摘自：《關于會員申請廣州市國有建設用地使用權地價評估技術援助的復函》（粵土協(xié)函[2014]第28號）

劃撥土地使用權價格評估問題

（一）一般性問題

1、劃撥土地內涵是什么？權能有哪些？

答：國有土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納土地補償、安置等費用后將該宗土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的土地使用年期限制。

劃撥土地使用權所具有的土地權能不全面，只包括土地占有權、土地使用權和部分土地收益權及非常有限的土地處分權。

2、劃撥土地使用權價格內涵是什么？其構成包括哪些？

答：劃撥土地使用權價格，是指通過劃撥方式取得的土地使用權在受限權利狀態(tài)下的價格，它一般為通過劃撥方式取得并開發(fā)至對應的基礎設施狀況下的土地資產價格。

劃撥土地使用權的市場價格應該是劃撥土地在市場上最可能形成、能為大多數(shù)人所接受的價格，是以模擬市場交易為基礎的。

根據(jù)《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44 號）和《國土資源部辦公廳關于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P事宜的通知》（國土資廳函[2009]311號）相關規(guī)定，劃撥土地使用權價格由土地平均取得成本和土地開發(fā)成本兩部分構成。

土地取得成本為無償或有償取得劃撥土地使用權直接支出的各項客觀費用。

土地開發(fā)費用是土地使用者為使土地達到一定的開發(fā)建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內外的土地開發(fā)費用，如“五通一平”費用或“七通一平”費用。

3、劃撥土地使用權與出讓土地使用權有何差別？http://www.

答：1）土地取得方式及成本的差別

劃撥土地使用者可能支付了全部、也可能只支付了部分土地補償?shù)韧恋厝〉觅M。出讓土地使用者除了要支付土地補償費、安置費等土地取得費外，還要支付國家作為國有土地所有者主體應該獲得的土地收益，如完善出讓手續(xù)時補交的地價款，公開出讓時，政府享有的土地收益已包含在出讓價款中。

2）土地內涵及權能的差別

出讓土地使用權具有較全面的土地權能，包括土地占有權、土地使用權、土地收益權和部分處分權。劃撥土地使用權所具有的土地權能則不全面，只包括土地占有權、土地使用權和部分土地收益權及非常有限的土地處分權。

3）土地使用權年期差異

出讓土地使用權有年期限制，其最高使用年限因出讓土地的用途不同而不同，土地使用權出讓合同約定的使用年期屆滿，若土地使用者未申請續(xù)期，或續(xù)期未獲得批準，土地使用權由國家無償收回。劃撥土地使用權一般沒有明確年期限制，原則上講，只要土地不改變用途、不改變使用者、不參與經(jīng)營活動，土地使用者可以無限期使用土地。但目前在一些地方，供應劃撥土地使用權時也有明確年期限制，如粵東等地區(qū)。

4）土地價格差別

在同等條件下，劃撥土地使用權價格與出讓土地使用權價格是不一樣的。盡管劃撥土地使用權為無限年期，而出讓土地使用權為有限年期，但一般情況下，條件相同或相近的土地，出讓土地使用權價格要高于劃撥土地使用權價格。這是因為，土地價格的內在決定因素是其土地權能。劃撥土地使用權和出讓土地使用權在土地的占有權和使用權方面基本沒有差別，但在收益權和處置權方面，兩者存在很大差別；出讓土地使用權包含了比較完整的收益權和部分處置權，而劃撥土地使用權則僅包含了部分收益權(與國家共享收益權)和非常有限的土地處置權。

4、劃撥土地能否轉讓、出租、抵押？須滿足哪些條件？

答：根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條，劃撥土地符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；

（2）領有國有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

（4）依照土地使用權出讓的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。

根據(jù)《城市房地產管理法》第三十九條：以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

根據(jù)《城市房地產管理法》第五十一條：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

根據(jù)《城市房地產管理法》第五十六條：以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。

因此，劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押主要是針對其地上建筑和其他附著物的轉讓、出租、抵押行為，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押必須依法批準，必須繳納屬于土地所有者的土地收益。

5、國有企業(yè)改制時，涉及劃撥土地的，如何處置？

答：國有企業(yè)改革中，涉及劃撥國有建設用地使用權處置的，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥國有建設用地使用權、國有土地出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資（入股）或國有土地使用權授權經(jīng)營等方式處置。

6、哪些土地可以劃撥方式取得？

答：根據(jù)國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》。

（二）評估技術路線和評估方法應用問題

1、評估技術路線如何選擇？

答：劃撥土地使用權評估可以優(yōu)先選用成本逼近法，另外再根據(jù)所評估宗地的不同情況，選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法進行直接評估。

在選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法直接評估時，要注意分析相關參數(shù)如還原率、利潤率、租金、案例價格、相關成本、費用等與一般出讓地的差異，具體的分析方法要通過市場調查，結合估價師或者機構的經(jīng)驗，并經(jīng)過專家審定。

按照有關文件規(guī)定的精神，在政府公布了土地增值收益的區(qū)域，或經(jīng)省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會（如中國土地估價師協(xié)會、廣東省不動產登記與估價專業(yè)人員協(xié)會等）組織專家進行科學論證，明確了土地增值收益率的區(qū)域，可以用出讓土地使用權價格扣減政府享有的土地增值收益得到劃撥土地使用權價格。

2、在評估思路和方法上，歷史劃撥地和新供的劃撥地有何不同？

答：在評估思路和方法上沒有不同，因為都是以估價期日估價對象所在區(qū)域的正常取得成本作為計算依據(jù)。

3、評估方法選擇和適用范圍問題？

答：1）成本逼近法

成本逼近法基本適用于所有類型劃撥土地使用權評估。

成本逼近法計算公式：

劃撥土地使用權價格=土地取得費+土地開發(fā)費+相關稅費+投資利息+投資利潤

2）收益還原法

收益還原法適用于有收益或潛在收益的劃撥土地的估價，如出租的商業(yè)、金融、商務辦公、娛樂、餐飲、倉庫等劃撥用地評估。

收益還原法計算公式：

劃撥土地收益價格=(劃撥土地總收益-劃撥土地總費用-國家土地收益)/ 劃撥土地還原利率

3）市場比較法

市場比較法適用于市場上有大量可比劃撥土地使用權的交易案例。

4）剩余法

在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，剩余法一般適合劃撥土地改變用途后作為居住用地（保障性住房）的情況。

剩余法公式：

劃撥土地使用權價格=預計開發(fā)完成后的房地產總價值-開發(fā)成本-投資利息-合理開發(fā)利潤-相關稅費

5）基準地價系數(shù)修正法

基準地價系數(shù)修正法通常情況下不適宜直接評估劃撥土地使用權價格，但地方政府已頒布了劃撥土地使用權基準地價的除外。

（三）成本逼近法中的問題

1、土地取得費測算依據(jù)？ 答：以估價期日估價對象所在區(qū)域的正常取得成本作為計算依據(jù)，即土地取得費是評估基準日的公開市場成本價格，而非劃撥土地使用權原始取得時的成本價格。 【來自：評估師資訊公眾號】

2、新征農民集體土地的土地取得費用如何確定？ 答：土地取得費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物賠償費、青苗補助費等相關費用。

3、城區(qū)國有土地的土地取得費用如何確定？ 答：可以根據(jù)待估宗地具體情況，參照同區(qū)域、同用途、相同規(guī)劃條件下的征收案例，或選擇用于基礎設施建設等為公共利益需要實施的國有土地上房屋征收案例測算取得成本，并對案例取得費中包含的非常規(guī)成本進行充分的分析和剔除；亦可參考政府儲備土地的取得成本以及估價師經(jīng)過充分討論、分析和論

證認為合理的方法測算取得成本。建議估價機構間建立就合理確定具體個案的土地取得費進行定期研討的交流機制。

4、土地的開發(fā)費如何確定？

答：以估價期日估價對象所在區(qū)域的正常開發(fā)成本作為計算依據(jù)，即土地開發(fā)費是評估基準日的公開市場費用，而非劃撥土地使用權原始開發(fā)的個別費用。對于城區(qū)土地，多數(shù)情況下，宗地外基礎設施開發(fā)費用已包含在土地取得費中。

5、是否需要測算劃撥土地增值收益？是否需要進行年期修正？

答：不需要測算劃撥土地增值收益。土地取得費用和土地開發(fā)費是評估基準日的公開市場費用，土地使用者對該土地進行的長期資金投入和管理這部分增值收益已在評估價格中體現(xiàn)。

根據(jù)待估宗地是否有年期限制決定是否需要進行年期修正。

6、土地開發(fā)利潤率如何確定？

答：土地開發(fā)利潤率可以參考一級市場的土地開發(fā)利潤率或者房地產開發(fā)中的土地開發(fā)利潤率確定，同時應考慮其差異（土地一級市場開發(fā)利潤含有國家作為土地所有權人應享有的土地增值收益）；此外，土地開發(fā)利潤率的確定應考慮不同用途劃撥用地的差異。

7、利息如何確定？

答：利息的計息期可參考同類用地平均開發(fā)周期確定，利率按照同期貸款市場利率確定。

8、土地取得成本和開發(fā)成本是否需要進行區(qū)位條件修正、個別因素修正？ 答：可以根據(jù)待估宗地的所處區(qū)域具體情況和開發(fā)強度的差異進行區(qū)位條件修正、個別因素修正。 9、公共配套設施和基礎設施用地是否計算開發(fā)利潤？ 答：應該計算開發(fā)利潤。

（四）收益法中的問題

1、劃撥土地純收益如何確定？

答：根據(jù)待估宗地同一供地圈內或類似區(qū)域內收集不少于三個與劃撥土地使用權收益相似的真實案例，通過市場比較法測算劃撥用地房地出租的平均租金水平，確定待估宗地的客觀收益，從中扣除相關成本費用得到房地純收益，從房地純收益中剝離房屋純收益得到土地年純收益，再扣除劃撥土地應上繳的國家土地收益，得到劃撥土地年純收益。

2、是否應扣除國家土地收益？如何確定？

答：劃撥用地純收益測算應該扣除國家土地收益。根據(jù)《城市房地產管理法》第五十六條：以營利為

目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

年租金標準可通過收集以下活動的租金資料確定：

1）以劃撥土地使用權作為聯(lián)營條件和因出租地上建筑物而涉及土地使用權出租的；

2）臨時改變原國有劃撥土地用途，用于商業(yè)、金融、商務辦公、娛樂、服務、旅游、餐飲、停車場等經(jīng)營性活動的；

3）因企業(yè)改制、房產交易等原因已辦理出讓、租賃、作價出資、授權經(jīng)營手續(xù)的工業(yè)類用地，臨時改變用途用于商業(yè)、金融、商務辦公、娛樂、服務、旅游、餐飲、停車場等經(jīng)營性活動的。

廣州劃撥土地使用權年租金標準已于2014年上半年廢止，但該文件實施多年，對廣州市劃撥地使用產生過重大影響，可以在評估中參照該年租金標準結合估價基準日市場情況確定使用劃撥地應上繳國家的土地收益。

3、土地還原利率如何確定？與出讓評估土地還原利率的關系和差別？

答：求取劃撥土地還原利率的方法有以下幾種：

1）累加法。將土地還原利率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風險報酬率可選用銀行存款利率或國債利率確定，風險報酬率是指承擔額外的風險所要求的補充，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是對估價對象自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風險的補償。

2）租價比法。以劃撥土地交易的客觀土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原利率。

3）收益率排序插入法，首先調查、收集估價對象所在地區(qū)的土地投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，然后將所收集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排序；最后將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較采用內插法進行插值計算。

4）出讓土地還原利率調整法，即當出讓土地還原利率比較容易取得時，可在取得的出讓土地還原利率基礎上調整計算劃撥土地還原利率。

在選用一種或幾種方法確定還原利率時，必須要合理分析完全出讓土地使用權和劃撥土地使用權在土地權利在流通變現(xiàn)上的區(qū)別和差異，考慮銀行定期存款利率、租賃（投資）房地產的風險性、投資的房地產的增值潛力分析以及完全出讓土地使用權和劃撥土地使用權在管理上的難易程度，最終綜合評定還原劃撥土地使用權的資本化利率。

由于劃撥土地使用權的權能受到一定限制，其交易受限，故變現(xiàn)風險遠大于出讓土地使用權，也就是劃撥土地取得收益的風險比出讓土地要大，因此在具體測算時，劃撥土地還原利率的選取一般應高于同樣市場條件下的出讓土地的還原利率。

4、折舊費用是否需當作費用扣除？

答：如果按照無限年期測算，扣除折舊費用；如果按照有限年測算，不再扣除折舊費。

5、總費用中的稅費包括那些？

答：主要包括房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建筑稅、教育附加費、印花稅等。【來自：評估師資訊公眾號】

（五）剩余法中的問題

1、開發(fā)價值如何確定？

答：開發(fā)價值應采用開發(fā)完成后的劃撥土地上的房地產總價值。建議參照廣州經(jīng)濟適用房的價格，也可按照收益法測算劃撥用地價格思路測算開發(fā)價值。

劃撥土地上的房地產售價時點可參照“國土資廳發(fā)[2013]20號文”規(guī)定，即售價取估價期日市場同類不動產正常價格水平，不采用估算的開發(fā)完成的售價。

2、開發(fā)周期如何確定？

答：參照“國土資廳發(fā)[2013]20號文”，項目開發(fā)周期一般不超過３年。

3、土地開發(fā)成本如何確定？

答：開發(fā)成本可參照經(jīng)濟適用房開發(fā)成本，也可在取正常市場成本的情況下考慮政府優(yōu)惠因素進行修正。

4、開發(fā)利潤率如何確定？

答：開發(fā)利潤率可參考經(jīng)濟適用房開發(fā)的平均利潤率，也可參照普通商品房平均開發(fā)利潤并進行適當修正。

（六）市場比較法中的問題

1、交易案例如何選?。?/p>

答：目前劃撥土地使用權價格存在的主要方式有以下幾種，在選取劃撥土地交易案例時可以選用這些價格類型的土地交易案例。

A）符合政策規(guī)定的產業(yè)和公益事業(yè)土地劃撥；

B）城市劃撥土地使用權收購儲備；

C）房地產(土地)拆遷補償；

D）劃撥土地授權經(jīng)營；

E）補交出讓金使其轉化為出讓土地；

F）出租劃撥土地使用權；

G）劃撥土地使用權作價出資入股等。

2、交易案例如何修正？ 答：參照“國土資廳發(fā)[2013]20號文”規(guī)定：

（1）各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即（高比準價格一低比準價格》／低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應對各案例進行可比性分折，并作為確定取值權重考慮因素之一。 

（2）各比較案例的修正幅度不能超過30%，即：（案例修正后的比準價格一案例價格）／案例價格≤30%。

（七）劃撥地現(xiàn)狀評估無法滿足兩種評估方法的，如何處理？

答：原則上，劃撥地評估要采用兩種方法進行測算，但確因劃撥地交易案例過少、地方未頒布劃撥地基準地價、未公布科學論證的土地增值收益等情況下，無法選擇兩種方法評估的，在報經(jīng)省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會專家論證后可采用成本逼近法一種方法，但須在報告中詳細說明具體理由并附具專家論證材料。