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天津，2017年1月17日 – 仲量聯(lián)行回顧2016年第四季度天津房地產(chǎn)市場亮點：
辦公樓市場2016年全年，天津辦公樓市場的凈吸納量累計266,000平方米，其中91,000平方米由自用型辦公樓渤海銀行大廈貢獻。市場需求主要來自于那些從舊的散售項目遷至新完工項目的企業(yè)租戶。在2016年第四季度的新租賃交易中，55%是來自于的搬遷需求，同比增長19個百分點。華為是其中最為顯著的成交之一，該公司將辦公地點從天津環(huán)球金融中心搬遷至新竣工的甲級辦公樓項目萬通中心，總租賃面積超過3,000平方米。專業(yè)服務企業(yè)和金融企業(yè)成為領(lǐng)先租戶，分別占本季度新租成交量的32%和20%。如，教育企業(yè)新東方在大悅城租賃的面積達到1,300平方米。 2016年第四季度，甲級辦公樓項目——仁恒海河廣場（Yanlord Riverside Plaza）竣工，市場新增供應大約44,000平方米。該項目的竣工，使得整個甲級辦公樓市場存量增至832,000平方米左右，環(huán)比上漲5.7%，同比增長36.5%；甲級辦公樓市場空置率環(huán)比上漲1.2個百分點，同比增長4.7個百分點。鑒于本季度沒有乙級辦公樓項目竣工，因此乙級辦公樓市場存量保持不變，仍為185萬平方米。也正是由于沒有新竣工項目進入乙級辦公樓市場，許多新近建成的優(yōu)質(zhì)乙級項目本季度凈吸納量強勁，乙級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.7個百分點，降至33.3%。 甲級辦公樓市場競爭激烈，業(yè)主繼續(xù)降低其預期值，受其影響，甲級辦公樓租金降至4.5元/平方米/天，環(huán)比下降2.2%，同比下降7.1%。在甲級辦公樓租金仍有很大持續(xù)下跌空間的同時，與之關(guān)聯(lián)的乙級辦公樓租金僅微幅走低，降至3.7元/平方米/天，環(huán)比下降0.3%，同比下降1.7%。一方面，許多乙級辦公樓項目已報出其最低成交租金；另一方面，其它部分乙級辦公樓項目發(fā)現(xiàn)仍有持續(xù)降低的空間，從而推動租金進一步下滑，以防止租戶遷至質(zhì)量更好的甲級辦公樓項目或租金更便宜的散售項目。整個辦公樓市場的資本價值降至19,000元/平方米，環(huán)比下降1.8%，同比下降3.8%。鑒于資本價值與租金相比進一步微幅走低，整個辦公樓市場的收益率提高10個基點，漲至5.8%。 2017年展望：天津明年預計將有8個辦公樓項目竣工，新增供應量將達到大約468,000平方米左右，年底前整個市場空置率將攀升至41.4%。仲量聯(lián)行天津分公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然指出：”盡管2017年（天津辦公樓市場）新增供應量看起來很大，但許多新建項目將位于傳統(tǒng)的分市場以外，對主要商圈的現(xiàn)有高品質(zhì)項目構(gòu)成的威脅相對更小。我們預計那些位于中心地區(qū)的新建甲級辦公樓項目將維持較高的吸納率，如果業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金將尤其如此?！?/p> 工業(yè)物流市場?由于需求強勁，2016年全年天津物流市場年度凈吸納量達到高點，接近41萬平方米。盡管與2015年相比下跌16.0%，但仍成為十年來的第二高點。市場需求的主要推動因素來自于傳統(tǒng)零售商、電子商務和第三方物流企業(yè)。大宗租賃交易包括：物美超市租賃維龍西青物流園的1萬平方米的物流面積；來自北京的運動服裝零售商探路者，首次來津建立區(qū)域物流配送中心，在嘉民西青物流中心（一期）租賃面積達4萬平方米的區(qū)域。成為2016年全年最大面積租賃成交。此外，中外運租賃豐樹天津武清物流園3萬平方米的物流空間。武清地區(qū)空置率再度下降至2%左右。 6個非保稅物流項目進入市場，新增物流體量35萬平方米，整個市場存量增至大約340萬平方米。保稅物流市場仍然交投寡淡。由于新建項目進入市場的間隔時間相對平衡，非保稅物流市場平均空置率降至19.6%，同比下降5.6個百分點。表現(xiàn)最為活躍的武清區(qū)和東麗區(qū)兩個分市場的空置率仍保持低于5%空置水平，預計未來三年無新增供應進入這兩個市場。天津濱海新區(qū)（TBNA）分市場物流空間的吸納主力租戶來自于汽車行業(yè)（如捷豹）和制造業(yè)的企業(yè)，該分市場的空置率同比下跌30個百分點，降至11.6%。 2016年底前，由于整個物流市場的空置率下降，市場需求強勁，非保稅物流市場的凈有效租金同比上漲1.1%，達到0.91元/平方米/天。天津北部地區(qū)分市場（如空置率極低的武清區(qū)）的租金增幅更大，同比上漲3.2%。 2017年展望：預計國內(nèi)消費將日益成為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，并將繼續(xù)創(chuàng)建來自零售商和電商企業(yè)的租賃需求。由于武清區(qū)已無大面積倉儲空間以滿足新增需求，預計將為其它臨近分市場，如北辰區(qū)、西青區(qū)和寧河區(qū)提供獲得大型租戶的機會。仲量聯(lián)行天津分公司董事總經(jīng)理何邁可（Michael Hart）指出：”2017年，零售商和電商企業(yè)將繼續(xù)在天津設(shè)立其區(qū)域分銷中心，而不僅將局限于位于天津北部地區(qū)的倉庫?！鳖A計2017年將有總面積達289,000平方米的7個新建項目進入市場，這些項目將主要位于西青區(qū)和濱海新區(qū)，其中兩個項目是由廠房改建的倉儲空間。我們預計，需求強勁和供應減緩將拉低市場空置率和穩(wěn)定地推高市場租金。? 零售地產(chǎn)2016年，受新增存量和強勁需求的帶動，天津零售市場凈吸納量累計達到41萬平方米，同比上漲26.8%，創(chuàng)下天津有史以來年度吸納量的最高點。餐飲、兒童業(yè)態(tài)、服務和娛樂業(yè)態(tài)繼續(xù)成為表現(xiàn)最為活躍的行業(yè)，其租賃量占年度總租賃量的60%以上。例如，學而思繼2016年底前在熙悅匯購物中心和水游城開設(shè)分校后，在天佑城開設(shè)了面積達1,000平方米的教育中心。部分餐飲零售商，如站點比薩（Tube Station）和速度比薩（Nine Road Pizzeria）等首次進軍天津市場。站點比薩在和平大悅城開設(shè)了面積達200平方米的店面，而速度比薩在天佑城和樂天百貨（銀河購物中心）開設(shè)了店面。。除此以外，國內(nèi)快時尚零售商（如Urban Revivo和Mjstyle）和科技品牌（如小米體驗和華為）也紛紛在各大購物中心設(shè)立分店。 截至2016年年底，共有6個新購物中心投入市場，新增約48萬平方米租用面積。作為新項目之一，天津和平大悅城由原來的百貨整體改建而來，是為適應新的消費趨勢而進行改造升級的一個示范項目。新完工的項目，僅有31%的新增面積位于中心城區(qū)，而余下69%均在近郊建立的社區(qū)購物中心。盡管2016年有大量新供應面積入市，強勁的租賃需求使空置率降至14.8%，同比降低2.2個百分點。仲量聯(lián)行天津零售地產(chǎn)部負責人尹偉靜表示：”本季度，新建項目紛紛入市，豐富消費者生活。既有和平大悅城這樣能夠滿足白領(lǐng)階層和年輕時尚消費群需求的核心地段”輕資產(chǎn)”購物中心項目，也像SM天津濱海城市廣場等建在城郊的大體量購物中心，這些購物商城定位為一個家庭歡聚度假的場所，而非單一購物功能的零售中心?！?/p> 租賃需求強勁推高凈有效租金至11.3元/平方米/天，同比上漲2.1%。天津老城廂分市場是租金增長的主力來源，這是因為全市表現(xiàn)最好的零售項目南開大悅城保持高的租金漲幅。像天佑城和水游城等此前呈現(xiàn)高空置率的商城，最近也迎來眾多服務和娛樂品牌的入駐，逐步增加了客流量，推動租金小幅上揚。 2017年展望：預計將有5個新建大型購物中心入市。核心商圈的陸家嘴廣場和天河城項目將相繼完工，使得所在地區(qū)的競爭更趨激烈。伴隨零售新建供應的大批涌入，租戶需求也日益增強，因此，到2017年年底，空置率將保持平穩(wěn)。尹偉靜表示：”新建項目將把重點放在通過大型體驗型業(yè)態(tài)來填補空置面積，然而，這些零售商鋪租金負擔能力相對不高，因此，租金增幅將會短期放緩?！? 高端住宅2016年第四季度，政府繼續(xù)收緊住宅市場以遏止房產(chǎn)投機和減少經(jīng)濟風險，大眾住宅市場房價同比增長21.2%。新近出臺的限制措施包括：本地人首套購房者的首付款比例由20%上調(diào)至30%，本地人二套購房者的首付款比例由30%調(diào)至40%。但新政還未對房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響，因為購房需求整體保持強勁，且本季度的多數(shù)購房交易仍遵照原有政策。天津大眾住宅市場房價環(huán)比增長10.5%，達到人民幣14,417元/平方米。 高端住宅市場成交量跌至1,309套，環(huán)比降低14.2%，同比下滑38.7%，這是因為近幾個季度成交比例較高，導致市場存量較少。購房需求主要來自置換升級的自住業(yè)主，他們溢價售出舊房，然后升級到新建住房。鑒于第三季度出臺針對房產(chǎn)投機行為的政策，住房投機者的需求相對比例較小。 本季度新增住宅1,985套，環(huán)比小幅降低5.5%，同比回落33.3%。作為新八大里板塊的天房六合國際，是位于河西區(qū)的一個新住宅開發(fā)項目，本季度推出816套住宅，共售出506套，平均售價達人民幣36,080元/平方米。新八大里項目保持了81%的銷售比例，主要是因為自住業(yè)主的需求強勁，地理位置便利，公共資源充足——河西區(qū)擁有眾多高質(zhì)量的學校。整個高端市場的存量環(huán)比和同比分別降低了21.1%和63.9%。 高端住宅的售價持續(xù)攀升，但漲幅略有放緩，環(huán)比增長11.6%，同比增長53.1%。最近推出的限制政策還未對高端住宅市場造成影響，而較低的市場存量給了開發(fā)商漲價的空間。本季度，海河河畔子市場的房價增長最快，環(huán)比上漲18.7%；該地區(qū)的高檔項目（如中信城市廣場）多層的售價已超過人民幣50,000元/平方米。 2017年展望：仲量聯(lián)行天津研究部負責人蔡蕾表示：”最近出臺的政策措施尚未對高端住宅價格產(chǎn)生明顯的影響，交易價連續(xù)三個季度實現(xiàn)兩位數(shù)飆升。但從以往的經(jīng)驗來看，限制政策往往有滯后效應，我們預計2017年上半年房價增長率將趨于平緩。”
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