最近關(guān)于燕郊房?jī)r(jià)的報(bào)道甚囂塵上。均價(jià)從三千到三萬(wàn)，燕郊房?jī)r(jià)史是一波比北京房?jī)r(jià)更為戲劇性的漲價(jià)史，然而，最近由于土地未落宗問(wèn)題使得燕郊房子變得風(fēng)聲鶴唳。

近日燕郊多個(gè)小區(qū)的業(yè)主反映，此前他們按照商品房的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，拿著政府部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證，卻無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。與此類(lèi)似的情況比比皆是，生活中不小心買(mǎi)了違章建筑，到底該怎么辦呢？

 首先百科一下何為違章建筑，從嚴(yán)格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。

違章建筑主要包括：

（1）未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物；

（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑物；

（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑物；.

（4）臨時(shí)建筑建設(shè)后超過(guò)有效期未拆除成為永久性建筑的建筑物；

（5）通過(guò)偽造相關(guān)材料向主管部門(mén)騙取許可證而建成的建筑物。

一不小心買(mǎi)了違章建筑究竟該怎么辦？

 違章建筑的房屋是不可以買(mǎi)賣(mài)的，所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效。根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條第(五)項(xiàng)的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定訂立的合同無(wú)效。據(jù)此，在經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)處理并經(jīng)房產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)之前，若所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，當(dāng)然也不能取得房屋的所有權(quán)。

別擔(dān)心，損失還是可以得到賠償?shù)?/strong>

根據(jù)我國(guó)《合同法》第58條的規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

 購(gòu)買(mǎi)者若不知道所購(gòu)買(mǎi)的房屋是違章建筑，購(gòu)買(mǎi)者為法律中的善意第三人，自然也不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；則出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)繳納的購(gòu)房款，并賠償自繳款次日至付清之日按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息。

舉個(gè)例子：2000年5月18日，譚某將一違章建造的房屋以2.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給王某：但并未告知王某該房系違章建筑。合同簽訂后，王某付清房款并要求譚某交房，譚某于是將房騰出，但并未與王某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。后王某屢次向譚某要求辦理該房的過(guò)戶(hù)手續(xù)，譚某均以各種借口推托。2005年1月14日，王某因?qū)掖我笞T某辦理房屋合法手續(xù)未果，向法院提起訴訟，要求解除與譚某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。法律規(guī)定以違章建筑為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。所以譚某與王某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同，王某買(mǎi)房前并不知道所買(mǎi)房屋為違章建筑，因此法院裁定譚某向王某返還房款及利息，王某的損失得到了補(bǔ)償。

 反之購(gòu)買(mǎi)者若對(duì)房屋的違法性可能是知曉的，具有過(guò)錯(cuò)，則其應(yīng)該承擔(dān)因此造成的損失。

也舉個(gè)例子：2000年1月2日，吳某以6600元的價(jià)格將其修建的兩間平房賣(mài)與譚某，并在售房合同中講明該房修建時(shí)未取得建筑許可證，系違章建筑，如遇全市統(tǒng)一規(guī)劃或征用，應(yīng)無(wú)條件搬遷，并不得轉(zhuǎn)賣(mài)。譚某在明知房子是違章建筑的情況下，因?yàn)閮r(jià)格明顯偏低，仍然購(gòu)買(mǎi)。幾年后，該房屋遇拆遷，該房屋被有關(guān)部門(mén)拆除后，由于是違章建筑，不得實(shí)行產(chǎn)權(quán)或支付作價(jià)款的補(bǔ)償辦法。譚某遂訴至人民法院，要求吳某返還購(gòu)房款。因?yàn)殡p方買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物是違章建筑，吳某無(wú)權(quán)處分，譚某亦無(wú)權(quán)處分，譚某與吳某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。吳某應(yīng)返還購(gòu)房款，譚某在明知是違建的情況下，取得并使用了違章建筑，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

朋友們，購(gòu)房是人生大事，大家一定要謹(jǐn)慎，千萬(wàn)不要竹籃打水一場(chǎng)空啊。以下是購(gòu)房的溫馨Tips：

1、違章建筑不能買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方不能貪圖小便宜而購(gòu)買(mǎi)違章建筑，最后可能合同無(wú)效導(dǎo)致購(gòu)房目的落空的風(fēng)險(xiǎn)。

2、對(duì)于未取得房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)方需要特別注意審查房屋建造的合法性，即賣(mài)方是否有規(guī)劃許可證，施工許可證等政府審批文件，否則可能存在合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

3、包含違章建筑的房屋買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人可以受欺詐和顯失公平起訴至法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同，該權(quán)利自買(mǎi)受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道受欺詐或者房屋屬于違章建筑之日起計(jì)算。