●個人買房后，產(chǎn)權(quán)歸不歸自己?能不能轉(zhuǎn)讓、買賣?住房如何管理?

國家規(guī)定，在房改中按照經(jīng)濟適用住房價或房改成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以繼承。在付清購房款取得房屋所有權(quán)證后，原則上即可上市交易。根據(jù)國家統(tǒng)一要求和軍隊的特殊情況，住房上市交易時，需要征得原售房單位同意，實行準(zhǔn)入制度。在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購房權(quán)。軍隊人員跨城市調(diào)動的，也可在軍隊內(nèi)部申請差價置換住房。對售后住房的管理要區(qū)分情況、因地制宜：對新建的經(jīng)濟適用住房小區(qū)，實行物業(yè)管理，委托地方物業(yè)管理公司實施，由住戶代表成立住房(業(yè)主)委員會，實施管理監(jiān)督;對售房區(qū)的住房，要與部隊營房管理體制脫鉤，按照物業(yè)管理方式實施管理。暫不具備物業(yè)管理條件的，可先實行有償服務(wù)，逐步向物業(yè)管理過渡;對已批準(zhǔn)出售的干休所住房，考慮到老干部的特殊情況，先實行有償服務(wù)，逐步向物業(yè)管理過渡。

●什么樣的住房可以上市交易?已購現(xiàn)有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易為什么要實行準(zhǔn)入制度?

已取得房屋所有權(quán)證書的已購現(xiàn)有住房和經(jīng)濟適用住房，經(jīng)批準(zhǔn)均可上市出售。但有下列情形之一的，不得出售：一是以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;二是住房面積超過規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，且超標(biāo)部分未按規(guī)定補足房價款的;三是產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;四是已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;五是上市出售后形成新的住房困難的;六是擅自改變房屋使用性質(zhì)的;七是法律、法規(guī)規(guī)定其他不宜出售的。個人已購現(xiàn)有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易必須實行準(zhǔn)入制度。

●軍隊和地方的經(jīng)濟適用住房有何區(qū)別?

　 軍隊和地方組織經(jīng)濟適用住房建設(shè)，都是在國家房改統(tǒng)一政策指導(dǎo)下進行的，納入國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃統(tǒng)一管理，享受國家和地方政府稅費減免等優(yōu)惠政策。區(qū)別在于，一是建房單位和購房對象不同。軍隊建房是由部隊單位自己組織，售房對象是軍隊人員，而地方建房是由房地產(chǎn)開發(fā)商承辦，售房對象面向全社會。二是建房成本和售價不同。地方建房允許開發(fā)商賺取一定利潤，而軍隊建房不以贏利為目的，如果利用軍產(chǎn)土地建房的，成本會更低，售價也會便宜些。三是住房售后管理不同。地方經(jīng)濟適用住房完全實行市場化的物業(yè)管理，各項設(shè)施、保障都是經(jīng)營性的有償服務(wù)，物業(yè)管理公司要收費。而軍隊自建的住房小區(qū)，雖然也要實行物業(yè)管理，但要考慮到軍隊人員的經(jīng)濟能力，將會在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項目等方面給予一定優(yōu)惠，住房管理單位還可以通過開發(fā)小區(qū)商業(yè)用房來"以房養(yǎng)房"，彌補管理經(jīng)費不足。

●經(jīng)濟適用住房為什么比商品房便宜?

經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住房，實行政府限價銷售和各種優(yōu)惠政策，比商品房少3項費用：一是政府免收了土地出讓金;二是將市政費等行政事業(yè)性收費減半征收;三是將開發(fā)商的預(yù)算利潤控制在3%以內(nèi)。在北京市，這3項費用每平方米可節(jié)省投資600～1000元。

●什么是物業(yè)管理?與房地產(chǎn)管理有何不同?

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)，并使物業(yè)發(fā)揮其最大的使用效能。

　　物業(yè)管理與房地產(chǎn)管理的主要區(qū)別：一是管理體制不同。房地產(chǎn)管理是由主管單位采用行政手段直接進行的。物業(yè)管理是專業(yè)化的企業(yè)通過市場由業(yè)主選擇，并通過合同方式實行聘用制，用經(jīng)濟手段進行社會化管理的有償服務(wù)，是有償?shù)?二是管理內(nèi)容不同。房地產(chǎn)管理以單一的收租養(yǎng)房為主要內(nèi)容，管理內(nèi)容單一。物業(yè)管理是對房屋設(shè)備設(shè)施等實行多功能、全方位、綜合性的經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，以人為核心提供精神和物質(zhì)兩方面的服務(wù);三是所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同。房地產(chǎn)管理的房屋一般均是國有公產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系單一，使用人不是產(chǎn)權(quán)人。而物業(yè)管理所管的房屋產(chǎn)權(quán)不僅有國家所有、集體所有，還有個人所有，房屋產(chǎn)權(quán)多元化;四是管理機制不同。房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意志去管理用戶，與用戶是管理與被管理關(guān)系。而物業(yè)管理是產(chǎn)權(quán)人和使用人通過市場招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，同時，物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或不接受選聘，雙方在完全平等的原則下，通過市場競爭雙向選擇。物業(yè)管理企業(yè)與使用人或產(chǎn)權(quán)人是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

●哪些人員可以購買軍隊現(xiàn)有住房?

　 經(jīng)批準(zhǔn)，下列7類人員可以購買軍隊現(xiàn)有住房：由軍隊管理并安置住房的離退休干部(含遺屬);移交政府安置的離退休干部、士官(含遺屬)，其安置住房尚未開工建設(shè)，或未列入安置計劃的;在職的軍、師、團職干部;配偶在當(dāng)?shù)赜谐擎?zhèn)戶口的營職以下干部(含雙軍人)、高級士官;配偶在當(dāng)?shù)赜谐擎?zhèn)戶口的軍隊正式職工(含離退休職工);在職時去世的干部、士官的已隨軍遺屬;轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員人員和已故軍隊人員的子女，以及從軍隊調(diào)出的職工，確無其他住房的。軍隊人員及配偶已在軍隊或地方參加房改購房的，離退休干部已安置進所但原住房未騰交的，不得再購買軍隊現(xiàn)有住房。

●房改后對個人購房面積還有沒有限制?能不能多建多買?

　 實行住房貨幣分配后，個人的住房補貼直接與工資掛鉤，買不買房、買多大的房，應(yīng)由購房人根據(jù)家庭經(jīng)濟能力自主決定。但從節(jié)省土地、節(jié)約資源和軍隊人員的購房能力考慮，近期，軍隊自建經(jīng)濟適用住房，購房面積要有所控制，原則上按照本人相應(yīng)職級的購房補貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)選購。購買地方經(jīng)濟適用住房的，由個人根據(jù)家庭經(jīng)濟支付能力自主決定。軍隊人員購買現(xiàn)有住房的面積，也要按照購房補貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。已故軍隊人員的子女購買住房的面積，原則上按其父母職級的住房面積標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)1～2個職級后，再準(zhǔn)予購房;現(xiàn)住師職以下住房，確實無房可調(diào)的，經(jīng)批準(zhǔn)也可購買現(xiàn)住房。

●公寓住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有何不同?

公寓住房保障軍隊人員在職期間住用，產(chǎn)權(quán)歸公，個人租住，統(tǒng)一管理。其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：營職以下54平方米，團職72平方米，師職92平方米。離退休干部按照原有安置辦法規(guī)劃建設(shè)、分配租住的住房亦按以上標(biāo)準(zhǔn)掌握。經(jīng)濟適用住房只售不租，產(chǎn)權(quán)歸已，維修自理。其建房面積按購房原補貼建筑面積標(biāo)準(zhǔn)掌握，即：正師職120平方米，副師職105平方米，正團職90平方米，副團職80平方米，營職70平方米。個人自愿購買地方經(jīng)濟適用住房或商品房的，其面積標(biāo)準(zhǔn)不受此限。

●軍隊人員購買住房時能否申請購房貸款?住房貸款擔(dān)保有哪幾種形式?

　 軍隊人員購房可以通過三條貸款渠道：一是軍隊委托貸款，擬在各大單位預(yù)留一部分售房款，委托國有商業(yè)銀行辦理;二是通過家庭同住人員，如配偶、子女等，申請地方的住房公積金貸款;三是貸款數(shù)額仍不夠的，可申請銀行信貸資金貸款。目前，國家規(guī)定的貸款擔(dān)保形式有三種：一是抵押。即借款人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行借款合同時，貸款人有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價格優(yōu)先受償，多以所購住房為抵押物。二是質(zhì)押。即借款人將其動產(chǎn)(物品或有價證券)或權(quán)利交貸款人占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時，貸款人有權(quán)將該動產(chǎn)或權(quán)利折價出售來收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或權(quán)利的價款優(yōu)先受償。三是保證。即保證人與貸款人約定，當(dāng)借款人違約或無力歸還貸款時，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任。

●購買地方住房應(yīng)注意哪些問題?

　 一是購房考察要全面。一看開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明，二看住房項目的"五證"，三看現(xiàn)房質(zhì)量、布局、環(huán)境(期房要看規(guī)劃、房型、各種介紹)，而后再決定是否購買;二是購房合同要完備。簽訂的書面購房合同，內(nèi)容要詳盡、完整，住房面積，價格，交付日期及條件，質(zhì)量要求，物業(yè)管理方式，辦證時間，違約責(zé)任等都要明確。開發(fā)商在交付使用時應(yīng)向購房人提供住房質(zhì)量保證書和住房使用說明書，明確住房質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容;三是購房領(lǐng)證要抓緊。國家規(guī)定，購房人應(yīng)當(dāng)自住房交付使用(或銷售合同簽訂)之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助，并提供必要的證明文件。

●購買地方住房時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供哪"五證"和"兩書"?

　 "五證"包括：國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工證，商品房銷售許可證(商品房外銷許可證)。有了五證，買房以后才能拿到房屋所有權(quán)證，從法律上講，個人才能擁有全部產(chǎn)權(quán)。

　　"兩書"是指《住房質(zhì)量保證書》和《住房使用說明書》。《住房質(zhì)量保證書》是確保開發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量和保修責(zé)任的法律文件，包括工程質(zhì)量核驗等級，住房主體結(jié)構(gòu)和各部位、設(shè)施、設(shè)備的保修責(zé)任及期限?！蹲》渴褂谜f明書》一般應(yīng)包括開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位;結(jié)構(gòu)類型，承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位的性能說明;上水、下水、配電、暖氣、燃?xì)?、通訊、消防等設(shè)施配置說明，有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝要求;裝修注意事項等。