自從2014年樓市930新政開啟以來，我國樓市步入新一輪上行周期。2016年，伴隨著信貸邊際擴張與中央去庫存推進，我國樓市成交進入高峰期， 全國范圍內樓市成交呈現(xiàn)量價齊升狀態(tài)，部分熱點城市樓市房價高歌猛進，樓市需 求擴張幅度與房價上漲幅度呈現(xiàn)空前盛況。樓市成交情況的好轉帶動2016年房地產 開發(fā)投資逆勢上行，房地產開發(fā)投資累計同比增速由2015年底的1.00%大幅上升至 2016年5月的7.00%，之后整體震蕩回調，收于2016年12月的6.90%。

地產銷售呈現(xiàn)量價齊升行情

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房地產開發(fā)投資逆勢回升

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從細分指標來看，房屋新開工面積、施工面積與竣工面積的同比增速走勢與房 地產開發(fā)投資同比增速走勢大致相同，在年初大幅走高之后趨于回落，最后在2016 年11月分別為8.10%、3.20%和8.10%，相較2015年年末上升22.10、1.90、22.10個 百分點。年初房屋新開工面積、施工面積與竣工面積增速大幅回升或是2015年年初房地產投資較少產生的基數(shù)效應所致，而后續(xù)的回調顯示房地產去庫存的主要基調 沒有明顯改變，但2016年前半段中央鼓勵需求端去庫存的政策利好以及地產銷售量 價齊升的行情刺激了地產企業(yè)開工積極性，使得全年建設總量仍有所上升。2016年 房地產開發(fā)融入資金同比大幅上升，主要原因是年初刺激政策利好釋放、地產開發(fā) 商積極性高漲以及資金使用成本較低，使得房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道明顯拓寬。

房地產施工面積、新開工面積、竣工面積同比增速沖高回 落

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房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道明顯拓寬

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基建方面，2016年基建投資增速維持高位。2016年12月基礎設施建設投 資累計同比增速達15.71%，相比2015年12月的17.29%下降1.58個百分點。從全年 走勢來看，年初或是為對沖房地產投資下降，基建投資出現(xiàn)明顯擴張，之后隨著樓 市走高與房地產投資回暖，新建及在建基建項目總規(guī)模開始收縮，投資亦趨于回落。

2016年基建投資保持穩(wěn)定高速增長

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分行業(yè)來看，基建投資的主要子行業(yè)包括交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，水利、環(huán)境 和公共設施管理業(yè)，電力、熱力、燃氣及水的生產和供應業(yè)。全年來看，2016年12 月三者固定資產投資的累計同比增速分別為9.50%、23.30%和11.30%，相比2015年 12月累計同比增速分別下滑4.80、上升2.90和下滑5.30個百分點，但三者的投資同 比增速仍然處于高位。

2016年基建投資分行業(yè)同比增速處于高位

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2016年9月底以來各地樓市調控政策陸續(xù)出臺以抑制樓市過熱，中央經(jīng)濟 工作會議強調“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位向市場傳遞降溫信號，疊加去杠桿與加息預期背景下購房信貸邊際收縮，2017年樓市成交大概率理性整理，量價 小幅回調的情形可能難以避免。出于樓市降溫預期，地產商對于開發(fā)新項目將主要持謹慎態(tài)度，2017年不太可能復制2016年地產投資的復蘇行情。

2016年成交土地數(shù)量同比收于下降區(qū)間，預示2017年新開工面積或有所減少

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雖然地產銷售與地產投資存在降溫預期，但2017年地產銷售與投資 整體上仍將保持低速增長，不會出現(xiàn)斷崖式下降的行情。

（1）2016年新開工面積與房地產開發(fā)資金來源均實現(xiàn)同比增長且增幅擴大，考 慮到地產建設開發(fā)的周期，2017年仍將保留2016年地產投資復蘇的余溫，不存在斷 崖式下降的基礎。

（2）中央經(jīng)濟工作會議對于樓市調控的主要側重點在于抑制樓市炒作與控制資 產泡沫，其主要目標是防止樓市硬著陸加劇金融經(jīng)濟風險，因此政策層不大可能在 需求端施壓實現(xiàn)暴力降溫，房地產調控政策將以溫和基調為主以避免房地產市場硬 著陸，而2016年10月以來的地產投資增速同樣證偽了房地產市場的硬著陸。

（3）中央經(jīng)濟工作會議提出要合理增加熱點城市的土地供應來從供給端修復房 價，土地供應增加及土地高溢價率的理性回歸將一定程度上利好地產投資，增加新 開工面積。

（4）從歷史經(jīng)驗來看，房地產市場政策收緊到房地產開發(fā)投資降溫的傳導時間 較長，2010年的房價調控開始于2010年1月10日上調二套房首付至40%，但事實上 地產投資直到2011年第三季度才初見降溫跡象，而地產投資增速的大幅下滑要到 2012年。雖然考慮到本次地產投資基礎較為薄弱（2016年10月起地產銷售已經(jīng)開始 顯現(xiàn)回落跡象），且本次中央態(tài)度明顯比2010年的房價調控更為堅決，政策出臺速 度更快、力度更大，因此房價調控經(jīng)由地產銷售向地產投資的傳遞時間可能有所縮 短，但地產投資降溫大概也需要到2017年下半年才會顯現(xiàn)。

歷史經(jīng)驗表明房價調控向地產投資的傳導時間較長

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基建方面，受地產投資下降與“十三五”規(guī)劃攻堅的驅動，基建投資仍有望保持 高速增長，但全年政策面以“穩(wěn)”為主仍可能帶來基建投資增長壓力，判斷2017 年基建投資增速將大概率趨穩(wěn)。

（1）歷史上看，基建投資與房地產投資主要呈現(xiàn)互補關系以共同支撐經(jīng)濟增長， 而在明年地產投資預期回落的情況下，基建投資較大概率加碼對沖地產投資的下滑。 尤其考慮到明年中央即將召開第十九次全國代表大會等政治因素，基建投資規(guī)模擴張以托底穩(wěn)增長的可能性較大。此外，2017年房地產信貸邊際收縮是大概率事件，考慮到2017年基建投資扮演經(jīng)濟增長的重要支撐力量，從房地產中抽離的信貸極有 可能經(jīng)由PPP流入基建投資，支撐基建投資穩(wěn)步增長。

房地產投資與基建投資通常呈現(xiàn)互補關系

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（2）“十三五”規(guī)劃期間軌道交通、水利、電力、地下管廊、海綿城市等多個子 板塊迎來新的投資增長點，規(guī)劃文件出臺支持基建投資加碼。舉例而言，軌道交通 方面，2016年5月國家發(fā)改委和交通部印發(fā)《交通基礎設施重大工程建設三年行動計 劃》，2016-2018年將重點推進103個項目，投資共計1.66萬億元，平均每年投資超 過5500億元（2015年軌道交通投資完成額僅為3683億元），軌道交通板塊投資將迎 來高速增長。

（3）中央經(jīng)濟工作會議將防控金融經(jīng)濟風險作為重要任務，而當前除了住房市 場的資產泡沫風險之外，地方債風險同樣是宏觀經(jīng)濟風險的重要來源。在防風險的 大主題下，2017年地方債總體規(guī)模不太可能延續(xù)2016年大幅擴張的趨勢，而更可能 保持適度擴張，整體赤字率較大概率持平于2016年。因此，2017年基建投資規(guī)模增 速的進一步提高可能缺乏足夠的財政資金基礎。