負(fù)責(zé)地上五層的投資建設(shè)。

項(xiàng)目總投資匯總表

說明

由于項(xiàng)目特殊情況，這里的總投資只包括地上一至五層的建設(shè)投資，土方、支護(hù)、基礎(chǔ)、地下室以及與健身中心無關(guān)的室外工程建設(shè)投資不包括在內(nèi)。建設(shè)期貸款額為項(xiàng)目建設(shè)投資的30%，貸款利率在現(xiàn)行5.1%的基礎(chǔ)上再上浮10%，貸款期限一年。

項(xiàng)目投資估算表

項(xiàng)目投資估算表

項(xiàng)目投資估算表

說明:

由于項(xiàng)目特殊情況，這里的總投資只包括地上一至五層的建設(shè)投資，土方、支護(hù)、基礎(chǔ)、地下室以及與健身中心無關(guān)的室外工程建設(shè)投資不包括在內(nèi)。

建設(shè)期貸款額為項(xiàng)目建設(shè)投資的30%.貸款利率在現(xiàn)行5.1%的基礎(chǔ)上再上浮10%.貸款期限一年

基準(zhǔn)年毛租金收入

說明：

以2016年租金水平為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)經(jīng)營期間毛租金收入每三年增長一次，增長率為4%。

毛租金收入中，包括租賃區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)、必要的水電暖空調(diào)通訊設(shè)施使用費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)，以及其他相關(guān)費(fèi)用。

基準(zhǔn)年經(jīng)營成本和稅費(fèi)

說明:

以2016年為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)經(jīng)營期間經(jīng)營成本與稅費(fèi)與毛租金同比增長，即每三年增長一次，增長率為4%。

企業(yè)所得稅根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況按服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)營核定征收考慮。

項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表

單位：萬元

說明：資金結(jié)構(gòu):出于保守考慮，本項(xiàng)目假設(shè)權(quán)益資金大于債務(wù)資金，確定資本金2822.71萬元，其中用于建設(shè)投資2697.84萬元（占建設(shè)投資額的70%），其余用于支付全部的流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。

建設(shè)期利息計(jì)算:貸款額按項(xiàng)目建設(shè)投資的30%.貸款利率在現(xiàn)行5.1%的基礎(chǔ)上再上浮10%.貸款期限一年，建設(shè)期利息由項(xiàng)目資本金償還。

項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率估算

說明:本次測算計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2016年初，2016年為建設(shè)期，2017年及其以后為經(jīng)營期。經(jīng)營期各年出租率都按100%計(jì)算，但第一年考慮三個(gè)月免租期。假設(shè)經(jīng)營期間租金和經(jīng)營成本每三年增長一次，增長率為4%。計(jì)算項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率時(shí)在每個(gè)計(jì)算期末回收流動(dòng)資金60萬元。

項(xiàng)目總投資償還計(jì)劃估算表（保守貸款償還期估算)

說明:“保守貸款償還期”是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)要求增加的財(cái)務(wù)指標(biāo)，計(jì)算方法為:還貸時(shí)假設(shè)投資方項(xiàng)目需要的所有資金(包括資本金)都是借債籌集，利率相同，都是5.61%。