2016地產(chǎn)行業(yè)大回顧：瘋狂與瘋狂的背后

老徐亂收 2017-02-13

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當今中國，房地產(chǎn)這個話題，永遠是人們不會結(jié)束爭論的重點，他牽扯太多方面，關(guān)乎國家形象，關(guān)乎民生疾苦，更關(guān)乎每個人最現(xiàn)實的衣食住行，過去一年和新的一年，我國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了什么和即將發(fā)生什么，或許今天這篇文章可以拋磚引玉，一起來客觀的看看我們所處的這個時代！

　　一、2016年地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了什么？

　　2016年對于中國的地產(chǎn)行業(yè)，絕對是具有歷史意義的一年，全國多地的房價和成交量都繼續(xù)地打破著紀錄，創(chuàng)造歷史新高。這一波行情，一方面是在國家“去庫存”政策的引導(dǎo)下、受寬松的貨幣政策影響漲起來的，另一方面，也是由于實體經(jīng)濟發(fā)展動力不足，資本市場的收益率開始走低所造成的資金涌入效應(yīng)，房地產(chǎn)這個并沒有那么強金融屬性的“商品”，被中國資本當成了保值的投資標的。

　　截止到2016年第三季度，個人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長了33.4%。

　　很多人對2016年地產(chǎn)行業(yè)的印象，大概是在年初宣布正式開始“去庫存”政策后，房地產(chǎn)市場繼續(xù)延續(xù)2015年的上漲趨勢迅猛增長，在10月之后由于政府密集出臺了限購限貸的政策，地產(chǎn)市場的熱度又迅速降了下來。這個印象其實是沒有錯的，但我們可以看的再細致一點。

　?。ㄋ{色線是去年商品房的銷售面積、對應(yīng)左邊坐標抽，紅色線是金額、對應(yīng)右邊坐標軸）

　　看看全國商品房銷售面積和銷售額的走勢，其實在4月和7月份，全國的商品房銷售面積和商品房的銷售額其實出現(xiàn)了比較大幅的下跌情況，主要原因是當時有部分熱點城市，開始執(zhí)行新的政策來抑制地產(chǎn)行業(yè)的熱度。

　　先來看4月份的這次下跌，這是因為上海和深圳在3月25號，新出臺了房地產(chǎn)購買政策，上海把非本地居民的購房條件，從連續(xù)繳納2年社保提高到了5年，如果是二套房申請住房貸款，首付比例不低于50%。

　　當天晚上，深圳市政府網(wǎng)站發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；首套房還清房貸，購買第二套房時，最低首付由3成提高至4成。

　　新政一出，上海和深圳的商品房成交面積在接下來的4月份大幅下跌，上海商品房成交面積下降了47.94%，深圳的商品房成交面積下降了26.37%。

　　七八月份商品房銷售面積的下跌也是同樣的原因，廈門、南京、蘇州、合肥都推出了新的政策：

　　2016年最后一次大幅下跌，開始于10月份，從10月份開始，各地陸續(xù)推出了新的房地產(chǎn)政策，重新走了限購限貸的老路，全國各地的商品房銷售市場都出現(xiàn)了不同程度的降溫，銷售面積也就有所回落。雖然從第三季度開始商品房銷售面積有所回落，但是這并沒影響到2016年全年的去庫存效果，全國商品房待售面積從年初的4.66億平方米降到了4.05億平方米。去庫存，有顯著效果。

　　
二、左右地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的到底是什么？

　　首先，長周期來看，城市化是影響地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。前20年，我們談城鎮(zhèn)化發(fā)展，也就是人口從農(nóng)村向城市遷移的過程，在這個發(fā)展過程中，需要不斷擴大城市土地面積來滿足人口聚集的需要。從大的發(fā)展方向來看，中國城鎮(zhèn)化的進程還沒走完，房地產(chǎn)市場的需求還在。

　　而如今在當年的城鎮(zhèn)化道路之上，目前北上廣深幾個一線城市，又提出了“都市化”這個理念，一線城市的發(fā)展?jié)摿^續(xù)凸顯，這也是為什么深圳過去一年是房價漲幅最大的城市的原因之一。

　　不管是從2016年房地產(chǎn)市場的走向來看，還是說范圍擴大到過去10年房地產(chǎn)市場的行情，我們都可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的短周期與政策是緊密相關(guān)的，甚至可以說房地產(chǎn)市場的走向幾乎就是由國家政策引領(lǐng)的。

　　就在前不久的中央經(jīng)濟會議上再次強調(diào)了住房問題：“房子是用來住的，不是用來炒的。要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既要抑制房地產(chǎn)的泡沫又要防止大起大落，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自助購房，嚴格限制信貸流向投資投機性住房?！?div>　　國家的宏觀調(diào)控,比較常見的手段就是調(diào)節(jié)房貸首付和貸款利率。從10月以來，政府陸續(xù)出臺了相應(yīng)的政策，在部分城市提高首付比率，同時重啟限購限貸政策，這瓶退燒藥的效果也是顯而易見的，所以房貸首付政策在2017年大概率是會維持在目前的水平的。

　　提高首付比率只是提高了門檻，調(diào)節(jié)利率才是增加資本成本最重要的因素。

　　從歷史數(shù)據(jù)來看，百城住宅價格指數(shù)環(huán)比與貸款利率有著高度緊密的相關(guān)性。2011年12月和2014年9月，當個人按揭貸款處于高位的時候，住宅環(huán)比的漲幅也幾乎是同步跌到了底部。在2016年9月之前，按揭貸款利率一路走低，房價同比的漲幅也隨之達到高點。但是隨著第四季度房貸政策的收緊，隨后的兩個月住宅價格漲幅也相應(yīng)的回落。

　　要控制信貸流向投資性購房，提高投資性購房的付出的資金成本是很必要的，最寬松的貨幣政策時期已經(jīng)過去了，資金在2017年大概率會慢慢收緊，再疊加美國加息而導(dǎo)致的資本外流，2017年的資金面，并不樂觀。

　　從政策上來看，一二線城市的房價是需要抑制的，大型城市高額的地價和房價，已經(jīng)超過了絕大多數(shù)家庭的正常承受范圍，2016年年底，國家已經(jīng)出臺了相應(yīng)的限購限貸政策，力度方面雖然沒有太大的變化，但資金面的收緊，會導(dǎo)致2017年，和可能房價會出現(xiàn)微跌的態(tài)勢。

　　另外，從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的還有供需關(guān)系。從供給端來看，雖然全國的商品房待售面積在2016年“去庫存”政策的引導(dǎo)下取得了不錯的效果，但是整體看來，行業(yè)還是面臨著很高的庫存量，2017年的去化壓力仍然很大。

　　目前，國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)狀況，一二線城市的去化周期已經(jīng)縮的比較短了，但是三四線城市的去化周期時間還很長。

　　從需求端來看，需求分為剛性需求、改善性需求和投資需求三方面。從剛性需求來看，2016年行業(yè)整體放量，一二三線城市的商品房銷售面積累計同比都實現(xiàn)了30%以上的高增速，所以剛需已經(jīng)釋放的很充分了。之前有剛需的人在2016年能買房的就肯定買了，后期購房門檻已經(jīng)提高了，在2016年沒買成的在2017年大概率也買不上。而新增置業(yè)人口數(shù)量從2013年就開始回落，2016也延續(xù)了這個趨勢，所以說2017的剛需較2016年會有所減弱。

　　對于改善性住房需求來說，二套房首付比例是個比較重要的考慮因素，但是從去年10月開始，多地的二套房首付比例已經(jīng)大大提高，先來看最熱門的北上廣深：深圳和廣州的二套房首付比例已經(jīng)提高到了70%，北京和上海的首付比例為50%；另外二線城市的首付比例也不低：蘇州的二套房商貸首付比例提高到了80%，武漢、南京、鄭州、合肥等城市的二套房首付比例也提高到了40%。二套房的購房門檻的提高約束了改善性需求，預(yù)計2017年改善性需求，也會走入下行通道。

　　而對于投資性需求來說，一方面很多投資者因為國家的限購限貸政策已經(jīng)失去了資格，另一方面是過去四個月以來，多地房價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，而首付比例又在提高，所以投資性需求在2017年，除了幾個大型城市以外，應(yīng)會大幅減少。

　　整體看下來，在國家的調(diào)控之下，需求端會受到抑制。細化來看，一線城市因為經(jīng)濟發(fā)展水平高，人口流入量大，對于住房的需求依然存在，即使政府表明對于高房價的城市要增加土地供應(yīng)，但是一線城市的資源聚集優(yōu)勢依然強勢，供大于求的關(guān)系還是存在的，所以說2017年一線城市的房價不會大漲，但是要說大跌的話也是不太可能。

　　對于二線城市來說，剛需盤不如一線城市，所以在國家政策收緊的時候需求會下降，房價大概率也就會回調(diào)。但是依靠著產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，回調(diào)幅度也不會太大，對于相鄰一線城市的二線城市來說，也許仍會受到一線城市的人口外溢帶動。

　　對于三四線城市來說，供大于求現(xiàn)象依然存在，去庫存政策主要指的就是這類地方，所以三四線城市壓力較大，但這么多年，國家一直在努力帶動中小城市發(fā)展，一直在加強三四線城市和大城市之前基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高三四線城市的教育醫(yī)療資源配置來吸引農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，三四線城市的房價也許會在大環(huán)境下微跌，但是成交量有可能在去庫存的政策下，繼續(xù)得到釋放。

　　
三、投資策略

　　雖然地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2016年這次暴漲，可能2017年很難從地產(chǎn)或相關(guān)品種的投資上獲得高的收益，買房可能沒有多少投資機會了，但是地產(chǎn)股還是存在一些機會的。

　　對于港股市場來說，港股市場是看業(yè)績說話的地方，我們可以從業(yè)績不錯的企業(yè)里面來尋找投資機會。在今年的這波行情里面，不少房地產(chǎn)商早就在調(diào)控政策出來之前完成了今年的銷售目標，即使2016年最后兩個月的的業(yè)績差強人意，對全年的業(yè)績并不會產(chǎn)生太大的影響，2016年銷售額破千億的中國房企已經(jīng)由2105年的7家增加到了12家，中國恒大（3333.HK）2016年全年銷售額同比增加85.4%，為3733.72億元，問鼎全國。萬科（2202.HK）2016年全年銷售額同比增加39%，為3622億元，全國第二。第三名是碧桂園（2007.HK），2016年銷售額同比增加120%，為3090億元。融創(chuàng)中國（1918.HK）和新城控股（1030.HK）2016年的銷售額也都翻了一番，分別同比增加120%和115%。另外，像房子這種商品價值比較高的商品，一般采用的是預(yù)售制，高預(yù)收款的房企在2017年的結(jié)算能力會比較強，業(yè)績表現(xiàn)會比較亮眼。

　　國企改革帶來的機會也很值得關(guān)注。一類是盈利能力較弱，不以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)可能會面臨剝離或者轉(zhuǎn)型。另一類是集團內(nèi)部資源整合的機會，就是以地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)、盈利能力強并且擁有相關(guān)資源的企業(yè)可能會整合資源，進行內(nèi)部重組。上實城開（563.HK）和A股的姐妹公司上實發(fā)展（600748.CH）就存在潛在的重組機會來解決同業(yè)競爭的問題。

　　第三類投資機會，是關(guān)注與市場預(yù)期不一致的投資機會。前面我們分析了2017年地產(chǎn)行業(yè)或許會進入相對冷靜的時期，尤其是三四線城市，不僅面臨著房價回調(diào)的壓力，同時去庫存壓力也很大，但是國家政策里面提到了大城市要加快疏解部分城市功能，帶動中小城市的發(fā)展。所以如果國家增強三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強和大城市之間的聯(lián)系，并且配置相應(yīng)的教育和醫(yī)療資源的話，三四線城市的發(fā)展?jié)摿蛟S會大大提高，在去庫存的同時也會帶來新的機會。碧桂園（2007.HK）2016年上半年銷售業(yè)績的54%來自于三四線城市，并且上半年新收購的土地中，76%的新增土儲在三四線城市，三四線城市的高儲備也許會帶來一定的風(fēng)險，但是另一方面，如果三四線城市的的基建可以跟上來，這些股票的機會還是比較有潛力的。

　　整體來說，2017年地產(chǎn)行業(yè)確實是維持不了2016的行情了，不過我們還是可以從業(yè)績不錯的企業(yè)來尋找投資機會。國家現(xiàn)在的調(diào)控只是為了讓這個行業(yè)保持一個平穩(wěn)健康的發(fā)展，而不是封殺這個行業(yè)，畢竟地產(chǎn)行業(yè)對整個經(jīng)濟的影響力太大了。而抑制房地產(chǎn)泡沫則是重點調(diào)控一線城市的房價增幅，三四線城市因為庫存太多而需求又較小，所以基本上是沒有多少泡沫的，三四線城市接著去庫存的方向也會讓一些房企收益，我們也就可以從這個角度去挖一些投資機會。

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