讓房地產(chǎn)良性發(fā)展，功夫在市場之外

假如房價真的下降，地方政府將如何作為？提出這個問題并不是多余的。

國務(wù)院日前出臺《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》，其中明確提到，“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”，這句話馬上引起了輿論的高度關(guān)注。但輿論的重點只是放在房地產(chǎn)稅之上，認為房地產(chǎn)稅很可能會在2017年內(nèi)出臺，并進一步認為，今年房價很可能要因此而下降了。

實際上，推敲《指導(dǎo)意見》中的這個表述，可以看出，關(guān)于房地產(chǎn)稅，它是與養(yǎng)老、醫(yī)療保障放在一起說的，而這三個方面，關(guān)系到老百姓的切身利益，也是全面深化改革的重點和難點。特別是關(guān)于房地產(chǎn)稅，從中央政府最初提出開始，到目前差不多已有10年時間，但除了在重慶和上海進行了試點以外，一直未見在更大范圍推開。即使是重慶和上海的試點，也未見有關(guān)方面作過比較全面的評價，實際上已經(jīng)處于疲冷的狀態(tài)。

房地產(chǎn)稅之所以會經(jīng)常引起輿論的高度興奮，一個重要的原因就在于在目前房地產(chǎn)調(diào)控高壓狀態(tài)之下，它被視為打壓房價的一個“大殺器”。但是，這種想法基本上是不符合實際的。這是因為，如果房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)和商品房供求關(guān)系一仍舊貫，房地產(chǎn)稅的出臺就只是要求購房者另外付一筆稅，使購房成本進一步增高，即使是對于已支付高昂房價而持有房屋的業(yè)主來說，也得增加一筆原來不存在的稅收。當然，房地產(chǎn)稅的征收會打擊對房地產(chǎn)的投資投機，但在住房依舊緊張的狀況之下，這一成本完全可以轉(zhuǎn)嫁到租房者身上。

其實，這些道理在這幾年已經(jīng)翻來覆去說了無數(shù)遍了，并無多少新意。但就目前的房地產(chǎn)市場來說，卻確實存在著房價下降的可能性。從去年下半年開始，北上廣深等一線城市房價出現(xiàn)飆漲，并影響到越來越多的省會和其他一些熱點城市房價出現(xiàn)上漲。為了遏制這股突如其來的勢頭，各地隨之推出了新一輪的以限購限貸為主的調(diào)控政策。相比幾年前的限購限貸，這一次的措施更為嚴厲，甚至一些一線城市附近和沿海地區(qū)的縣級市也開始了限購限貸。進入今年，這輪調(diào)控并沒有結(jié)束的跡象，而是越來越嚴厲，調(diào)控的目標已經(jīng)擴大為以前一直受到保護的首套購房。就在春節(jié)前后，北京、廣州、青島、大連、珠海等城市首套房貸的利率全面或部分提高為9折，杭州部分銀行首套房貸利率已提升至9.5折，重慶首套房貸利率干脆由8.5折優(yōu)惠改為基準利率。

在我國存貸款利率已經(jīng)實現(xiàn)市場化，可以由各家銀行自行決定的情況下，調(diào)高首套房貸利率，可以理解為各家銀行自己的決策，但也不排除央行對它們的窗口指導(dǎo)。綜合起來就可以清楚地看到，在未來一段時間政府對房地產(chǎn)市場仍然將保持遏制壓力。在這樣一種背景下，房價出現(xiàn)下降的可能性很大。事實上已經(jīng)有地區(qū)出現(xiàn)這種情況，春節(jié)里就傳出合肥房價暴跌三成，業(yè)主要求政府救市的消息。就目前來說，合肥的情況只是個別，當?shù)卣膊淮罂赡苋∠拶徬拶J政策。但是，如果在目前這種強有力的調(diào)控政策之下，越來越多的城市房價出現(xiàn)下跌，并且跌幅比較兇猛的情況下，地方政府又將有怎樣的表現(xiàn)？

假如房價真的下降，地方政府將如何作為？提出這個問題并不是多余的。讓我們記憶猶新的是，就在兩年前，當各地的房價普遍出現(xiàn)下跌的時候，越來越多的城市不僅取消了限購限貸，甚至動用減稅、提高房貸比例、減輕首付等手段來支持購房，以至不僅很快阻住了房價下跌的趨勢，而且引發(fā)了一波勢頭很猛的漲價狂潮。地方政府為什么要這樣做？固然有在經(jīng)濟增速減退的情況下希望再像以前那樣能夠用房地產(chǎn)市場的火熱來拉動經(jīng)濟增長的因素，但更深層次的原因則是，房價的持續(xù)下跌不僅將使一批開發(fā)商陷入困境，而且會引起銀行的房貸壞賬危機。前幾年，銀行經(jīng)常進行房價下跌的壓力測試，就表明了政府在這方面的擔憂。對于工農(nóng)中建交這些國有大銀行來說，這方面的危機可能還不是很大，但是對于地方上的中小銀行來說，如果已將大量資產(chǎn)投入到房地產(chǎn)市場，房價過度下跌顯然是其難以承受的，也是地方政府難以承受的。由此來看，假如房價真的下降，地方政府目前這種強硬的調(diào)控態(tài)度并不是不會改變。

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，房子是用來住的，不是用來炒的。過度的投資炒作，使房價迅速走高，損害了住房的居住功能。因此，作為政府來說必須控制住房價，但當房地產(chǎn)市場與銀行、與地方政府產(chǎn)生了太多的利益糾葛的時候，地方政府又無法容忍房價的下跌，不得不轉(zhuǎn)變態(tài)度。由此可見，地方政府面對房地產(chǎn)市場，實際上陷入了進退維谷的困境，導(dǎo)致調(diào)控經(jīng)常出現(xiàn)水多了加面、面多了加水的反復(fù)。很顯然，要讓我國的房地產(chǎn)市場走上良性發(fā)展的軌道，功夫其實在市場之外，政府在推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的同時，也要積極進行職能改革，通過這種內(nèi)外兼修的改革，構(gòu)建起政府與房地產(chǎn)市場的和諧關(guān)系。