5月6日，《上海市第六次規(guī)劃土地工作會議》召開，上海規(guī)土局副局長徐毅松表示將在5月末6月初組建城市規(guī)劃土地管理專題研討班，工業(yè)用地新思路呼之欲出。

在新的政策背景下，5月15日，上海搜房網(wǎng)舉辦大話地產(chǎn)-《新政下 工業(yè)用地的機(jī)遇和挑戰(zhàn)》，以下是本次大話地產(chǎn)的精彩發(fā)言集錦。

楊子江：土地價值空心化 工業(yè)用地亟待騰籠換鳥

北京弘威嘉業(yè)投資集團(tuán)營銷總經(jīng)理?xiàng)钭咏?/p>

【精彩觀點(diǎn)】

1、因?yàn)槌鞘懈鱾€方面的成本提高，當(dāng)初進(jìn)入這些園區(qū)的企業(yè)目前都在向外移，包括一些跨國公司。這樣帶來了一種情況，產(chǎn)業(yè)遷移之后，當(dāng)初是說50年使用權(quán)，但是后面30年這個地已經(jīng)存在一個空心化的情況了，又不能把這些東西老是拋在那邊，那樣的話，會造成社會資源非常大的浪費(fèi)。

2、《實(shí)施辦法》最終落的還是在質(zhì)量提高上。我們產(chǎn)業(yè)園也好，大量的工業(yè)用地也好，也是到了騰籠換鳥的時候。

3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)性，這里面是有資金缺口的。存在投資主體多元化的問題，最重要的是引資，你沒錢什么也做不成。

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要賺錢還是要靠住宅，因?yàn)樗?，而且人流也進(jìn)來了。

黃欣偉：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是去房地產(chǎn)化

上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理兼營銷總監(jiān) 黃欣偉

【精彩觀點(diǎn)】

1、“土地年限縮短”是正面政策：一般來說現(xiàn)在普通產(chǎn)業(yè)能有20年周期就已經(jīng)不錯了，所以這對未來增量來說是合理的。

2、“補(bǔ)地價”問題在于補(bǔ)充方式：補(bǔ)地價據(jù)說自貿(mào)區(qū)開始試點(diǎn)，如果我是開發(fā)商，我也愿意補(bǔ)地價。關(guān)鍵問題是說，你用什么方式補(bǔ)地價？

3、“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”與政府和產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)：與政府建立良好的關(guān)系能減少信息不對稱，更及時的了解政策。以前市場比較粗放，大家造完房子賣掉就可以了。而現(xiàn)在需要加強(qiáng)對產(chǎn)業(yè)的管控。

邵明浩:上海未來土地發(fā)展機(jī)會在198區(qū)塊

上海城市房地產(chǎn)估價有限公司高級咨詢師 邵明浩

【精彩觀點(diǎn)】

1、上海可以做減量化的理論潛力是198平方公里，這是符合上海政府提出來的新建設(shè)用地是負(fù)增長，而不是零增長。

2、工業(yè)用地主要分三個層次：

104區(qū)塊，就是外高橋、金橋、張江這樣國家級的工業(yè)園區(qū)，這種地塊基本上是總量不變，調(diào)整結(jié)構(gòu)；

195地塊，是在城市基建區(qū)內(nèi)，符合規(guī)劃，但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的差異，這個調(diào)整幅度會比較大；

198地塊，這個是在城市基建區(qū)之外，我們通俗來講就是原來的很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，他是在規(guī)劃建設(shè)之外的，這些有一個新的名詞叫減量化。

徐和鋒:基準(zhǔn)地價和市場價的差價意味著工業(yè)用地紅利

上海陸道工程設(shè)計管理股份有限公司策劃咨詢事業(yè)部總經(jīng)理 徐和鋒

【精彩觀點(diǎn)】

1、與其說，讓企業(yè)拿工業(yè)用地當(dāng)商業(yè)用，拼命的打擦邊球，還不如順應(yīng)市場，土地的價值政府還可以獲得，企業(yè)也可以名正言順的做事情。這是政府在順應(yīng)市場做變化。

2、土地轉(zhuǎn)性有很多問題。第一個是資金的問題，第一筆啟動資金在哪里？現(xiàn)在想了一些辦法，比如說對原有地塊調(diào)整容積率。

3、現(xiàn)在土地市場非常的火熱，土地供應(yīng)越來越少。從開發(fā)商角度來說，我們特別希望得到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，因?yàn)閷﹂_發(fā)商，對政府，對老百姓都是好事情，把資金運(yùn)作起來，對各個方面也是有好處的。

4、基準(zhǔn)地價和市場價是有一個差距的而且差距很大。這對要轉(zhuǎn)的企業(yè)來說就是一塊紅利。

樊海圣:產(chǎn)業(yè)園生命周期越來越短 新政增加土地利用率

陸道DAO國際設(shè)計集團(tuán)建筑事業(yè)二部副總經(jīng)理 樊海圣

【精彩觀點(diǎn)】

1、社會的發(fā)展帶來的是產(chǎn)業(yè)園的生命周期越來越短，有可能以前一個產(chǎn)業(yè)園可以做100年或者是80年，但是現(xiàn)在隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，他壽命可能只是十年了。

2、我們看到很多國有企業(yè)就是空在那里，他無法進(jìn)行改革，浪費(fèi)了大量的土地，而土地是非常寶貴的，通過這個《實(shí)施辦法》可以使土地利用率大大增加。

3、企業(yè)是很脆弱的，一次新的革命過來，或者是一個變化，以前盈利的就變得不盈利了。往往很多企業(yè)怎么失敗都不知道就被干掉了。

江曉雋:地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的載體 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)離不開'園區(qū)概念'

e3131電子商務(wù)創(chuàng)新園總經(jīng)理 江曉雋

【精彩觀點(diǎn)】

1、其實(shí)無論怎么變化，還是政府想要什么樣的產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)應(yīng)該說是產(chǎn)業(yè)的一個載體。

2、其實(shí)說的是工業(yè)地產(chǎn)，也是一個園區(qū)概念，只有這些方面都做好了，才可以真正的解決問題。

3、我們更多要做的是我們怎么樣基于這個城市原先的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，去孵化、培育自己的產(chǎn)業(yè)。

周健:住宅已無太大發(fā)展空間 看中土地轉(zhuǎn)性的可操作性

上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司發(fā)展部發(fā)展主管 周健

【精彩觀點(diǎn)】

1、現(xiàn)在住宅用地是非常稀缺的，已經(jīng)沒有太大發(fā)展空間了。

2、我們更看重的是實(shí)質(zhì)性可操作性的。政府的可操作空間比較大，很多權(quán)利都是在政府。我們接觸起來心里就非常沒譜。

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