導(dǎo)語：

極大比例的購(gòu)房者在即將買入房產(chǎn)時(shí)，才會(huì)認(rèn)真考慮起貸款的問題，此前很長(zhǎng)的時(shí)間會(huì)花在選擇樓盤或者價(jià)格上；而我們?cè)趯?shí)踐中看到，很高比例的購(gòu)房者本可以用這段時(shí)間，發(fā)現(xiàn)貸款存在的問題，并及時(shí)解決，但是卻白白浪費(fèi)了，最后不得不接受其他辦法，代價(jià)高昂。從今天起《本尊資訊》會(huì)推出一個(gè)系列，詳細(xì)介紹通過統(tǒng)籌規(guī)劃，同步優(yōu)化購(gòu)房者的貸款資質(zhì)，以取得日后貸款的先機(jī)。

統(tǒng)籌規(guī)劃，在華羅庚教授的一篇中學(xué)課文中解釋的可謂深入簡(jiǎn)出。

統(tǒng)籌方法，是一種安排工作進(jìn)程的數(shù)學(xué)方法。它的實(shí)用范圍極廣泛，在企業(yè)管理和基本建設(shè)中，以及關(guān)系復(fù)雜的科研項(xiàng)目的組織與管理中，都可以應(yīng)用。

怎樣應(yīng)用呢？主要是把工序安排好。

比如，想泡壺茶喝。當(dāng)時(shí)的情況是：開水沒有；水壺要洗，茶壺，茶杯要洗；火已生了，茶葉也有了。怎么辦？

辦法甲：洗好水壺，灌上涼水，放在火上；在等待水開的時(shí)間里，洗茶壺、洗茶杯、拿茶葉；等水開了，泡茶喝。

辦法乙：先做好一些準(zhǔn)備工作，洗水壺，洗茶壺茶杯，拿茶葉；一切就緒，灌水燒水；坐待水開了泡茶喝。

辦法丙：洗凈水壺，灌上涼水，放在火上，坐待水開；水開了之后，急急忙忙找茶葉，洗茶壺茶杯，泡茶喝。

哪一種辦法省時(shí)間？我們能一眼看出第一種辦法好，后兩種辦法都窩了工。

這是小事，但這是引子，可以引出生產(chǎn)管理等方面的有用的方法來。

水壺不洗，不能燒開水，因而洗水壺是燒開水的前提。沒開水、沒茶葉、不洗茶壺茶杯，就不能泡茶，因而這些又是泡茶的前提。它們的相互關(guān)系，可以用左邊的箭頭圖來表示：

箭頭上的數(shù)字表示，這一行動(dòng)所需要的時(shí)間，例如15表示從把水放在爐上到水開的時(shí)間是15分鐘。

從這個(gè)圖上可以一眼看出，辦法甲總共要16分鐘（而辦法乙、丙需要20分鐘）。如果要縮短工時(shí)、提高工作效率，應(yīng)當(dāng)主要抓燒開水這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是抓拿茶葉等環(huán)節(jié)。同時(shí)，洗茶壺茶杯、拿茶葉總共不過4分鐘，大可利用「等水開」的時(shí)間來做。

是的，這好像是廢話，卑之無甚高論。有如走路要用兩條腿走，吃飯要一口一口吃，這些道理誰都懂得。但稍有變化，臨事而迷的情況，常常是存在的。在近代工業(yè)的錯(cuò)綜復(fù)雜的工藝過程中，往往就不是像泡茶喝這么簡(jiǎn)單了。任務(wù)多了，幾百幾千，甚至有好幾萬個(gè)任務(wù)。關(guān)系多了，錯(cuò)綜復(fù)雜，千頭萬緒，往往出現(xiàn)「萬事俱備，只欠東風(fēng)」的情況。由于一兩個(gè)零件沒完成，耽誤了一臺(tái)復(fù)雜機(jī)器的出廠時(shí)間?；蛲?yàn)樽サ牟皇顷P(guān)鍵，連夜三班，急急忙忙，完成這一環(huán)節(jié)之后，還得等待旁的環(huán)節(jié)才能裝配。

洗茶壺，洗茶杯，拿茶葉，或先或后，關(guān)系不大，而且同是一個(gè)人的活兒，因而可以合并成為：

用數(shù)字表示任務(wù)，上面的圖形可以寫成為：

( 1-洗水壺 2-燒開水 3-洗茶壺茶杯、拿茶葉 4-泡茶)

從這篇文章中，我們看到統(tǒng)籌的核心就是時(shí)間管理。在實(shí)踐中我們了解到，貸款審批的核心是審查貸款人過去一段時(shí)間曾發(fā)生過的記錄，包括信用記錄、收入記錄、首付記錄等等。時(shí)間不可倒流，犯過的錯(cuò)誤不能改變，但我們可以通過前人的經(jīng)驗(yàn)避免犯錯(cuò)。因此這三篇文章會(huì)分別針對(duì)這三個(gè)方面詳細(xì)講述，分為《征信篇》、《流水篇》、《銜接篇》（指消費(fèi)貸款與按揭貸款的銜接，附首付貸解析）。

PS：這三篇文章的內(nèi)容適合國(guó)內(nèi)所有城市的購(gòu)房者。

1ST

征信報(bào)告會(huì)看什么內(nèi)容

個(gè)人征信報(bào)告組成=個(gè)人基本信息 信貸信息 是否有逾期 信用卡透支記錄 非銀行信息 查詢記錄

只要你曾經(jīng)和銀行發(fā)生過借貸業(yè)務(wù)， 你的信用報(bào)告必然包含個(gè)人信息：其中電話號(hào)碼、婚姻狀況、職業(yè)信息、職業(yè)信息更新日期這幾條比較重要。

信貸信息包含信用卡、各類貸款信息、逾期記錄等。

非銀行信息又稱為公共信息，包括社保繳納單位等。

查詢記錄分為個(gè)人查詢和商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)查詢。

a)征信上的電話號(hào)碼可以追蹤到某個(gè)長(zhǎng)期失聯(lián)的人，曾經(jīng)有人借此辦法成功找到一個(gè)老賴。

b)婚姻狀況分三種——無、已婚、離婚；鑒于現(xiàn)在基于調(diào)控政策導(dǎo)致的婚姻狀態(tài)的混亂，銀行并不十分強(qiáng)調(diào)和借款人目前提供的婚姻證明及戶口本信息一致，但明顯的邏輯錯(cuò)誤盡量避免。

c)職業(yè)信息和更新日期。這個(gè)話題在第二部分專門展開。

d)社保繳納信息一般銀行不做為參考，因?yàn)橄喈?dāng)多人的更新不及時(shí)，或者完全沒有；如果要核實(shí)其單位真實(shí)情況，只要在公積金網(wǎng)站查詢公積金繳納情況即可。

2nd

第二部分重點(diǎn)講解職業(yè)信息怎么更新、逾期記錄怎么看、信用卡大額透支怎么算零賬單怎么回事、信用貸怎么算負(fù)債何時(shí)辦理如何還款、參貸人到底會(huì)不會(huì)上征信報(bào)告、擔(dān)保人是什么意思、存單質(zhì)押是什么東東有何利弊、查詢記錄怎么看。

A）征信報(bào)告上的職業(yè)信息一欄共有五條記錄，超過五條后會(huì)覆蓋原有舊信息，這樣就給更新職業(yè)信息留出了空間。

Q1：——為何要更新職業(yè)信息？

A1：—— 因?yàn)殂y行認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以讓貸款更容易獲批，而很多人并不在銀行認(rèn)可的優(yōu)質(zhì)企業(yè)上班，或者是自由職業(yè)和企業(yè)主，或者在銀行禁入的單位名單中，這些人要成功獲得貸款，就需要提前進(jìn)行更新單位信息。              

Q2：—— 用什么辦法可以更新職業(yè)信息?

A2：—— 辦信用卡，這是最快捷的辦法。填上想要顯示在報(bào)告上的單位名稱，基本都能獲批；持續(xù)辦成功五張信用卡，原有顯示在征信報(bào)告上的單位名稱即被覆蓋，再也看不到了。為了這個(gè)目的辦的信用卡不必糾結(jié)額度多少，只要確保成功率，最好是在某家銀行曾有一張普卡，也使用了一段時(shí)間，再去申請(qǐng)他們家的白金卡。切記不要在網(wǎng)銀上申請(qǐng)，一定要到網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)，填寫信用卡申請(qǐng)表。

Q3：—— 社保和公積金信息是否會(huì)讓以上努力功虧一簣?

A3：—— 房貸審批一般不會(huì)主動(dòng)查詢借款人的社保和公積金記錄（當(dāng)然有時(shí)也要選擇配合的銀行），并且第一部分已經(jīng)提過，征信上的社保公積金一般不做為參考，但是如果申請(qǐng)公積金貸款，則必須要查詢公積金；信用貸會(huì)查詢借款人公積金繳納情況。因此這個(gè)辦法只適合房貸中的商業(yè)貸款申請(qǐng)。

Q4：—— 何時(shí)更新職業(yè)信息最好?

A4：—— 職業(yè)信息的更新日期一欄也很關(guān)鍵，它的每一欄顯示了新信息更新的具體時(shí)間。如果五條信息都是已更新成功的單位名稱，那沒有瑕疵；如果貸款時(shí)，沒來得及將五條信息全部更新成想要的單位名稱，那可以推斷，至少最早更新的一條時(shí)間超過半年最好。

B）逾期記錄怎么看？

當(dāng)你在銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，信貸員會(huì)告訴你，征信報(bào)告有逾期：有3個(gè)1，2個(gè)2，1個(gè)3，這像密碼一樣的表述代表什么意思呢？

完整的征信報(bào)告最后一頁有以下解釋：1代表逾期1-30天；2代表逾期30-60天；依次類推，最大數(shù)字7代表逾期180天以上。按照這個(gè)解釋，各位讀者可以自行翻譯出以上逾期的嚴(yán)重程度。

a)絕大多數(shù)銀行規(guī)定：距今24個(gè)月內(nèi)不能出現(xiàn)1次以上的3，不能有2次以上的2，不能有6次以上的1。

b)這也解釋了為何央行網(wǎng)上征信系統(tǒng)拉出的報(bào)告（簡(jiǎn)略版）無法清晰判斷逾期嚴(yán)重度的原因，因?yàn)樗惶峁┝宋迥陜?nèi)的總逾期次數(shù)，不能單獨(dú)呈現(xiàn)24個(gè)月的次數(shù)。如果24個(gè)月之外很嚴(yán)重，而24個(gè)月內(nèi)很干凈，有些銀行可以酌情處理。

c)距今24個(gè)月之前發(fā)生的逾期，各銀行也傾向于嚴(yán)格的審批，當(dāng)然也要視金額、次數(shù)、是否連續(xù)等情況而定，很多情況是可以通過的。

d)信用卡在24個(gè)月內(nèi)真的有很嚴(yán)重的逾期怎么辦？方法一，打電話投訴，讓信用卡中心幫你到央行征信中心更新征信，這個(gè)辦法迄今為止看到三個(gè)客戶成功過，第一次拉出來非常嚴(yán)重的逾期記錄，投訴后，第二次再拉竟然全部消失了；但是也可能逾期記錄只是暫時(shí)消失，只有七天窗口時(shí)間，足夠拉征信審批了。方法二：信用卡不注銷，保持正常還款，24個(gè)月后再拉出的報(bào)告上，就是全部是干凈的記錄。

C）信用卡大額透支怎么算、零賬單是怎么回事？

Q1：——信用卡刷卡怎么判斷是否TX？怎么算透支很多？

A1：—— 看最近六個(gè)月平均透支余額，若十分接近授信總額，則要求出具賬單，賬單上可以體現(xiàn)TX的證據(jù)，即使找不出合理證據(jù)，也可以降貸款額度。

Q2：——什么是零賬單？

A2：—— 信用卡有兩個(gè)日期需要關(guān)注，一個(gè)是還款日，一個(gè)是賬單日，零賬單就是指在賬單日前把刷卡透支的錢還款，則在征信上不會(huì)出現(xiàn)這一筆透支金額，透支額為“零”，可以讓征信顯得干凈，不影響貸款。

Q3：—— 顯示為信用卡分期的信用貸怎么算?

A3：——大多數(shù)銀行對(duì)于信用卡的透支額目前不會(huì)計(jì)入負(fù)債，但是參考A1，也不能透支太多。正常的信用卡分期額度不會(huì)很高，但是以信用貸形式發(fā)放的現(xiàn)金分期額度都是30或50萬，最典型的是稅費(fèi)貸（上限50萬）、浦發(fā)萬用金（上限30萬）、農(nóng)商行的鑫福金，它們的負(fù)債是否算入總負(fù)債要看具體銀行認(rèn)定。建議在操作房貸前能不用就不用。這三種都屬于開卡時(shí)一次性扣掉全部利息，因此只要開卡后任何時(shí)刻的提前還款都極其不劃算；稅費(fèi)貸肯定是在貸款批好過戶時(shí)使用，不存在提前使用這個(gè)問題，其他的現(xiàn)金分期盡量在放款前后再使用，不要抱僥幸心理（有些人認(rèn)為自己有很多現(xiàn)金分期也順利通過貸款審批了，只能說，運(yùn)氣好而已，政策變化很快）。

D）信用貸怎么算負(fù)債、何時(shí)辦理、如何還款？

面對(duì)信用貸，心態(tài)很矛盾，這么多家銀行發(fā)行的產(chǎn)品，既是方便了普通大眾融資，但是如果沒掌握好順序，也會(huì)把后面的房貸大事給搞砸。

我們從征信的角度描述，信用貸分兩種，一種是算貸款，一種是算信用卡分期。

a)算貸款的信用貸：授信額度類信用貸（江蘇銀行卡易貸、上海銀行金橘貸、寧波銀行白領(lǐng)通為代表）都會(huì)在征信顯示貸款記錄，但是授信額度的好處是不提款不上征信；但非授信額度類的信用貸放款即計(jì)息（以招商銀行的，必然也很早就上征信。（征信更新的速度越來越及時(shí)，因此放款到征信顯示的時(shí)間差越來越短，讀者有興趣可以自行統(tǒng)計(jì)）。

b)算信用卡的信用貸：上一節(jié)已經(jīng)講過的內(nèi)容不再贅述，這里再補(bǔ)充一點(diǎn)，信貸員和貸款中介對(duì)現(xiàn)金分期的信用貸，都愛強(qiáng)調(diào)“不上征信”，因此忽悠了不少小白申辦，請(qǐng)看完這條后不要上當(dāng)了。

c)Q1：信用貸何時(shí)辦理，何時(shí)可以用？

   A1：如果是湊首付，授信額度類信用貸可以提前辦理（至少提前半年），但房貸的主貸人和未凈身出戶的參貸人都不能在房貸審批前使用，也就是說該信用貸只能申請(qǐng)出額度，但不能實(shí)際使用。如果是非授信額度類信用貸，確定是算信用卡負(fù)債，可以在征求房貸銀行之后，少量使用一點(diǎn)，但也至少在付首付前3-6個(gè)月使用，并且要遵循規(guī)避首付貸的原則使用，具體細(xì)節(jié)等第三篇《銜接篇》再說。

Q2：信用貸如何還款？

A2：征信的貸款記錄里有已使用的信用貸，銀行首先會(huì)計(jì)算負(fù)債，和實(shí)際還款中的按月計(jì)息不同，一般銀行會(huì)按“全額負(fù)債”，就是用已使用金額/36個(gè)月，甚至已使用金額/12個(gè)月計(jì)算，這就使得負(fù)債很高；個(gè)別銀行會(huì)按已使用金額的十年期等額本息計(jì)算，真是不可思議。負(fù)債高企導(dǎo)致負(fù)債/收入比很高，進(jìn)而導(dǎo)致房貸額度減少；這還不是最麻煩的，更嚴(yán)重的是現(xiàn)在嚴(yán)格審核首付貸問題，如果信用貸提取時(shí)間距離付首付的時(shí)間很短（沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，姑且認(rèn)為是3個(gè)月吧），那基本上會(huì)認(rèn)為這筆信用貸是用于首付了，從而拒絕審批該房貸。

所以，算貸款的信用貸盡量在申請(qǐng)房貸前就結(jié)清，并且提前兩個(gè)月結(jié)清，以便讓征信能在房貸申請(qǐng)前更新成“信用貸結(jié)清”的狀態(tài)。

E）參貸人到底會(huì)不會(huì)有負(fù)債，在征信報(bào)告上體現(xiàn)嗎？

按照銀行的定義，夫妻一方為主貸人，另一方強(qiáng)制為參貸人，也稱之為共同還款人，但是負(fù)債紀(jì)錄只會(huì)出現(xiàn)在主貸人名下的征信報(bào)告上，這是由于銀行只把主貸人信息上報(bào)央行征信中心。但是有很多人反映雖然是參貸人，但是征信報(bào)告上也有負(fù)債紀(jì)錄，這又是什么原因呢？

F）擔(dān)保人是什么意思？

如上所述，參貸人的征信報(bào)告上如果出現(xiàn)負(fù)債紀(jì)錄，一般都是擔(dān)保紀(jì)錄，即參貸人同時(shí)成為了擔(dān)保人。擔(dān)保人由如下情況導(dǎo)致：

a）主貸人如果申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款，則銀行從風(fēng)控角度考慮，可能會(huì)讓配偶同時(shí)做擔(dān)保；

b)主貸人申請(qǐng)某些外資銀行，外資銀行的風(fēng)控思維和中資銀行不同，可能會(huì)把參貸人的信息也上報(bào)央行征信中心；

c)主貸人和參貸人并不是直系親屬關(guān)系，主貸人負(fù)責(zé)還款，參貸人提供抵押物，此時(shí)銀行可能會(huì)讓參貸人作為擔(dān)保人；

d)某些銀行的按揭接力貸，因?yàn)楦改缸鳛橹髻J人，子女參貸，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，讓直系的子女作為擔(dān)保人。

讓參貸人做擔(dān)保，應(yīng)該明確告知，簽字時(shí)也要仔細(xì)查看，不要把擔(dān)保一欄也簽上字了。

G）存單質(zhì)押是什么東東、有何利弊？

存單質(zhì)押本想單列一篇講解，但是受眾面不是很廣泛，因此作罷，只在本篇稍微提一下它的作用，以及上征信的注意事項(xiàng)。

存單質(zhì)押，就是把自己在銀行的定存，在不解除定存協(xié)議的前提下，將其中的90%或者95%的資金貸款出來，成為活期使用。年利率4.35%，最長(zhǎng)五年期，無需一年還本，金額無上限，當(dāng)天存當(dāng)天可取出。這個(gè)產(chǎn)品非常重要，因?yàn)楝F(xiàn)在很多銀行審批貸款時(shí)需要臨時(shí)存款，如果按民間小貸公司的利率，很多人吃不消，即使向親戚朋友借款，有時(shí)也比存單質(zhì)押的利率高得多。如果采用存單質(zhì)押，既可以在銀行有一筆長(zhǎng)期定存，又可以將大部分的資金取出來還清借款，一舉兩得。而且存單質(zhì)押在房產(chǎn)交易中也有一些功用，不屬于本篇范疇。

但是注意，存貸質(zhì)押也屬于貸款，因此也會(huì)上征信，且上的非?？?，雖然這筆資金的抵押物是你自己名下的存款，但是為了防止銀行認(rèn)為有首付貸嫌疑，要在銀行拉好征信記錄后再操作。

H）查詢記錄怎么看？

征信報(bào)告的最后一張紙上的內(nèi)容已經(jīng)變的越來越重要，它成為銀行審批貸款時(shí)重要的柔性指標(biāo)，而在信用貸審批中，越來越多的銀行把它作為硬性指標(biāo)，這就是征信查詢記錄。

在房貸申請(qǐng)中，一般不太會(huì)同時(shí)申請(qǐng)幾家銀行，所以即使A銀行看到有幾家銀行的貸款審批查詢，那也不會(huì)拒絕，只會(huì)加強(qiáng)這個(gè)借款人的審核仔細(xì)程度（抵押消費(fèi)貸款有個(gè)別要求短期內(nèi)不能有三次貸款審批紀(jì)錄）；但是自從各家銀行的信用貸如火如荼的推廣后，很多人都利用時(shí)間差同時(shí)申請(qǐng)數(shù)家銀行的信用貸，而受理銀行從借款人嘴巴里不知道他同時(shí)申請(qǐng)了幾家銀行，只有從征信查詢記錄中可見端倪?？傮w來講，性價(jià)比越高的信用貸對(duì)查詢次數(shù)要求越高，性價(jià)比越低的信用貸對(duì)查詢次數(shù)要求越低。

貸后管理現(xiàn)在也成為影響房貸觀感的重要指標(biāo)了。簡(jiǎn)單來說，貸后管理是銀行定期對(duì)借款人的情況進(jìn)行回訪。信用卡占了貸后管理的絕大部分，如果借款人突然有大額透支，銀行認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)查詢看該借款人其他信用卡是否也有同樣透支情況，如果改借款人經(jīng)常進(jìn)行異常的透支，久而久之，貸后管理需要長(zhǎng)達(dá)數(shù)張紙紀(jì)錄，申請(qǐng)會(huì)被所有銀行另眼相待；另外，信用卡申請(qǐng)?zhí)犷~也會(huì)進(jìn)行貸后管理；常規(guī)貸后管理應(yīng)該是半年一次，如果借款人名下有數(shù)十張卡，即使沒有異常特殊貸后管理，光是正常的貸后管理，一年內(nèi)也是很大的數(shù)字了。