【中 法 碼】物權(quán)法學(xué)·用益物權(quán)·宅基地使用權(quán)·取得與消滅 (t0803011)

【關(guān) 鍵 詞】民事　宅基地使用權(quán)　出讓人　受讓人　集體經(jīng)濟組織成員　賠償　

合同無效　轉(zhuǎn)讓　承擔責任　信賴利益　無償

【學(xué)科課程】物權(quán)法學(xué)

【知 識 點】宅基地使用權(quán) 集體組織成員資格 無效合同 信賴利益損失

【教學(xué)目標】明確宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體范圍，掌握宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。

【裁判機關(guān)】廣西壯族自治區(qū)防城港市中級人民法院

【程序類型】民事二審

【案例效力】★★★☆☆ 被國家法官學(xué)院《中國審判案例要覽》(2012年民事審判案例卷)收錄

【案例信息】

【案    由】宅基地使用權(quán)糾紛

【案    號】 (2011)防市民一終字第193號

【判決日期】2011年09月20日

【審理法官】 黃醒林 王鋮 蘇益或

【上  訴 人】 吳XX 楊XX（均為原審原告、反訴被告）

【被上訴人】 謝XX 吳X銘 吳X寧（均為原審被告、反訴原告）

【被上訴人代理人】 盧偉煌（海獅律師事務(wù)所）

【爭議焦點】

出讓人轉(zhuǎn)讓宅基地時，已經(jīng)知曉受讓人并不具有集體經(jīng)濟組織成員資格，在此情況下該轉(zhuǎn)讓合同是否有效。若合同無效，則無效后的責任應(yīng)由誰承擔，責任范圍如何確定。

【裁判結(jié)果】

一審法院判決：原告吳XX、楊XX與被告謝XX、吳X銘、吳X寧簽訂的斷買宅基地契約無效；被告謝XX、吳X銘、吳X寧將5號宅基地返還原告吳XX與楊XX；原告吳XX、楊XX返還被告謝XX、吳X銘與吳X寧宅基地款31.8萬元；原告吳XX、楊XX賠償被告謝XX、吳X銘、吳X寧信賴利益損失27.216萬元。

原告吳XX、楊XX不服一審判決，提出上訴稱：信賴利益需在合法的前提下產(chǎn)生，本人與被上訴人謝XX、吳海福二人所簽訂的契約系違法契約，不存在信賴利益。被上訴人謝XX在該契約中并無損失，本人也不能存在違背誠實信用原則的行為；一審法院將5號宅基地設(shè)定為國有劃撥土地并無相關(guān)法律依據(jù)，且未組織質(zhì)證即予以采信屬程序違法；一審法院對主體認定錯誤，對認定本人違背誠實信用原則無法提供相應(yīng)依據(jù)；本人并不存在較大過錯；本人同意補償對方6.2萬元并非認可對方存在經(jīng)濟損失；一審法院法律適用不當、明顯存在錯誤。請求二審法院撤銷一審判決第四項。

被上訴人謝XX、吳X銘、吳X寧辯稱：一審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請求駁回上訴，維持原判。

二審法院判決：維持原審法院民事判決第一項、第二項、第三項；變更原審法院民事判決第四項為：上訴人吳XX、楊XX賠償被上訴人謝XX、吳X銘、吳X寧信賴利益損失19.44萬元；駁回被上訴人謝XX、吳X銘、吳X寧的其他訴訟請求。

【裁判要旨】

1.出讓人因原房屋被征用而取得一處宅基地后，有償將該宅基地轉(zhuǎn)讓于受讓人。由于受讓人不具有集體經(jīng)濟組織成員身份，因此，受讓人無權(quán)享有該宅基地使用權(quán)，該轉(zhuǎn)讓合同無效。而出讓人與受讓人的轉(zhuǎn)讓行為系在雙方均知曉宅基地不得向非集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓的情況下實施，故應(yīng)認定出讓人與受讓人對合同的無效具有同等的主觀過錯。因此，出讓人與受讓人應(yīng)對合同無效的后果承擔同等的過錯責任。

2.出讓人與受讓人明知宅基地不得隨意轉(zhuǎn)讓卻仍繼續(xù)轉(zhuǎn)讓，從而導(dǎo)致該轉(zhuǎn)讓合同不具有法律效力。對此，受讓人應(yīng)當將因合同成立而取得的宅基地返還于出讓人。受讓人因合同成立而占有宅基地后，即可享有宅基地所帶來的升值利益，即合同無效對受讓人造成的宅基地升值損失屬于信賴利益損失。同時，受讓人將宅基地返還后，出讓人所得利益明顯大于受讓人。因此，出讓人應(yīng)當向受讓人承擔宅基地升值造成的信賴利益損失。

【法理評析】

1.宅基地，是指集體經(jīng)濟組織成員為建造個人住宅所占有、利用的本集體經(jīng)濟組織土地。宅基地的取得雖是無償?shù)?，但在特定條件下仍可以轉(zhuǎn)讓。具體而言，宅基地轉(zhuǎn)讓合同的生效條件包括：轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地，轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；受讓人無住房和宅基地；轉(zhuǎn)讓符合宅基地使用權(quán)分配條件；轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟組織同意。據(jù)此，將宅基地轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟組織成員的轉(zhuǎn)讓合同無效。宅基地權(quán)利人與非集體經(jīng)濟組織對此均明知，仍簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓合同的，雙方對該宅基地轉(zhuǎn)讓合同的無效具有同等過錯，應(yīng)承擔同等的過錯責任。

轉(zhuǎn)讓人因原有房屋被征用，而獲得其所在經(jīng)濟組織分配的宅基地一處。之后，轉(zhuǎn)讓人因經(jīng)濟困難將該宅基地轉(zhuǎn)讓給受讓人使用，并收取相應(yīng)價款。由于相關(guān)法律規(guī)定宅基地不得隨意轉(zhuǎn)讓，且受讓人為非集體經(jīng)濟組織成員，不享有獲得宅基地使用權(quán)的權(quán)利。因此，出讓人與受讓人之間的宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效。由于出讓人與受讓人在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓合同時對宅基地不能轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟組織成員均為明知，故應(yīng)認定雙方對宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的無效具有同樣的主觀過錯，故應(yīng)對協(xié)議無效承擔同等的過錯責任。

2.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還”?！坝羞^錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”據(jù)此，因締約過失導(dǎo)致雙方當事人簽訂合同無效，具有過錯，且因合同取得財產(chǎn)的一方，除將基于合同取得的財產(chǎn)返還外，還應(yīng)承擔賠償責任。信賴利益損失作為合理損失，亦在賠償范圍內(nèi)。所謂信賴利益，是指合同一方當事人基于對另一方與其簽訂合同的合理信賴所產(chǎn)生的利益。信賴利益損失包括締約費用、因支出締約費用或準備履約和實際履行支出費用所失去的利息以及因締約過失導(dǎo)致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失等。

因宅基地不得轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟組織的成員，故出讓人將其宅基地有償轉(zhuǎn)讓于非集體經(jīng)濟組織成員的受讓人所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效。因受讓人基于對出讓人以及合同的信賴而與出讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓合同被確定無效后，受讓人應(yīng)當將因合同而取得的宅基地予以返還。同時，由于土地升值較快，轉(zhuǎn)讓合同成立后，受讓人即享有該宅基地的升值利益，受讓人返還該宅基地，因該宅基地的現(xiàn)值和原買賣價格的差異使受讓人受到的損失屬信賴利益損失。因此，出讓人應(yīng)當對受讓人的宅基地升值損失承擔賠償責任。

【適用法律】

《中華人民共和國合同法》第八條 依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決認定事實清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

（二）原判決適用法律錯誤的，依法改判；

（三）原判決認定事實錯誤，或者原判決認定事實不清，證據(jù)不足，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；

（四）原判決違反法定程序，可能影響案件正確判決的，裁定撤銷原判決，發(fā)回原審人民法院重審。

當事人對重審案件的判決、裁定，可以上訴。

【法律文書】

民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書

【思考題和試題】

1.簡述宅基地使用權(quán)的概念。

2.論述轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件。

3.如何確定宅基地轉(zhuǎn)讓合同無效后的責任范圍。

【裁判文書原文】 (如使用請核對裁判文書原件內(nèi)容)

《民事判決書》

上訴人（原審原告、反訴被告）：吳XX。

上訴人（原審原告、反訴被告）：楊XX。

委托代理人：符強進，防城法律援助中心法律工。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：謝XX。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：吳X銘。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：吳X寧。

法定代理人：謝XX。

委托代理人：盧偉煌，海獅律師事務(wù)所律師。

上訴人吳XX、楊XX因與被上訴人謝XX、吳X銘、吳X寧宅基地使用權(quán)糾紛一案，不服廣西防城港市防城區(qū)人民法院(2010)防民初字第282號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員黃醒林擔任審判長，審判員王鋮、蘇益或參加的合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)原審法院審理查明：因防城港市第一公路客運中心規(guī)劃之需，防城區(qū)進新城市建設(shè)投資有限公司（簡稱城投公司）需拆除吳XX及楊XX在規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的原有房屋及附屬物。2005年9月19日，城投公司與吳XX簽訂《房屋拆遷補償安置協(xié)議》：城投公司拆除吳XX的紅磚瓦木結(jié)構(gòu)房屋43.85 m2、水井一口、糞坑一座、化糞池一座等，共補償16 547元；房屋及附屬物拆除后，土地由城投公司使用；城投公司自協(xié)議后一年內(nèi)在客運中心旁邊，按每人25m2標準安置吳XX楊XX宅基地共50m2；吳XX建房的手續(xù)由城投公司協(xié)助辦理，費用由雙方按半負擔等。因吳XX以上房屋及附屬物被拆除，2007年年底，防城鎮(zhèn)沙埠村遂將位于河西新區(qū)吳屋一組的5號宅基地（112. 5m2）分配給吳XX及楊XX使用。之后，吳XX、楊XX因無法湊足建房費用，經(jīng)人介紹，其（甲方）遂與謝XX、吳海福（乙方）協(xié)議轉(zhuǎn)讓宅基地，并于2008年3月20日在防城鎮(zhèn)沙埠村委會簽訂《斷賣宅基地契約》，約定由甲方將位于河西新區(qū)的吳屋一組抽簽地號為5號的宅基地（長15m、寬7. 5m，共112. 5m2，東南臨街道、西南與吳德欽4號宅基地相鄰、西北鄰空地、東北鄰吳就業(yè)屋）斷賣給乙方，總價款為31. 8萬元；乙方在使用宅基地過程中，如有他人提出干涉，由甲方負責理妥，與乙方無關(guān)；該地的一切手續(xù)及證件交由乙方收執(zhí)。吳XX、楊大新夫婦及兒子楊XX、楊卓霖（楊大新及楊卓霖戶口在企沙鎮(zhèn)，不享受安置宅基地）、謝XX、吳海福在契約上簽字。防城鎮(zhèn)沙埠村委支書錢進強等人作為在場人在契約上簽字。當天，謝XX及吳海福付清對方全部價款。而后不久，謝XX、吳海福開始平整宅基地。2008年5月，吳XX反悔，要求返還對方全部價款，取回宅基地，雙方由此引發(fā)糾紛。在防城司法所調(diào)解過程中，吳XX同意補償謝XX、吳海福6. 2萬元，但謝XX、吳海福不同意，糾紛調(diào)解未果。后吳XX以得悉契約無效及兒子楊XX不同意賣地為由，于2010年6月29日向本院提起訴訟，請求確認斷賣宅基地契約無效。2010年7月29日，吳海福病故。2010年9月25日，謝XX、吳X銘與吳X寧提出反訴，以對方明知出賣的宅基地禁止流轉(zhuǎn)，出爾反爾，應(yīng)承擔主要過錯責任為由，請求吳XX、楊XX賠償信賴利益損失40萬元。經(jīng)本院多次調(diào)解，吳XX、楊XX表示愿意補償對方6. 2萬元。

在委托防城港市昌順土地評估事務(wù)所、廣西向陽土地評估有限公司、廣西信德房地產(chǎn)評估咨詢有限公司評估未果后，防城區(qū)人民法院于2011年4月20日委托廣西中正土地評估有限責任公司，對雙方訟爭的防城鎮(zhèn)沙埠村吳屋一組河西新區(qū)第5號宅基地（假想為國有劃撥土地）進行土地價格評估。后該公司作出中正評裁字（2011）002號土地估價報告，認為該宗宅基地（112.5m2）的出讓土地使用權(quán)10471元／m2，總地價為117.8萬元；劃撥土地使用權(quán)出讓金4188.4元／m2，總地價為47.12萬元；劃撥土地使用權(quán)權(quán)益為6282.6元／m2，總地價為70.68萬元。

上述事實有斷賣宅基地契約、房屋拆遷補償安置協(xié)議、廣西中正土地評估有限責任公司作出中正評裁字第（2011）002號土地估價報告等證據(jù)予以證實。

原告吳XX、楊XX訴稱：2005年9月19日，防城區(qū)進新城市建設(shè)投資有限公司根據(jù)防城港市第一客運中心的規(guī)劃需要，拆遷了原告吳XX及楊XX位于該建設(shè)范圍內(nèi)的房屋及其他構(gòu)筑物。后防城區(qū)進新城市建設(shè)投資有限公司按照安置協(xié)議安排了一塊宅基地給原告吳XX及楊XX作為建房使用。但由于經(jīng)濟緊張，原告一時無法籌足建房經(jīng)費。2008年4月上旬，被告謝XX夫婦二人多次找原告協(xié)商，要求原告轉(zhuǎn)讓該宅基地，最終以31.8萬元的價格成交。2008年5月初，原告知道該宅基地買賣關(guān)系違法無效后，遂主動要求返還被告31.8萬元，但被告拒絕接受，并無理要求原告支付其73萬元才同意解除宅基地的買賣關(guān)系，從而引發(fā)糾紛。經(jīng)有關(guān)部門多次調(diào)處未果。原告認為，雙方的買賣關(guān)系自始無效。原告愿意返還被告不當?shù)美?/span>31.8萬元，但其拒絕接受。被告無理要求原告補償73萬元，該行為明顯違法。為維護公民的合法權(quán)益，特訴至人民法院，請求判令：1）依法確認原告與被告簽訂的斷賣宅基地契約無效；2）本案訴訟費用由被告負擔。

被告謝XX、吳X銘與吳X寧辯稱：2008年3月，吳XX及楊XX因急需資金，經(jīng)人介紹后將防城區(qū)進新城市建設(shè)投資有限公司安置的位于防城鎮(zhèn)河西新區(qū)的宅基地一塊轉(zhuǎn)讓給謝XX及吳海福，雙方就此簽訂了斷賣宅基地契約，約定：面積112.5m2，價款31.8萬元，今后吳海福夫婦在用地過程中，如有他人提出干涉爭議，吳XX要出面理妥，與買方無關(guān)。契約簽訂后，吳XX親手收足謝XX夫婦給付的31.8萬元，并將該宅基地交付謝XX夫婦使用。在籌建期間，因吳海福不幸患病離世，以致耽誤了工期。近年來，河西新區(qū)房地產(chǎn)價格倍增，吳XX及楊XX遂乘人之危、見利忘義，提出僅返還價款即要回宅基地。吳XX及楊XX作為出賣人，明知所出賣的宅基地屬于禁止流通范圍，且多年后又以賣地違法為由主張協(xié)議無效，故其依法應(yīng)承擔主要責任，并賠償謝XX等人信賴利益損失。對信賴利益的賠償問題，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值所得利益及買受人因土地現(xiàn)值和原價的差異造成損失兩方面因素來確定?，F(xiàn)該宅基地總價應(yīng)為80萬元，吳XX及楊XX除返還宅基地價款31.8萬元外，還應(yīng)賠償謝XX等人信賴利益損失40萬元。

原審法院認為：《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)而無所有權(quán)，不能行使處分權(quán)，宅基地不能非法買賣及以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。吳XX及楊XX原位于防城鎮(zhèn)沙埠村吳屋一組的房子及附屬設(shè)施被征用拆除后，所享受安置分配的112.5m2土地，其性質(zhì)為農(nóng)村宅基地，屬于沙埠村集體經(jīng)濟組織所有，吳XX及楊XX僅可用于自建房屋。謝XX等人屬城鎮(zhèn)人口，并非沙埠村村民，依法不具備農(nóng)村宅基地的受讓資格。因此，吳XX、楊XX與謝XX及吳海福簽訂的《斷賣宅基地契約》已違反憲法、法律的規(guī)定，按照《中華人民共和國合同法》第五十二條關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，該《斷賣宅基地契約》應(yīng)歸于無效，依法不受法律保護。原告（反訴被告）吳XX與楊XX請求確認契約無效，其證據(jù)充分，理由成立，本院予以支持?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當予以返還……有過錯的一方應(yīng)賠償對方因此所受到的損失，雙方均有過錯的應(yīng)各自承擔相應(yīng)責任。鑒于吳海福已故，按法律規(guī)定，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由其法定繼承人謝XX、吳X銘與吳X寧繼承。據(jù)此，謝XX、吳X銘與吳X寧應(yīng)將河西新區(qū)第5號宅基地返還吳XX與楊XX；同時，由吳XX、楊XX返還謝XX、吳X銘與吳X寧宅基地款31.8萬元。吳XX、楊XX明知所獲安置的宅基地不可轉(zhuǎn)讓而擅自將其對外出售給對方，出售后又進而反悔，其行為明顯有悖誠實信用原則，極不利于當?shù)睾椭C社會秩序的建立，故其過錯程度較大，應(yīng)承擔本案70％過錯責任。謝XX與吳海福明知自己不具備農(nóng)村宅基地的受讓資格，而購買吳XX及楊XX的宅基地，其行為亦有過錯，但過錯程度較小，應(yīng)承擔本案30％的次要責任。鑒于斷賣宅基地契約的無效，基于雙方的締約過失行為，產(chǎn)生了作為買受方謝XX等人的信賴利益損失，作為主要過錯的出賣方理應(yīng)給予相應(yīng)賠償。反訴原告（本訴被告）謝XX、吳X銘與吳X寧主張原告（反訴被告）吳XX、楊XX賠償信賴利益損失，理由充分，本院對其合理部分予以支持。關(guān)于確定損失的賠償數(shù)額問題。訴訟期間，吳XX、楊XX明確表示愿意支付謝XX、吳X銘、吳X寧補償款6.2萬元，顯然其已認可對方存在經(jīng)濟損失，但本院認為該賠償數(shù)額明顯偏低，應(yīng)不予采信。賠償數(shù)額的計算基數(shù)應(yīng)參照評估機構(gòu)評估的宅基地區(qū)位總價值70.68萬元（117.8萬元一47.12萬元）。據(jù)此，吳XX、楊XX應(yīng)賠償謝XX、吳X銘、吳X寧信賴利益損失（70.68萬元-31.8萬元）×70％=27.216萬元。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第五十八條之規(guī)定，作出如下判決：

一、原告（反訴被告）吳XX、楊XX與被告（反訴原告）謝XX、吳X銘、吳X寧簽訂的斷買宅基地契約無效。

二、被告（反訴原告）謝XX、吳X銘、吳X寧于本判決生效之日起10日內(nèi)將防城鎮(zhèn)沙埠村吳屋一組河西新區(qū)第5號宅基地返還原告（反訴被告）吳XX與楊XX。

三、原告（反訴被告）吳XX、楊XX返還被告（反訴原告）謝XX、吳X銘與吳X寧宅基地款31.8萬元。

四、原告（反訴被告）吳XX、楊XX賠償被告（反訴原告）謝XX、吳X銘、吳X寧信賴利益損失27.216萬元。

本訴案件受理費6070元，由原告（反訴被告）吳XX、楊XX負擔4249元，被告（反訴原告）謝XX、吳X銘、吳X寧負擔1821元；反訴案件受理費3650元，由被告（反訴原告）謝XX、吳X銘、吳X寧負擔1.095元，由原告（反訴被告）吳XX、楊XX負擔2555元。

吳XX、楊XX不服一審判決，向本院提出上訴稱：被上訴人反訴要求上訴人賠償信賴利益損失依法無據(jù)。信賴利益只有在合法的前提下產(chǎn)生，上訴人與被上訴人簽訂的《斷賣宅基地契約》違法，所以對雙方當事人都沒有信賴利益可言。被上訴人在簽訂《斷賣宅基地契約》的過程中不存在損失，上訴人也沒有違背誠實信用原則的行為。（2）一審判決程序違法。一審法院在評估委托書中把訴爭地塊集體土地設(shè)定為國有劃撥土地依法無據(jù)。一審法院對昌順土地評估事務(wù)所、廣西向陽土地評估有限公司、廣西信德房地產(chǎn)評估咨詢有限公司、廣西中正土地評估有限責任公司等單位的評估結(jié)果不組織開庭質(zhì)證就擅自采信程序違法。（3）一審判決書認定事實錯誤、含混不清、前后矛盾。一是對主體認定錯誤，二是認定上訴人違背誠實信用原則無依據(jù)，三是認為上訴人過錯程度較大是不成立的，四是將上訴人在調(diào)解過程中同意補償對方6.2萬元認定為上訴人認可對方存在經(jīng)濟損失是不成立的。（4）一審判決適用法律明顯錯誤、不當。請求二審依法撤銷一審判決第四項，并判令被上訴人承擔本案訴訟費用。

謝XX、吳X銘答辯認為：一審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，請求駁回上訴，維持原判。

防城港市中級人民法院經(jīng)審理認為：

1．關(guān)于一審法院是否存在程序違法的問題。上訴人認為一審法院存在程序違法主要是對評估結(jié)果沒有進行質(zhì)證而擅自采信。本院認為，一審法院對本案訴爭宅基地先后委托了防城港市昌順土地評估事務(wù)所、廣西向陽土地評估有限公司、廣西信德房地產(chǎn)評估咨詢有限公司、廣西中正土地評估有限責任公司進行評估，由于前三家評估機構(gòu)復(fù)函一審法院，均未對本案宅基地進行評估，故一審法院對這三家評估機構(gòu)的復(fù)函沒有作為定案依據(jù)采信，因此，沒有組織雙方當事人質(zhì)證，不存在沒有質(zhì)證而擅自采信的程序違法的問題。對廣西中正土地評估有限責任公司的評估結(jié)論，一審法院已經(jīng)組織被上訴人進行了質(zhì)證，上訴人也以書面形式向法院提交了意見書，因此，對該評估結(jié)論雙方當事人已經(jīng)發(fā)表了質(zhì)證意見，一審法院并不存在不經(jīng)質(zhì)證而擅自采信該評估結(jié)論的問題。另外，上訴人認為一審法院程序違法還表現(xiàn)在一審法院將訴爭宅基地設(shè)定為國有劃撥土地進行評估的問題，本院認為，評估機構(gòu)對標的物以何種標準評估是評估的標準等問題，上訴人對該評估結(jié)論有異議，可以申請重新評估，或者認為評估違法而不能采信，而不是法院審理程序違法的問題。因此，上訴人認為一審程序違法沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

2．關(guān)于雙方當事人簽訂的協(xié)議無效的過錯責任如何分擔的問題。本案上訴人與被上訴人簽訂的《斷賣宅基地契約》因違反法律的規(guī)定而無效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律效力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定，無效的合同自始無效，不受法律保護，因此，無效的合同不應(yīng)得到履行。本案中，上訴人與被上訴人，明知農(nóng)村集體宅基地不能轉(zhuǎn)讓，雙方仍然非法買賣，雙方當事人對造成合同無效均有同等的主觀過錯，應(yīng)承擔同等的過錯責任。由于無效的合同不受法律保護，不應(yīng)當履行，因此，一審法院以上訴人反悔，違背誠實信用原則為由，認為上訴人負主要過錯責任，理由不充分，本院不予支持。

3．關(guān)于雙方當事人簽訂的協(xié)議無效后，是否造成損失的問題。本案中，由于上訴人與被上訴人簽訂的《斷賣宅基地契約》無效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)該折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任”的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。因此，被上訴人應(yīng)將河西新區(qū)第5號宅基地返還上訴人，同時，由上訴人返還被上訴人宅基地款31. 8萬元。由于上訴人與被上訴人雙方對造成合同無效均有過錯，根據(jù)法律規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)該各自承擔相應(yīng)的責任。對于本案中是否存在信賴利益損失以及損失數(shù)額如何確定的問題，應(yīng)當綜合考慮雙方當事人轉(zhuǎn)讓宅基地時的轉(zhuǎn)讓價與法院委托評估訴爭宅基地時的宅基地區(qū)位價值來進行確定。上訴人與被上訴人是在2008年3月20日簽訂合同的，當時的轉(zhuǎn)讓價是31. 8萬元。雙方當事人發(fā)生糾紛在2010年6月29日即向一審法院起訴時，一審法院在2011年4月20日委托廣西中正土地評估有限責任公司對訴爭的宅基地進行區(qū)位價值評估時，由于相隔三年時間，訴爭宅基地的周邊環(huán)境、用地成本、開發(fā)價值已經(jīng)發(fā)生了改變，因而訴爭宅基地的區(qū)位價值也有所變化。一審法院全面考慮出賣人因土地升值所獲利益及買受人因土地現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成的損失兩方面因素予以確定，采信了廣西中正土地評估有限責任公司評估出來的訴爭宅基地的區(qū)位總價值70. 68萬元，符合公平原則，本院認為比較合理，因此，被上訴人的信賴利益損失應(yīng)當是38. 88萬元（70. 68萬元-31.8萬元）。由于被上訴人對造成合同無效也應(yīng)承擔50％的過錯責任，其自己也應(yīng)承擔相應(yīng)的責任，因此，上訴人應(yīng)當賠償被上訴人信賴利益損失19.44萬元（38.88萬元×50％）。

防城港市中級人民法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，作出如下判決：

“一、維持防城港市防城區(qū)人民法院（2010）防民初字第282號民事判決第一項、第二項、第三項；

二、變更防城港市防城區(qū)人民法院（2010）防民初字第282號民事判決第四項為：上訴人吳XX、楊XX賠償被上訴人謝XX、吳X銘、吳X寧信賴利益損失19. 44萬元。

三、駁回謝XX、吳X銘、吳X寧的其他訴訟請求。

一審案件受理費6 070元，由吳XX、楊XX負擔3 035元，謝XX、吳X銘、吳X寧負擔3 035元；反訴案件受理費3 650元，二審案件受理費6 070元，合計9 720元，由上訴人吳XX、楊XX負擔6 998元，由謝XX、吳X銘、吳X寧負擔2 722元。

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